TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Camila SIQUEIRA DO AMARAL

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06602 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KUY

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 février 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [Z] [T], demeurant [Adresse 1]

Madame [V] [R], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Camila SIQUEIRA DO AMARAL, avocat au barreau de , vestiaire : #R125

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 février 2025 par Karine METAYER, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 26 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06602 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KUY

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 9 janvier 2018, la SA ELOGIE SIEMP a donné à bail à Monsieur [X] [Z] [T] et Madame [V] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 807,61 euros outre 251,79 euros au titre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2021, la SA ELOGIE SIEMP a fait assigner Monsieur [X] [Z] [T] et Madame [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris mais s’est désistée le 18 janvier 2022 de l’instance et qu’une décision en ce sens a été rendue par le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ELOGIE SIEMP a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 097,98 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de janvier 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 14 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, la SA ELOGIE SIEMP a fait assigner Monsieur [X] [Z] [T] et Madame [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

— autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ;

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— dire que les preneurs devenus occupants sans droit ni titre resteront soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurance ;

— condamner solidairement Monsieur [X] [Z] [T] et Madame [V] [R] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés, soit la somme de 4236,94 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

— condamner in solidum Monsieur [X] [Z] [T] et Madame [V] [R] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, la SA ELOGIE SIEMP expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 14 février 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

Appelée à l’audience du 17 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi le 26 novembre 2024 pour être finalement retenue à l’audience du 16 décembre 2024.

A l’audience du 16 décembre 2024, la SA ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à titre provisionnel à la somme de 6 074,76 euros, selon décompte en date du 10 décembre 2024. Elle ne s’est pas opposée pas à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office.

Sur la contestation sérieuse soulevée par les locataires, elle invoque la mauvaise foi des locataires et fait valoir que le retard de travaux dans la salle de bains a été causé par les locataires eux-mêmes qui ont tout fait pour retarder les travaux. Elle soutient que les travaux sont terminés dans la salle de bains et la cuisine et que la cuisine peut être remontée. Elle considère que l’exception d’inexécution de versement des loyers ne peut être soulevée en l’espèce, le logement n’étant pas totalement inhabitable.

Monsieur [X] [Z] [T] et Madame [V] [R], représentés par leur conseil, par conclusions écrites soutenues oralement sollicitent de :

— Dire et juger que Monsieur [T] et Madame [R] recevables et bien fondés dans leurs demandes ;

Y faisant droit :

— Annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 février 2024 ;

— Condamner la société d’économie mixe ELOGIE SIEMP à la restitution des loyers perçus d’un montant de 24 868,78 euros à Monsieur [T] et Madame [R] ;

— Annuler les effets de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire

— Suspendre le paiement des loyers jusqu’à l’achèvement total des travaux ;

— Ordonner la séquestration des sommes dues en exécution du bail entre les mains de la CARPA ;

A titre infiniment subsidiaire

— Accorder à Monsieur [T] et Madame [R] le bénéfice d’un échéancier de 36 mois, moyennant des règlements mensuels de 100 euros et le solde à la 36ème échéance ;

— Dire que pendant l’exécution de l’échéancier, la dette ne produira pas d’intérêts ;

En tout état de cause

— Condamner ELOGIE SIEMP à la mise en conformité des locaux donnés à bail sous astreinte de 60 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner ELOGIE SIEMP à payer à Monsieur [T] et Madame [R] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la mauvaise foi dans l’exécution du bail ;

— Condamner ELOGIE SEMP à payer à Monsieur [T] et Madame [R] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— Condamner ELOGIE SIEMP aux entiers dépens de l’instance en ceux compris les frais d’huissier.

A l’audience, ils font valoir une contestation sérieuse.

Au soutien de leurs prétentions, ils précisent que la bailleresse leur a annoncé des travaux de retrait de vide ordures, situé dans le cellier de leur logement, ainsi que de la création d’un conduit de ventilation et désamiantage avec un premier calendrier programmant des travaux entre novembre 2022 et le 13 décembre 2022. Pour permettre ces travaux, ils déclarent avoir désinstallé la cuisine. Ils soutiennent que les travaux ont été commencés, mais abandonnés.

Ils précisent avoir relancé à plusieurs reprises le gardien de l’immeuble, la société GTM BATIMENT et le bailleur, les travaux n’ayant pas été réalisés selon le calendrier prévisionnel annoncé.

Les locataires ont procédé à deux constats d’huissier en date du 12 juillet 2023 ainsi que le 2 août 2024.

Suite aux travaux réalisés entre le 24 octobre 2023 et le 10 novembre 2023, ils mettent en avant un dégât des eaux fin 2023 et l’absence d’état d’usage de l’appartement, et font état de dégradations portant sur la salle de douche, dont la paroi de douche qui n’a pas été remplacée, l’aggravation de l’humidité dans cette pièce, la casse de la plaque de cuisson.

Ils soulignent par ailleurs qu’aucun procès-verbal de réception des travaux n’a été versé aux débats.

Ils mettent en avant les manquements du bailleur dans la délivrance d’un logement décent sur le fondement de l’article 1719 du code civil.

Ils reconnaissent avoir suspendu partiellement le paiement des loyers au regard des circonstances susmentionnés.

Ils ont sollicité à l’audience des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils soutiennent avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Ils soulignent que leur situation financière leur permettra d’apurer la dette.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 5 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ELOGIE SIEMP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 9 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la nullité du commandement de payer

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au cas d’espèce dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 9 janvier 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 février 2024, pour la somme en principal de 3097,98 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Conformément à l’avis n° 24-70.002 de 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du juin 2024, la loi nouvelle du 27 juillet 2023 s’applique en l’espèce, le bail ayant été signé pour une durée de 6 ans et reconduit tacitement le 9 janvier 2024. A compter de cette date la loi nouvelle s’applique. Le commandement de payer est postérieur à cette date, en l’espèce délivré le 14 février 2024 et donc fait valablement référence au délai de 6 semaines.

Le commandement de payer est ainsi régulier en sa forme.

Les locataires mettent par ailleurs en cause le montant des loyers mentionné dans le commandement de payer du 14 février 2024, soutenant qu’ils ont effectué deux virements, un le 17 mars 2023 d’un montant de 1171,91 euros et le second de 16 mai 2023, d’un montant de 1198,11 euros. Il apparait dans l’historique de compte annexé au commandement de payer que les impayés de loyer ont commencé au 31 mai 2023, que l’historique de compte commence au 31 mai 2023 et qu’antérieurement, il n’y avait pas de dette locative. Les deux sommes susmentionnées n’apparaissent donc pas dans l’historique du commandement en raison du commencement de ce dernier, et ils ont donc été pris en compte au regard de l’absence de dette avant cette date. En tout état de cause, le second virement de 1198,11 euros apparait dans le décompte en date du 10 décembre 2024 fourni par la bailleresse à la date du 17 mai 2023.

Le décompte correspond donc bien à une dette justifiée par la bailleresse à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il s’ensuit que le commandement de payer est régulier et la demande de nullité du commandement de payer sera rejetée.

Sur l’existence d’une contestation sérieuse

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

En l’espèce, il n’est pas contesté que des travaux de rénovation ont été engagés par la bailleresse aux fins de supprimer le vide-ordure et d’installer une VMC. Il n’est pas plus contesté que si ces travaux avaient été programmés initialement entre novembre 2022 et le 13 décembre 2022, ils ont été réalisés entre le 24 octobre 2023 et le 10 novembre 2023.

Monsieur [X] [Z] [T] et Madame [V] [R] produisent un premier constat d’huissier du 12 juillet 2023 qui fait état d’une salle de douche dans laquelle la cabine de douche n’est pas finalisée, le pare-douche et sa porte non posés, les murs partiellement à l’état brut, des fissurations dans le mur. Dans les WC, l’auxiliaire de justice constate une forte odeur d’humidité provoquant une gêne respiratoire. Il mentionne également que le plan de travail en angle n’est posé que provisoirement, que la plaque de cuisson est cassée et qu’une ouverture côté façade est fermé par un panneau de médium pour protéger la cuisine du froid provenant de l’espace vide ordures condamné par le propriétaire.

Ils produisent un second procès-verbal de commissaire de justice en date du 2 août 2024, soit postérieurement aux travaux, qui constate une humidité ambiante importante, la présence de moisissures noires le long du montant droit de cette fenêtre et un taux d’humidité dans le cabinet de douche variant entre 75 à 100%, des tâches de condensation sur tout le faux-plafond. Dans les WC, le commissaire de justice constate un air saturé d’humidité. Dans la cuisine, un meuble est en état de réinstallation.

Si la bailleresse invoque la mauvaise foi des locataires, responsable selon elle du retard dans les travaux et dans la remise en état de l’appartement, elle n’en rapporte pas la preuve. La mauvaise foi n’étant pas présumée, elle ne saurait être retenue contre les locataires.

A contrario, force est de constater que les désordres constatés par les commissaire de justice sont confortés par le courriel adressé par Monsieur [X] [Z] [T] à Conseil Assurances en date du 26 octobre 2023 d’un constat de dégâts des eaux ainsi que par un courriel du locataire en date du 15 février 2024 adressé à VINCI CONSTRUCTIONS faisant de nombreux désordres ayant affecté la jouissance du logement, notamment d’un importante niveau d’humidité et d’infiltration d’eau dans les toilettes et dans la salle de bains, empêchant l’utilisation d’une partie de la salle de bains. Par ailleurs, la désinstallation de la cuisine sur une longue période a empêché la jouissance de cette pièce.

En regard, la SA ELOGIE SIEMP ne produit aucun élément de nature à remettre en cause de manière certaine les désordres invoqués.

Il en résulte l’existence d’une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de trancher quant au bien-fondé des demandes tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et en paiement des loyers et des charges, ainsi que par voie de conséquence quant aux demandes d’expulsion, de séquestration du mobilier et de paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que des demandes reconventionnelles des locataires.

Sur les demandes accessoires

La SA ELOGIE SIEMP, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En raison de la résolution du litige, il convient de rejeter la demande d’ELOGIE SIEMP formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses concernant sur l’ensemble des demandes formulées par la SA ELOGIE SIEMP ;

DISONS n’y avoir lieu à référé et invitons la SA ELOGIE SIEMP à se pourvoir au fond sur l’ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTONS les parties de leurs plus amples ou contraires prétentions ;

CONDAMNONS la SA ELOGIE SIEMP aux dépens ;

REJETONS la demande de la SA ELOGIE SIEMP au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 26 février 2025 par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection