TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 22/06949 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WS6J

JUGEMENT DU 14 MAI 2024

DEMANDEUR :

La S.C.I. SIN EPIS, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

La S.A. 4 MURS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Amandine CAPITANI, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu la clôture différée au 30 Octobre 2023.

A l’audience publique du 15 Mars 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 14 Mai 2024.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 14 Mai 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Par acte notarié du 26 août 1987, la société civile immobilière pour le commerce et l’industrie du crédit mutuel d’Alsace et de Lorraine la société a consenti à la société 4 Murs un crédit-bail immobilier portant sur une parcelle située à [Localité 5] au sein de l’actuel centre commercial Les Epis.

Un bâtiment à usage commercial a ainsi été édifié sur ce terrain.

Par acte notarié du 1er juillet 2003, la société 4 Murs a levé l’option contenue dans le contrat de crédit-bail permettant le transfert de propriété.

Par acte notarié du 22 mars 2021, la société 4 Murs a vendu ce bien à la société Sin Epis moyennant le paiement d’un prix de 1 120 000 euros. L’acquéreur y a entrepris des travaux et a notamment fait déposer les faux-plafond faisant apparaître la couverture. Elle a fait réaliser un repérage d’amiante sur cette couverture qui a révélé, le 19 avril 2021, la présence de ce matériau.

Par acte d’huissier du 15 octobre 2021, la société Sin Epis a fait assigner la société 4 Murs devant le tribunal judiciaire de Lille.

Par ordonnance du 11 mai 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de la société Sin Epis tendant à la communication dossier entier du permis de construire n°569 860 0092 ainsi que les devis, marchés, travaux, factures repris au paragraphe 7 page 3 du procès-verbal de réception du 4 juillet 1988.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 juin 2023, la société Sin Epis demande au tribunal de :

— Juger que la société 4 Murs avait connaissance de la présence d’amiante sur la toiture ;

— Juger en conséquence, que la société 4 Murs est responsable au titre de la garantie des vices cachés ;

— Juger que la société 4 Murs a manqué à son obligation générale d’information en sa qualité de vendeur ;

— Condamner en conséquence la société 4 Murs à lui payer la somme de 109 800 euros TTC au titre des travaux de désamiantage ;

— Condamner la société 4 Murs à lui payer la somme de 19 666 euros au titre des dommages-intérêts à actualiser au jour des plaidoiries ;

En tout état de cause :

— Condamner la société 4 Murs à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2023, la société 4 Murs demande au tribunal de :

— Rejeter les demandes, fins et prétentions formulées par la société Sin Epis ;

— Condamner la société Sin Epis au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Capitani.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la garantie des vices cachés :

Selon les articles 1641 et suivants du code civil :

“Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”

“ Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.”

“Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.”

“Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.”

En l’espèce, la société Sin Epis a fait constater par un huissier que la couverture de l’immeuble était constituée de plaques de fibro-ciement. Ce n’est pas sans pertinence que la société 4 Murs relève que l’huissier n’est pas qualifié pour affirmer que ces plaques étaient amiantées. En revanche, son constat est pleinement valable et probant concernant la constitution de la couverture en plaques de fibro-ciment.

L’immeuble ayant été érigé à la fin des années 1980, il n’était nullement déraisonnable de craindre la présence d’amiante dans ces plaques.

La société Sin Epis a donc rapidement fait réaliser un repérage par un professionnel, lequel a révélé la présence d’amiante. Si ce repérage n’a pas été opéré contradictoirement, et n’a pas été suivi d’une expertise judiciaire, la société 4 Murs n’invoque aucun moyen tiré de cette circonstance, devant conduire au rejet pur et simple des demandes.

La présence d’amiante est établie. La quantité d’amiante présente est inopérante puisque seule la présence ou l’absence d’amiante implique l’application, ou non, de la règlementation spécifique aux précautions à prendre pour la surveillance des matériaux ou la manière de retirer l’amiante ou les éléments contenant de l’amiante. Dès lors, le fait que le repérage n’ait pas évalué la quantité d’amiante n’a pas d’incidence sur l’issue du litige.

La présence de cette substance actuellement très réglementée constitue un vice. Ce vice est intrinsèque à l’immeuble vendu. Il existait, sans contestation sur ce point, depuis une date largement antérieure à la vente.

Sa présence n’était pas visible aux yeux de l’acquéreur, s’agissant de la couverture de l’immeuble invisible à l’occasion des visites préalables à la vente à raison de la présence d’un faux-plafond, outre qu’elle n’a pas été signalée par le diagnostic joint à la vente, le diagnostiqueur n’ayant pas eu accès à la couverture.

Le fait que l’acquéreur ait, en septembre 2020, préalablement à la vente, déposé une déclaration prélable de travaux portant sur le découpage intérieur du local en deux cellules commerciales et la modification l’apparence des façades, n’implique pas qu’il avait connaissance de la consistance du matériau de couverture, quand bien même sa déclaration préalable a été faite avec l’assistance d’un architecte. Il en va de même d’une demande de communication des plans de coupe des des réseaux, d’autant qu’aucune des parties n’indique quels plans ont alors été fournis

Si la présence d’amiante ne rend pas l’immeuble impropre à son usage, dans la mesure où l’amiante se trouve dans un élément constitutif de la strucure de l’immeuble (sa couverture), il en diminue l’usage de manière importante dès lors que des travaux affectant cette couverture (pour être précis, des travaux de nature à conduire à la libération des fibres d’amiante se trouvant dans les plaques) ne pouvaient pas être entrepris sans qu’une procédure appropriée et spécifique au retrait de matériaux amiantés ne soit mise en oeuvre.

Les conditions de la garantie des vices cachés sont donc réunies.

L’acte de vente stipule toutefois une clause d’exonération de la garantie des vices cachés mais celle-ci prévoit qu’elle ne joue pas si les vices cachés étaient connus du vendeur. D’où le débat qui oppose les parties sur la connaissance de la présence d’amiante par le vendeur.

Si aucun des marché de travaux n’a été produit, il reste les clauses du contrat de crédit-bail et celui-ci prévoit explicitement que :

— le crédit-bailleur délègue ses prérogatives de maîtrise d’ouvrage pour l’exécution des travaux et donne mandat au crédit-preneur de les exécuter, ce mandat étant accepté par le crédit-preneur ;

— les travaux ont été définis par le crédit-preneur ;

— le crédit-preneur devait passer les marchés de travaux au nom et pour le compte du crédit-preneur ;

— le crédit-preneur avait obtenu un permis de construire le 29 janvier 1987.

Dans ces conditions, le seul fait que le crédit-bailleur soit juridiquement le maître de l’ouvrage de ces travaux, ne suffit pas à considérer que la société 4 Murs ne savait pas quels travaux étaient exécutés ni comment et avec quels matériaux alors que le contrat prévoyait expressément qu’elle devait personnellement passer les commandes et faire exécuter elle-même les travaux, au nom et pour le compte du crédit-bailleur.

Quant aux informations susceptibles d’être tirées du procès verbal de réception des travaux, il ne résulte des tableaux qu’il contient que le fait que le crédit-preneur a lui-même commandé et payé les aménagements intérieurs. Mais le fait que le crédit-bailleur ait juridiquement commandé et payé les travaux de construction n’exclut pas que le crédit-preneur en ait eu une connaissance personnelle en sa qualité de représentant du crédit-bailleur, engageant ce dernier. Tel est d’ailleurs l’intérêt de la théorie de la représentation.

Compte tenu de l’ensemble de ces circonstances, il doit être retenu que la société 4 Murs a personnellement passé les marchés de travaux et ne pouvait donc pas ignorer qu’elle avait commandé la pose d’une couverture en plaques de fibro-ciment amianté.

Il en résulte que la clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut recevoir aucun effet.

Si l’acquéreur a d’autre part accepté dans l’acte de vente de faire son affaire du respect de la règlementation sur l’amiante ce ne peut être que sur celle dont l’existence a été portée à sa connaissance et non celle dont l’existence était nécessairement connue du vendeur mais non déclarée par lui.

La société Sin Epis a fait réaliser les travaux de dépose de la couverture amiantée ainsi que du complexe multicouche qui la recouvrait de de pose d’une nouvelle couverture. Elle justifie de leur coût par la production de la facture finale (en sus des situations intermédiaires) d’un montant de 91 500 euros HT ou 109 800 euros TTC.

Ce devis n’inclut pas de poste qui ne concerne pas la couverture et ses accessoires immédiats que sont les couvertines ou les descentes d’eaux. Si la somme de 25 852 euros HT ne concerne que la dépose des plaques de fibro-ciment, elle ne pouvait avoir lieu sans la dépose du complexe qui la recouvrait non plus que sans son remplacement, l’immeuble ne pouvant pas rester découvert.

La réduction du prix doit donc être égale à la totalité de cette facture.

Quant à la demande indemnitaire, selon l’article 1645 du code civil :

“ Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.”

Le tribunal entend bien que la réalisation de travaux supplémentaires de désamiantage a pu décaler la date de réception de travaux de réaménagement prévus par la société Sin Epis.

Toutefois, les pièces qu’elles présente pour établir la durée du retard ne sont pas signées. Il est possible qu’il s’agisse des calendriers prévisionnels de son maître d’oeuvre, initial et rectifié après ajout des travaux supplémentaires. Ces pièces sont insuffisantes à établir la certitude de la réalisation des travaux initialement prévus pour le 27 mai 2021.

Elles n’établissent pas non plus la réalité d’un décalage résultant avec certitude des travaux supplémentaires de deux mois.

Enfin, il est prétendu que deux sociétés devaient louer à compter du 1er juin 2021 mais les baux ne sont pas versés au débat et n’établissent donc ni la certitude de cette location, ni le montant du loyer.

En conséquence, le préjudice financier allégué n’est établi ni dans son existence ni dans sa consistance.

Le préjudice moral allégué n’est pas décrit par la société Sin Epis.

La demande indemnitaire doit être rejetée

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

La société 4 Murs, qui succombe, sera condamnée à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de la condamner également à payer à la société Sin Epis la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la société 4 Murs à payer à la société Sin Epis la somme de 109 800 euros TTC ;

Rejette la demande indemnitaire formée par la société Sin Epis ;

Condamne la société 4 Murs à supporter les dépens de l’instance ;

Condamne la société 4 Murs à payer à la société Sin Epis la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier,La Présidente,