TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/10555 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XXLI

N° de Minute : 24/00333

JUGEMENT

DU : 05 Novembre 2024

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic,

C/

[Y] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic

représenté par Maître Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Septembre 2024

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG n°10555/23 – Page KB

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [K] est propriétaire des lots n°8 et 9 d’un immeuble dépendant de la copropriété de l’Immeuble [Adresse 5], située au [Adresse 6] [Localité 8].

La S.A.R.L AGESSY, exerçant sous la dénomination commerciale Cabinet Vacherand Immobilier Flandres – Lys, a été le syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] jusqu’au 28 novembre 2023 selon décision de l’assemblée générale ordinaire du 27 novembre 2023.

La S.A.S [Adresse 11] est syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] depuis le 28 novembre 2023.

Par lettre recommandée du 10 octobre 2022, la S.A.R.L AGESSY a mis en demeure le copropriétaire de régler la somme de 3.007,16 euros dans un délai de 30 jours.

Par procès – verbal du 12 janvier 2023, Madame [I] [W], conciliatrice de justice, a constaté l’échec de la tentative de conciliation préalable.

Par acte d’huissier délivré le 10 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic, la S.A.R.L AGESSY, a fait assigner Monsieur [Y] [K] à l’audience du 16 avril 2024 du Tribunal judiciaire de LILLE afin, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— le condamner à payer la somme de 1.943,37 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 octobre 2023,

— le condamner à payer la somme de 186 euros au titre des frais de recouvrement,

— le condamner à payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par courriel du 2 avril 2024, Monsieur [Y] [K] a sollicité le renvoi de l’affaire pour motif professionnel, sans joindre de justificatif.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, a comparu.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [Y] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 septembre 2024.

Par courriels des 31 juillet et 3 août 2024, Monsieur [Y] [K] a sollicité, à nouveau, le renvoi de l’affaire pour motif professionnel, sans joindre de justificatif, en précisant n’être disponible que les jeudis.

A l’audience du 3 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, a comparu. Il s’en est rapporté à son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette à la somme de 2.259,91 euros.

Bien qu’avisé du renvoi, Monsieur [Y] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

Par note en délibéré reçue le 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, a, sur autorisation du magistrat, communiqué un extrait de compte individuel complet, le procès – verbal d’assemblée générale du 28 novembre 2023 ainsi que le contrat de syndic à compter du 28 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement sera rendu par défaut, le jugement étant insusceptible d’appel et Monsieur [Y] [K] n’ayant pas été cité à personne.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, le syndic verse aux débats :

le règlement intérieur,le contrat de syndic avec la S.A.R.L AGESSY et le contrat de syndic avec la S.A.S [Adresse 11],le procès – verbal de l’assemblée générale ordinaire du 28 novembre 2023 prenant acte de la démission de la S.A.R.L AGESSY et décidant de confier les missions de syndic à la S.A.S [Adresse 11],un relevé de propriété,un extrait de compte individuel du 1er janvier 2019 au 30 août 2024,le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 27 mars 2018 approuvant l’exercice 2017 et votant le budget prévisionnel des années 2018 et 2019,le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 22 mars 2019 approuvant l’exercice 2018 et votant le budget prévisionnel 2020,le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 19 septembre 2020 approuvant l’exercice 2019 et votant le budget prévisionnel 2021,le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 30 juin 2021 approuvant l’exercice 2020 et votant le budget prévisionnel 2022,le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 13 décembre 2022 approuvant l’exercice 2021 et votant le budget prévisionnel 2023,le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 16 mai 2023 approuvant l’exercice 2022 et votant le budget prévisionnel 2024,les appels de fonds du premier trimestre 2019 au dernier trimestre 2023,une mise en demeure du 10 octobre 2022,une facture pour la mise en demeure d’un montant de 36 euros et une facture pour la constitution d’un dossier en justice d’un montant de 180 euros.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, a sollicité la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 2.259,91 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au troisième trimestre 2024 inclus, soit au 30 août 2024.

Il résulte de l’analyse de l’ensemble des décomptes produits par le demandeur qu’il a entendu formuler sa demande en paiement déduction faite de frais de recouvrement comptabilisés en 2019 et 2020 mais non justifiés.

Il ressort de l’extrait de compte du 1er janvier 2019 au 20 octobre 2023 établi par la S.A.R.L AGESSY et de celui dressé par la S.A.S [Adresse 10] du 1er janvier au 30 août 2024 que Monsieur [Y] [K] reste à devoir la somme de 2.259,91 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au troisième trimestre inclus, soit au 30 août 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2022.

Par ailleurs, le demandeur justifie d’une mise en demeure du 10 octobre 2022 d’un montant de 36 euros TTC conformément à la tarification prévue par le contrat de syndic avec la S.A.R.L AGESSY.

Monsieur [Y] [K] sera également condamné à cette somme.

Enfin, le demandeur sollicite la condamnation du copropriétaire au paiement de la somme de 150 euros HT pour la constitution du dossier et sa transmission à l’auxiliaire de justice.

Cette tarification est effectivement prévue par le contrat de syndic avec la S.A.R.L AGESSY dans son article 9. Cependant, cet article n’en prévoit la facturation qu’en cas de diligences exceptionnelles. Celles – ci ne sont pas démontrées. En toute hypothèse, la constitution d’un dossier contentieux et sa transmission à un avocat relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [Y] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 2.259,91 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au troisième trimestre inclus, soit au 30 août 2024, outre les frais de mise en demeure, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2022.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Succombant à l’instance, Monsieur [Y] [K] sera condamné aux dépens.

L’équité commande de réduire la condamnation de Monsieur [Y] [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 600 euros.

Sur la force exécutoire :

En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 2.259,91 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au troisième trimestre inclus, soit au 30 août 2024, outre les frais de mise en demeure, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2022 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024.

Le Greffier Le Juge