Tribunal Judiciaire de Lille, Jcp, 15 septembre 2025, n° 24/12465

TJ Lille 15 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Monsieur [B] [G] n'a pas respecté son obligation de paiement des charges de copropriété, justifiant ainsi la condamnation à payer la somme due.
Accepté
Mauvaise foi du copropriétaire
La cour a reconnu que le comportement de Monsieur [B] [G] a causé un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Dépens et frais de procédure
La cour a jugé que le syndicat a droit à un remboursement des frais de procédure, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lille, jcp, 15 sept. 2025, n° 24/12465
Numéro(s) :	24/12465
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Roch PARICHET
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE [ Localité 10 ] VRAU SIS [ Adresse 5 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/12465 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y565

N° de Minute : L 25/00510

JUGEMENT

DU : 15 Septembre 2025

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Localité 10] VRAU SIS [Adresse 4])

[B] [G]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Localité 10] VRAU SIS [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA HAUTS [Adresse 9]

représentée par M^e Jean-Roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [G], demeurant [Adresse 8]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 30 Juin 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 12465/24 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [G] est propriétaire d’un appartement dépendant de l’ensemble immobilier [Adresse 11] sis [Adresse 3] [Localité 12] portant sur le numéro 117 du règlement de copropriété.

La S.A.S FONCIA HAUT DE FRANC est le syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] sis [Adresse 6] [Localité 12]

Par acte d’huissier du 9 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, la S.A.S Foncia Haut de France a fait délivrer à Monsieur [B] [G] un commandement de payer la somme en principal de 3 082,10 euros au titre des charges de copropriétés.

Par acte d’huissier délivré 5 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] sis [Adresse 7], pris en la personne de son Syndic, la S.A.S SERGIC Haut de France, a fait assigner Monsieur [B] [G] à l’audience du 30 juin 2025 du Tribunal judiciaire de Lille afin, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le condamner à payer la somme de 4 424,43 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 1er août 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 juillet 2024, montant à actualiser ;

— le condamner à payer la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la condamner à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, a comparu représenté par son conseil et s’est référé à son assignation pour réitérer ses demandes initiales, sauf à actualiser la demande principale à la somme de 6 836,19 euros.

Monsieur [B] [G], régulièrement assigné par remise de l’acte à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 5 novembre 1993 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée général ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, le syndic verse aux débats :

un relevé de propriété ;

le contrat de syndic ;

les procès – verbaux d’assemblée générale ordinaire ;

les appels de fonds correspondant ;

un historique de compte arrêté au 13 juin 2025 ;

une mise en demeure du 6 mai 2024 ;

la sommation de payer ;

plusieurs factures d’honoraires des 11 avril 2023 (350 euros) 30 juin 2023 (120 euros)15 décembre 2023 (240 euros), 22 mars 2024 (240 euros), 6 mai 2024 (210 euros)19 juin 2024 (240 euros), 19 décembre 2024 (298 euros), 19 mars 2025 (298 euros) 13 juin 2025 (298 euros) de 700 euros de frais d’avocats pour la procédure de recouvrement de charges devant le tribunal.

Aux termes de l’historique de compte, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, fixe la créance à la somme de 6 836,19 euros.

Le contrat de syndic prévoit la facturation des frais de recouvrement des mises en demeure et des relances à la somme de 45 euros.

Il prévoit également la facturation de la « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) » au coût forfaitaire de 350 euros TTC et celle du « suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles » au « temps passé ».

Il ressort de l’historique de compte que, outre les charges de copropriétés, il a été facturé au copropriétaire la somme totale de 2 922,55 euros au titre des frais d’avocats, de recouvrement et d’huissiers.

Or, le syndicat ne justifie précisément des frais notamment par des diligences exceptionnelles ni le temps passé sur le suivi du dossier. Les frais afférents seront donc écartés comme non justifiés. Enfin, les actes d’huissier relèvent des dépens.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [B] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] sis [Adresse 7] la somme de 4 183,42 euros arrêtée au 13 juin 2025, au titre des charges de copropriété et de la mise en demeure du 6 mai 2024 de 45 euros soit la somme de 4 228,42 euros assortie des intérêts moratoires au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résistance abusive :

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’historique de compte fait apparaître un solde débiteur sans discontinuer depuis le quatrième trimestre 2022. Ce défaut continu de paiement des charges caractérise la mauvaise foi du copropriétaire. Ce préjudice est également caractérisé et sera exactement évalué à la somme de 500 euros.

En conséquence, il convient de condamner le copropriétaire à cette somme.

Sur les demandes accessoires :

Succombant à l’instance, Monsieur [B] [G] sera condamné aux dépens, en ce compris l’assignation du 5 novembre 2024 et du comandement de payer.

Il y a lieu de condamner Monsieur [B] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, conformément à la facture produite.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, rien ne justifiant d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [B] [G] à payer au syndicat des copropriétaires De l’immeuble [Adresse 11] sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, la S.A.S FONCIA HAUTS DE France la somme de 4 228,42 euros arrêtée au 13 juin 2025, au titre des charges de copropriété assortie des intérêts moratoires au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] à payer au syndicat des copropriétaires De l’immeuble [Adresse 11] sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA HAUTS DE France, la somme de 500 euros en réparation du préjudice financier consécutif à la résistance abusive du copropriétaire ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] à payer au syndicat des copropriétaires De l’immeuble [Adresse 11] sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, la S.A.S FONCIA HAUTS DE France la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] aux entiers dépens, en ce compris l’assignation du 5 novembre 2024 et le commandement de payer du 9 juillet 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2025.

La Greffière Le Juge