TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/11301 – N° Portalis DBZS-W-B7H-X2WJ

N° de Minute : BX25/00039

JUGEMENT

DU : 16 Janvier 2025

[Localité 6] METROPOLE HABITAT

C/

[V] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Janvier 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

[Localité 6] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [O] [X], munie d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [V] [Z], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Octobre 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 12 août 2019, LMH a donné en location à Madame [V] [Z] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 7].

Le 12 août 2019, un état des lieux d’entrée contradictoire a été signé.

Le 11 octobre 2022, LMH a fait signifier à Madame [V] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier du 4 décembre 2023, LILLE METROPOLE HABITAT a fait assigner Madame [V] [Z], pour l’audience du huit Février deux mil vingt quatre, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

— constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur l’immeuble sis à [Adresse 7] pour défaut de paiement de loyers ;

— ordonner l’expulsion de Madame [V] [Z] ;

— la condamner au paiement :

— de la somme de 2138,20 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de la somme de 152 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [V] [Z] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience, [Localité 6] METROPOLE HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 2554,79 euros, selon décompte arrêté au 30 septembre 2024. Le bailleur indique s’opposer à une demande de délais de paiement.

Madame [V] [Z] a sollicité des délais de paiement, proposant de s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 50 euros, outre le loyer courant, sur 36 mois.

Il est expressément fait référence aux conclusions visées le 16 mai 2024.

Madame [Z] reconnait que les travaux ont été faits mais elle maintient sa demande de Dommages et Intérêts.

En cours de délibéré, [Localité 6] METROPOLE HABITAT produit les justificatifs des interventions suivantes;

— révision des fenêtres du logement (facture du 28 mai 2024)

— changement de la prise du séjour (facture du 25 avril 2024).

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 puis prorogée au 16 Janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la CAF le 19 octobre 2022 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 5 décembre 2023 l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail :

Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.

La dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement.

Madame [Z] a repris le paiement d’une somme supérieure à sa part à charge dès le mois d’avril 2024.

Elle peut donc bénéficier de délais de paiement et de la suspension de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 11 décembre 2022.

Sur la demande reconventionnelle :

Suivant l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

En application des articles 1719, 1720 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans leur version applicable à la date de souscription du bail, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s’entend d’un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 décembre 2002.

Le bailleur est également tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autre que locatives, nécessaires au maintien en état et l’entretien normal des locaux loués.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose encore que le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, satisfait aux critères de la décence un logement :

— qui assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— dont la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Suivant l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [Z] a formé un certain nombre de demandes reconventionnelles eu égard à l’état de son logement.

Ce dernier a été visité par le Service d’Hygiène et de Santé de la Ville de [Localité 6] que le concluante a mandaté le 7 avril 2021.

Le rapport rédigé à la suite le 7 mai 2021 fait état des désordres suivants :

— ensemble du logement : absence de Détecteur Autonome Avertisseur de Fumée,

— salle de bains : porte décrochée,

— cuisine : fenêtre vétuste,

— séjour : fenêtre vétuste avec passage d’air, prise électrique vétuste,

— chambre : fenêtre vétuste avec passage d’air, légère dégradation du plafond, prise électrique vétuste.

Elle indique que seul le DAAF a été installé le 17 juin 2021 et la prise électrique de la chambre changée.

Elle demande donc :

— la réparation de la porte

— le changement des 3 fenêtres

— le changement de la prise du séjour

[Localité 6] METROPOLE HABITAT justifie du changement de la prise du séjour (facture du 25 avril 2024) et la révision des fenêtres (facture du 25 mai 2024).

A l’audience, Madame [Z] confirme la réalisation des travaux mais maintient sa demande au titre du préjudice de jouissance (1000 euros).

[Localité 6] METROPOLE HABITAT réplique que la porte de la salle de bains était en bon état lors de l’entrée dans les lieux et qu’il ne peut être tenu pour responsable d’une porte décrochée ; qu’en ce qui concerne les fenêtres, elles étaient en bon état lors de l’état des lieux d’entrée, et qu’il n’a été informé qu’à la suite de la réception des conclusions de la locataire.

Enfin en ce qui concerne la prise du séjour, il fait valoir que son remplacement incombe au locataire.

Pour autant, il a mandaté une entreprise pour la remplacer.

Il résulte de l’état des lieux que l’ensemble des fenêtres et prises de courant étaient en bon état.

Il en était de même en ce qui concerne la porte de la salle de bains.

Si la responsabilité de [Localité 6] METROPOLE HABITAT n’est pas démontrée en ce qui concerne la porte de la salle de bains, il n’en est pas de même en ce qui concerne les prises de courant et les fenêtres.

En effet, il résulte du rapport du Service d’Hygiène et de Santé que les prises électriques sont vétustes.

L’état des prises de courant est confirmé par le diagnostique de l’état de l’installation électrique établi le 26 avril 2019 à la demande de [Localité 6] METROPOLE HABITAT : « au moins un socle de prise de courant ne comporte pas de broche de terre : chambre, séjour ».

En ce qui concerne les fenêtres, le rapport indique qu’elles sont vétustes avec passage d’air.

Le bailleur était donc informé de l’état des prises dès le 29 avril 2019, et de l’état des fenêtres dès la réception du rapport du Service d’Hygiène et de Santé du 7 avril 2021.

Les trvavaux n’ont été réalisés que 3 ans après.

Madame [Z] a subi un préjudice de jouissance qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 500 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner [Localité 6] METROPOLE HABITAT.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 30 septembre 2024, à la somme de 2347,17 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Madame [V] [Z] sera donc condamnée à payer en deniers ou quittances valables à [Localité 6] METROPOLE HABITAT la somme de 2347,17 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septemre 2024.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Il y a lieu d’ordonner la compensation entre les créances respectives des parties.

Sur les délais de paiement :

Madame [V] [Z] sollicite des délais de paiement et offre de s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 50 euros, outre le loyer courant, sur 36 mois.

Au regard de la situation financière de Madame [V] [Z], il convient de lui accorder la possibilité de régler sa dette par mensualités de 50 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire en soulignant toutefois que dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible et l’expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvelle décision.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation :

Dans l’hypothèse où Madame [V] [Z] ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés par le juge, l’occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant la locataire, devenue occupante sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit 296,77 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Madame [V] [Z], qui succombe, supportera les entiers dépens.

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de [Localité 6] METROPOLE HABITAT recevable ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 août 2019 entre [Localité 6] METROPOLE HABITAT et Madame [V] [Z] concernant l’immeuble situé à [Adresse 7], sont réunies à la date du 11 décembre 2022 ;

Condamne Madame [V] [Z] à payer en deniers ou quittances valables à [Localité 6] METROPOLE HABITAT, la somme de 2347,17 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Madame [V] [Z] à payer sa dette, en principal par mensualités de 50 euros ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, le solde étant payé le 36ème mois ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;

Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’en revanche, en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ;

Dit que dans ce cas, à défaut d’avoir quitté les lieux dont il s’agit dans les deux mois du commandement de délaisser, Madame [V] [Z] ou tout occupant de son chef pourra être expulsée, et ce, si besoin est, avec le concours de la [Localité 5] Publique ;

Condamne [Localité 6] METROPOLE HABITAT à payer à Madame [Z] la somme de 500 euros à titre de Dommages et Intérêts pour son préjudice de jouissance ;

Ordonne la compensation entre la dette locative et le montant des Dommages et Intérêts ;

Condamne Madame [V] [Z], au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel elle sera restée dans les lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 296,77 euros ;

Dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Certifie le présent jugement en tant que Titre Exécutoire Européen en application des dispositions du Règlement (CE) 805/2004 et dit que le greffier dudit tribunal sera tenu, sur simple demande de la partie requérante de délivrer le Titre Exécutoire Européen ensemble avec l’original du présent jugement ;

Condamne Madame [V] [Z] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 16 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT