Du 07 novembre 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01304 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2XW7

S.A. VILOGIA

C/

[B] [C], [X] [Z]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Alice SIMOUNET

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 novembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

RCS [Localité 14] METROPOLE N° 475 680 815

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représentée par Maître Alice SIMOUNET, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL RACINE BORDEAUX

DEFENDEURS :

Madame [B] [C]

née le 15 Janvier 1974 en GUINEE

[Adresse 8] [Adresse 12]

[Localité 5]

Absente

Monsieur [X] [Z]

né le 05 Février 1967 à [Localité 10] (GUINEE)

[Adresse 8] [Adresse 12]

[Localité 5]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 mars 2021, la S.A. d’HLM VILOGIA (VILOGIA) a donné à bail à Madame [B] [C] et Monsieur [X] [Z] un logement situé [Adresse 9] [Adresse 15] [Adresse 13] à [Localité 7], moyennant un loyer de 681,95 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025, VILOGIA a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.703,73 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, VILOGIA a assigné Madame [B] [C] et Monsieur [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 19 septembre 2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du contrat de location ;

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [B] [C] et Monsieur [X] [Z] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;

— Les condamner solidairement au paiement de la somme de 3.030,32, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— Les condamner solidairement au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— Les condamner solidairement au paiement de la somme de 300,00 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Les condamner solidairement au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières. (Article 696 du Code de procédure civile)

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 septembre 2025.

Lors des débats, VILOGIA, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser sa créance en sollicitant une somme de 1.460,29 euros au titre de la dette locative.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de VILOGIA.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [B] [C] et Monsieur [X] [Z] ne comparaissent pas ni personne pour eux.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur les demandes de résiliation du contrat de bail et expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

* Sur la recevabilité et la régularité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique 16 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 19 septembre 2025.

VILOGIA justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 2 avril 2025, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière au regard des dispositions précitées.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

VILOGIA a fait signifier à Madame [B] [C] et Monsieur [X] [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.703,73 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 1er avril 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 2 juin 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin à cette date.

Madame [B] [C] et Monsieur [X] [Z], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur les demandes en paiement

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

VILOGIA produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [B] [C] et Monsieur [X] [Z] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite (73,09 + 61,35 + 150,99 = 285,43 euros), la somme de 1.174,86 euros (et non 1.460,29 euros) à la date du 9 septembre 2025 (mois de septembre 2025 non inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que les parties défenderesses doivent donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Madame [B] [C] et Monsieur [X] [Z] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette. La créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [C] et Monsieur [Z] doivent, par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 1.174,86 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [B] [C] et Monsieur [X] [Z] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant actuel du loyer et des charges, soit une somme de 810,42 euros.

Sur la demande de condamnation solidaire :

En l’espèce, le bail comporte une mention d’ « engagement conjoint et solidaire » des locataires, ce qui est contradictoire. Cette clause ambiguë sera donc interprétée dans le sens le plus favorable aux débiteurs, en application de l’article 1190 du code civil, de sorte que la condamnation au paiement de Madame [B] [C] et Monsieur [X] [Z] sera conjointe et non solidaire, comme sollicitée par la société bailleresse.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [B] [C] et Monsieur [X] [Z], parties perdantes, suporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Tenus aux dépens, Madame [B] [C] et Monsieur [X] [Z] seront également condamnés in solidum à payer à VILOGIA une indemnité que l’équité commande de fixer à 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS, à la date du 2 juin 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mars 2021 et liant d’une part la S.A. d’HLM VILOGIA à Madame [B] [C] et Monsieur [X] [Z] d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] ([Adresse 4]) ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [B] [C] et Monsieur [X] [Z] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [B] [C] et Monsieur [X] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. d’HLM VILOGIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 810,42 euros;

CONDAMNONS conjointement Madame [B] [C] et Monsieur [X] [Z] à payer à la S.A. d’HLM VILOGIA à titre provisionnel la somme de 1.174,86 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, pénalités et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 9 septembre 2025, échéance de septembre 2025 non comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS conjointement Madame [B] [C] et Monsieur [X] [Z] à payer à la S.A. d’HLM VILOGIA à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Madame [B] [C] et Monsieur [X] [Z] à payer à la S.A. d’HLM VILOGIA la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes de la S.A. d’HLM VILOGIA;

CONDAMNONS in solidum Madame [B] [C] et Monsieur [X] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE