TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/01729 – N° Portalis DBZS-W-B7H-W6VI

N° de Minute : BX25/00040

JUGEMENT

DU : 16 Janvier 2025

LMH

C/

[K] [Z] épouse [U] [F] [O]

[W] [M] [U] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Janvier 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

LMH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [D] [B], munie d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [K] [Z] épouse [U] [F] [O], demeurant [Adresse 4]

M. [W] [M] [U] [F], demeurant [Adresse 4]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Octobre 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 15 août 2000, LMH a donné en location à Madame [K] [Z] épouse [U] [F] [O] et Monsieur [W] [M] [U] [F] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 10].

Suivant acte du 1er mai 2017, LMH a donné en location à Madame [K] [Z] épouse [U] [F] [O] et Monsieur [W] [M] [U] [F] un stationnement situé à [Adresse 8], parking n°105.

Le 2 septembre 2021, LMH a fait signifier à Madame [K] [Z] épouse [U] [F] [O] et Monsieur [W] [M] [U] [F] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier du 24 janvier 2023, LMH a fait assigner Madame [K] [Z] épouse [U] [F] [O] et Monsieur [W] [M] [U] [F], pour l’audience du onze Mai deux mil vingt trois, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

— constater la résiliation des baux portant sur l’immeuble et le stationnement pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

— prononcer l’expulsion de Madame [K] [Z] épouse [U] [F] [O] et Monsieur [W] [M] [U] [F] ;

— les condamner solidairement au paiement :

— de la somme de 3445,67 euros au titre des loyers et charges impayés au titre du logement et du stationnement avec intérêts au taux légal;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, pour le logement ainsi que pour le stationnement dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois le montant de la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de la somme de 152 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Madame [K] [Z] épouse [U] [F] [O] et Monsieur [W] [M] [U] [F] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience, LMH a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’arriéré pour le logement à la somme de 3539,41 euros et de 127,80 euros pour le stationnement, selon décompte arrêté au 30 septembre 2024. Le bailleur indique ne pas s’opposer à une demande de délais de paiement.

Il est expressément fait référence aux conclusions de parties visées le 11 janvier 2024.

Madame [K] [Z] épouse [U] [F] [O] et Monsieur [W] [M] [U] [F] ont sollicité des délais de paiement, proposant de s’acquitter de leur dette par versements mensuels de 50 euros, outre le loyer courant.

L’affaire a fait l’objet d’une Réouverture des Débats suite à la production par LMH des justificatifs des interventions effectuées après l’audience et pour la production de décomptes séparés pour le logement et pour le parking.

Les locataires reconnaissent que la peinture de la salle de bain, la recherche de la fuite ont été faites. Le velux a été changé mais sans la pose du placo. Ils affirment qu’ils étaient là pour la pose des grilles de ventilation. Ils demandent 1500 euros au titre de leur préjudice. LMH réplique qu’ils étaient absents pour l’intervention VMC. Il va demander à la société de fixer un rendez-vous pour la VMC et pour le placo autour du vélux.

Par décision du 5 septembre 2024 le Tribunal a ordonné la Réouverture des Débats sur les noms des défendeurs et la régularisation de la procédure.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 puis prorogée au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des pièces du dosseier que les noms et prénoms des défendeurs sont en réalité :

— Madame [K] [Z] épouse [U] [F] [O], et

— Monsieur [U] [F] [W] [M].

Ces derniers acceptent de comparaitre volontairement.

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 août 2021 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 30 janvier 2023 l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande reconventionnelle :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent fait également obligation au bailleur :

— d’assurer le clos et le couvert

— de mettre à la disposition du locataire des dispositifs de retenues des personnes

— d’assurer que la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présente pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires

— garantir la conformité aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et l’état de fonctionnement des réseaux de branchements d’électricité et de gaz, des équipements de chauffage et de production d’eau chaude

— d’assurer que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements

— de garantir que les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En l’espèce, l’APU de [Localité 5] a effectué 2 visites du logement et Monsieur et Madame [U] [F] le 20 avril 2023 et le 9 janvier 2024.

Lors de ces 2 visites, il a pu constater les éléments suivants :

Salle de bain : présence d’un trou sous le vélux ; présence de traces d’humidité dans le coin gauche ; présence d’infiltration depuis la toiture et d’humidité dans le coin droit ; le système de ventilation réglementaire n’a aucun tirage

Cuisine : le système de ventilation réglementaire n’a aucun tirage.

Ces éléments constituent des infractions au Règlement sanitaire départemental de 1979 et au décret de décence de 2002.

L’APU de [Localité 5] a saisi le service d’hygiène de la ville de [Localité 7] le 25 mai 2023.

Par courriel du 24 octobre 2023 Monsieur [U] [F] a signalé à LMH que les travaux promis n’ont pas été effectués.

Il résulte des pièces du dossier et des explications des parties que les travaux suivants ont été effectués:

— réfection complète de la salle de bain le 22 avril 2024

— recherche et réparation de la fuite sur la gouttière le 2 février 2024

— remplacement de la baignoire, du lavabo et du WC le 6 mars 2024

Le velux a été remplacé le 5 mars 2024.

Il restait à poser le placo autour du vélux.

Les grilles de ventilation ont été commandées le 2 février 2024.

Il résulte du rapport d’intervention de la société Aquadim que les locataires étaient absents lors de l’intervention prévue le 23 avril 2024.

A l’audience du 3 octobre 2024, LMH justifie de la pose de grilles VMC et de la reprise du placo autour du velux le 29 mai 2024.

Les travaux ont été effectués plusieurs mois après le signalement de l’APU de [Localité 5].

Monsieur et Madame [U] [F] ont subi un préjudice de jouissance au vu des pièces produites.

Il convient de leur allouer la somme de 1200 euros au titre de leur préjudice.

Sur la demande de résiliation du bail :

— pour le logement

Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.

La dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 2 novembre 2021.

— pour le stationnement

Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.

La dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 2 novembre 2021.

Sur les sommes dues :

— pour le logement

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 30 septembre 2024, à la somme de 3225,32 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Le montant prélevé pour l’enquête sociale sera déduit en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale.

— pour le stationnement

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 30 septembre 2024, à la somme de 127,80 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

En conséquence, Madame [K] [Z] épouse [U] [F] [O] et Monsieur [W] [M] [U] [F] seront donc solidairment condamnés à payer en deniers ou quittances valables à LMH la somme de 3225,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024 et la somme de 127,80 euros au titre de l’arriéré locatif pour le stationnement arrêté au 30 septembre 2024.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

Madame [K] [Z] épouse [U] [F] [O] et Monsieur [W] [M] [U] [F] sollicitent des délais de paiement et offrent de s’acquitter de leur dette par versements mensuels de 50 euros, outre le loyer courant.

Au regard de la situation financière de Madame [K] [Z] épouse [U] [F] [O] et Monsieur [W] [M] [U] [F], il convient de leur accorder la possibilité de régler leur dette par mensualités de 45 euros pour le logement et de 5 euros pour le stationnement et de suspendre les effets de la clause résolutoire en soulignant toutefois que dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible et l’expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvelle décision.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation :

Dans l’hypothèse où Madame [K] [Z] épouse [U] [F] [O] et Monsieur [W] [M] [U] [F] ne respecteraient pas les délais qui leur ont été accordés par le juge, l’occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant les locataires, devenus occupants sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit 789,45 euros pour le logement et 24,88 euros pour le stationnement jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Madame [K] [Z] épouse [U] [F] [O] et Monsieur [W] [M] [U] [F], qui succombent, supportera les entiers dépens.

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de LMH recevable ;

Donne acte à Madame [K] [Z] épouse [U] [F] [O] et Monsieur [W] [M] [U] [F] de ce qu’ils acceptent de comparaître volontairement ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mai 2017 entre LMH et Madame [K] [Z] épouse [U] [F] [O] et Monsieur [W] [M] [U] [F] concernant le stationnement situé à [Adresse 9] réunies à la date du 2 novembre 2021;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 août 2000 entre LMH et Madame [K] [Z] épouse [U] [F] [O] et Monsieur [W] [M] [U] [F] concernant l’immeuble situé à [Adresse 11] réunies à la date du 2 novembre 2021;

Condamne solidairement Madame [K] [Z] épouse [U] [F] [O] et Monsieur [W] [M] [U] [F] à payer en deniers ou quittances valables à LMH, la somme de 3225,32 euros au titre de l’arriéré locatif pour le logement arrêté au 30 septembre 2024et la somme de 127,80 euros au titre de l’arriéré locatif pour le parking arrêté au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Madame [K] [Z] épouse [U] [F] [O] et Monsieur [W] [M] [U] [F] à payer leur dette, en principal par mensualités de 45 euros pour le logement et de 5 euros pour le stationnement ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;

Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’en revanche, en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ;

Dit que dans ce cas, à défaut d’avoir quitté les lieux dont il s’agit dans les deux mois du commandement de délaisser, Madame [K] [Z] épouse [U] [F] [O] et Monsieur [W] [M] [U] [F] ou tout occupant de leur chef pourront être expulsés, et ce, si besoin est, avec le concours de la [Localité 6] Publique ;

Condamne solidairement Madame [K] [Z] épouse [U] [F] [O] et Monsieur [W] [M] [U] [F], au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel ils seront restés dans les lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 789,45 euros pour le logement et 24,88 euros pour le stationnement ;

Dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision ;

Condamne LMH à payer à Monsieur et Madame [U] [F] la somme de 1200 euros au titre de la réparation de leur préjudice ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Certifie le présent jugement en tant que Titre Exécutoire Européen en application des dispositions du Règlement (CE) 805/2004 et dit que le greffier dudit tribunal sera tenu, sur simple demande de la partie requérante de délivrer le Titre Exécutoire Européen ensemble avec l’original du présent jugement ;

Condamne in solidum Madame [K] [Z] épouse [U] [F] [O] et Monsieur [W] [M] [U] [F] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 16 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT