Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 26 proxi fond, 12 août 2025, n° 25/04330

TJ Bobigny 12 août 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les copropriétaires n'avaient pas contesté les décisions de l'assemblée générale et que les charges étaient donc exigibles.
Accepté
Justification des frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et conformes aux dispositions légales.
Accepté
Préjudice causé par la mauvaise foi des débiteurs
La cour a reconnu que le retard de paiement avait causé un préjudice distinct, justifiant l'allocation de dommages et intérêts.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 26 proxi fond, 12 août 2025, n° 25/04330
Numéro(s) :	25/04330
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dilan UTHAYAKUMARValérie GARCON
Cabinet(s) :	SCP W2G
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [ Adresse 10 ]

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX02]

Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/04330 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3ALE

Minute :

JUGEMENT

Du : 12 Août 2025

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 10]

Représenté par son syndic : Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT, SA

Madame [I] [C]

Madame [W] [C]

Madame [K] [C]

Monsieur [S] [C]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 21 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 12 Août 2025;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 10]

Représenté par son syndic : Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT, SA

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par la SCP W2G en la personne de M^e Valérie GARCON, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Substitué par M^e Dilan UTHAYAKUMAR, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Aide Juridictionnelle Totale n°930080012025000443 en date du 28-02-2025

DÉFENDEURS :

Madame [I] [C]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Non comparante,

Madame [W] [C]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Non comparante

Madame [K] [C]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Non comparante

Monsieur [S] [C]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Non comparant

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Valérie GARCON

Madame [K] [C]

Madame [W] [C]

Madame [I] [C]

Monsieur [S] [C]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [I] [C], Madame [W] [C], Madame [K] [C], Monsieur [S] [C] sont copropriétaires des lots n°0193613 et 0153118 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3].

Par actes de commissaire de justice délivrés par procès-verbal de recherches infructueuses (PV 659) en date du 9 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], représenté par son syndic la SA Cabinet Loiselet et Daigremont, a fait assigner Madame [I] [C], Madame [W] [C], Madame [K] [C], Monsieur [S] [C] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes :

5 958,08 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2024 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ; 357,00 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts ; – aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été examinée à l’audience du 21 mai 2025.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes. Il précise que deux jugements ont déjà été rendus concernant ces copropriétaires.

Madame [I] [C], Madame [W] [C], Madame [K] [C], Monsieur [S]

[C] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter malgré leur convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] verse aux débats :

le relevé de propriété,l’état descriptif de division et le règlement de copropriété,les appels de charges et travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025,les procès-verbaux des assemblées générales en date du 26 juin 2023, 19 juin 2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2022, 2023), du budget prévisionnel des exercices suivants (2024, 2025) et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 12 avril 2010 au 1er avril 2025 ;les jugements du 22 mars 2023 et du 24 juillet 2024 ; le contrat de syndic signé le 19 juin 2024.Au vu des justificatifs fournis, la créance du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] est établie dans son principe.

Il convient de se limiter à la prise en compte des sommes ultérieures à la dernière condamnation du 24 juillet 2024 (condamnant les débiteurs à 4 393, 94 € au titre de l’arriéré de charges arrêté au 1er avril 2024, et à 500 € de dommages-intérêts).

Par ailleurs, il y a lieu de déduire les sommes ayant vocation à être examinées au titre des frais de recouvrement d’un montant total de 553,46 €.

Il en résulte que Madame [I] [C], Madame [W] [C], Madame [K] [C], Monsieur [S] [C] restent devoir la somme de 5 404,62 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 17 juin 2024 au 1er avril 2025, 2ème trimestre de 2025 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

En l’espèce, il est sollicité le paiement des frais de constitution d’hypothèque. Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité. Ils seront accueillis à hauteur du coût prévu dans le contrat de syndic, soit la somme de 289, 38 €.

Les autres frais ne sont pas justifiés ni expliqués et ne seront pas retenus.

En conséquence, Madame [I] [C], Madame [W] [C], Madame [K] [C],

Monsieur [S] [C] seront condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence

[Adresse 10] la somme totale de 289,38 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Madame [I] [C], Madame [W] [C], Madame [K] [C], Monsieur [S] [C] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l’allocation d’une somme de 700,00 € à titre de dommages et intérêts.

SUR LA SOLIDARITÉ

En vertu des articles 1309 et 1310 du code civil, l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fût-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commune. Il n’en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l’obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible. La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application des dispositions de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Il résulte de l’ensemble des dispositions que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un règlement de copropriété comportant une clause de solidarité (article 17).

Madame [I] [C], Madame [W] [C], Madame [K] [C], Monsieur [S]

[C], copropriétaires indivis, doivent ainsi être condamnés solidairement à supporter la dette.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [I] [C], Madame [W] [C], Madame [K] [C], Monsieur [S] [C], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [I] [C], Madame [W] [C], Madame [K] [C], Monsieur [S] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], représenté par son syndic la SA Cabinet Loiselet et Daigremont, la somme de 5 404,62 € au titre des charges de copropriété pour la période du 17 juin 2024 au 1er avril 2025, 2ème trimestre de 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [C], Madame [W] [C], Madame [K] [C], Monsieur [S] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], représenté par son syndic la SA Cabinet Loiselet et Daigremont, la somme de 289,38 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [C], Madame [W] [C], Madame [K] [C], Monsieur [S] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], représenté par son syndic la SA Cabinet Loiselet et Daigremont, la somme de 700,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [C], Madame [W] [C], Madame [K] [C], Monsieur [S] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE