TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/11975 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y42O

N° de Minute : L 25/00328

JUGEMENT

DU : 10 Juin 2025

S.C.I. LANDRON [Localité 6]

C/

[W] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. LANDRON [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Bertrand LANDAS, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Mars 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juin 2021, la SCI Landron Lille a conclu avec M. [W] [U], Mme [D] [F] et Mme [M] [T] un bail unique de colocation portant sur un local à usage d’habitation non meublé sis [Adresse 8] à Lille, pour une durée de trois années, moyennant un loyer initial mensuel de 350 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, la SCI Landron Lille a fait délivrer à M. [U] un congé pour vendre pour le 14 juin 2024, portant offre de vente pour un prix de 170.000 euros.

Par acte du même jour, elle a également fait signifier à son locataire un commandement de payer la somme de 1 752,69 euros au titre des charges impayées.

Par acte de commissaire de justice 22 juillet 2024, la SCI Landron Lille a fait citer M. [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de:

dire que, suite au congé pour vendre venu à expiration le 14 juin 2024, M. [U] se trouve déchu de tout titre d’occupation et ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les lieux, dans tel garde-meubles qu’il plaira à la demanderesse, aux frais de l’expulsé,

condamner M. [U] au paiement des sommes suivantes :

8190,05 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 juin 2024, date d’expiration du préavis,

une indemnité mensuelle d’occupation de 1 500 euros, majorée d’une provision sur charges de 250 euros, à compter du 15 juin 2024 jusqu’à complète libération des lieux,

1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

A l’audience du 17 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société requérante, représentée par son conseil, se réfère oralement aux termes de son acte introductif d’instance dont elle sollicite le bénéfice.

M. [U], assigné à l’étude, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour vente

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…) En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »

En l’espèce, le bail a débuté le 15 juin 2021 pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction. Le contrat de bail expirait donc le 14 juin 2024. Le congé pour vendre a été délivré le 22 novembre 2023, soit 6 mois avant la date d’expiration de ce contrat. Le congé comprend une offre de vente faite au locataire au prix de 170.000 euros. Les conditions de la vente y sont également précisées. Il est donc conforme en la forme aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Il en résulte que le congé pour vendre est régulier.

Le locataire n’ayant pas exercé son droit de préemption quant à l’achat du logement dans les deux mois à compter de la délivrance du congé, le contrat de bail est résilié depuis le 14 juin 2024.

Il s’ensuit que M. [U], qui s’est maintenu dans les lieux, est occupant sans droit ni titre depuis le 14 juin 2024.

Aussi convient-il d’ordonner l’expulsion de M. [U] et de tout occupant de son chef, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat unique de colocation versé aux débats que le logement a été loué par M. [W] [U], Mme [D] [F] et Mme [M] [T] à compter le 15 juin 2021, que le loyer mensuel a été fixé à 350 euros par locataire, sous réserve de l’occupation du logement par trois personnes, majoré d’une provision sur charges de 50 euros, et que les co-preneurs se sont engagés solidairement au paiement du loyer.

Il résulte donc des dispositions contractuelles que chaque colocataire est responsable du paiement de l’ensemble du loyer, soit 1 200 euros, et que la bailleresse peut donc demander à chacun des colocataires de payer la part du loyer manquante si un des colocataires ne paie pas sa part.

Or, en l’occurrence, il ressort du courriel du 5 juillet 2024 émanant de l’agent immobilier en charge de la vente de l’appartement litigieux qu’à compter du 1er novembre 2023, seul M. [U] occupait les locaux.

Il apparaît au vu du commandement de payer, de l’assignation et des justificatifs de charges versés par la bailleresse (avis d’impôt et répartition des charges de la Résidence [5] pour les années 2022, 2023 et 2024) que le montant de l’arriéré locatif arrêté au 14 juin 2024 s’établit comme suit :

loyers impayés : 1 050 euros x 6,5 = 6 825 euros (conformément à la demande)

régularisation des charges récupérables pour l’année 2022 : 1 445 – 600 = 845,19 euros

taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2022 : 135 euros

régularisation des charges récupérables du 1er.01.2023 au 30.09.2023 : 988,50 – 450 = 538,50 euros

solde des charges décembre 2023 : 305,34 euros

taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023 : 154 euros

régularisation des charges récupérables du 1er.01.2024 au 14.06.2024 : 1 378,70 euros

A déduire règlements de M. [U] : 400 euros x 5,5 mois = 2 200 euros

Soit un total de 7 981,73 euros, somme au paiement de laquelle sera condamné M. [U], qui ne justifie d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte de la bailleresse, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation

L’occupation prolongée du logement après la période de six mois suivant la délivrance du congé cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges.

En l’espèce, le bail est résilié depuis le 14 juin 2024.

Il convient par conséquent de condamner M. [U] à payer à la SCI Landron Lille chaque mois une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au dernier loyer majoré de la provision sur charge, soit la somme de 1 200 euros, ce à compter du 14 juin 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

M. [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du congé pour vendre et de l’assignation. Il sera également condamner à verser à la SCI Landron [Localité 6] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition de la décision au greffe,

VALIDE le congé pour vente notifié par la SCI Landron Lille à M. [W] [U] le 22 novembre 2023 relatif à l’immeuble d’habitation sis [Adresse 7], à Lille pris à bail par ce dernier  ;

CONSTATE que M. [W] [U] se trouve déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur l’immeuble loué depuis le 14 juin 2024, date d’effet de ce congé et en conséquence ;

ORDONNE son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution (à l’expiration du délai de deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux) et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SCI Landron Lille pourra faire procéder à l’expulsion de M. [W] [U] et à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE si besoin le requérant à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls de l’expulsé ;

CONDAMNE M. [W] [U] à payer à la SCI Landron Lille la somme de 7 981,73 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE M. [W] [U] à payer à la SCI Landron Lille une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier au loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 1 200 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE le surplus des demandes présentées et non satisfaites ;

CONDAMNE M. [W] [U] à payer à la SCI Landron Lille la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [U] aux entiers dépens de l’instance, dont le coût du congé pour vendre et de l’assignation ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6], le 10 juin 2025.

Le greffier Le juge