TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 5]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08591 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YT3I

N° de Minute : L 25/00284

JUGEMENT

DU : 02 Juin 2025

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 2] prise en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, anciennement dénommée FONCIA [Localité 5]

C/

[R] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE sise [Adresse 2] à [Localité 6] prise en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, anciennement dénommée FONCIA [Localité 5], dont le siège social est sis à [Adresse 7]

représenté par M^e Jean-Roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Mars 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 8591/24 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [V] est propriétaire des lots n°3 (appartement) et n°11 (cave) d’un immeuble dépendant de la copropriété Résidence [Adresse 2], située au [Adresse 2] à [Localité 6].

La S.A.S Foncia Hauts de France est le syndic du syndicat des copropriétaires [Adresse 8].

Par lettre recommandée du 24 mai 2022, le syndicat, pris en la personne de son syndic, a mis en demeure le copropriétaire de régler la somme de 1.394,12 euros de charges de copropriété impayées.

Par acte d’huissier du 21 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la S.A.S Foncia Hauts de France, a fait délivrer à Monsieur [R] [V] un commandement de payer la somme en principal de 2.185,25 euros au titre des charges de copropriétés.

Par acte d’huissier délivré 31 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], pris en la personne de son Syndic, la S.A.S Foncia Hauts de France, a fait assigner Monsieur [R] [V] à l’audience du 24 mars 2025 du Tribunal judiciaire de Lille afin, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le condamner à payer la somme de 5.016,31 euros au titre des charges de copropriété, à parfaire au jour de l’audience, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2022 ;

— la condamner à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, a comparu représenté par son conseil et s’est référé à son assignation pour réitérer ses demandes initiales, sauf à actualiser la demande principale à la somme de 6.343,01 euros au 1er janvier 2025.

Monsieur [R] [V], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée général ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, le syndic verse aux débats :

un relevé de propriété ;

le contrat de syndic ;

les procès – verbaux d’assemblée générale ordinaire ;

les appels de fonds correspondant ;

un historique de compte arrêté au 1er janvier 2025 ;

la mise en demeure du 24 mai 2022 ;

la sommation de payer du 21 juillet 2022;

la facture de la constitution de dossier huissier et celle de la constitution de dossier avocat et de son suivi.

Il résulte de l’historique de compte que le copropriétaire reste redevable de la somme de 5.199,16 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées à la date du 1er janvier 2025, déduction faite des frais de constitution de dossiers huissier et avocat et de leur suivi et du coût du commandement de payer et de l’assignation.

Le contrat de syndic prévoit des frais de constitution de dossier en cas de diligences exceptionnelles. Cependant, le syndicat, pris en la personne de son syndic, ne justifie pas de diligences exceptionnelles.

En outre, les coûts des actes d’huissier relèvent des dépens.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [R] [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 5.199,16 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées à la date du 1er janvier 2025, assortie des intérêts moratoires au taux légal à compter du 21 juillet 2022 sur la somme de 2.185,25 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Succombant à l’instance, Monsieur [R] [V] sera condamné aux dépens, en ce compris l’assignation du 31 juillet 2024 mais à l’exclusion du commandement de payer du 21 juillet 2022 qui n’était pas nécessaire à la présente procédure, a fortiori, compte tenu de la mise en demeure qui le précédait.

Il y a lieu de condamner Monsieur [R] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, conformément à la facture produite.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, rien ne justifiant d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [R] [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la S.A.S Foncia Hauts de France, la somme de 5.199,16 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées à la date du 1er janvier 2025, assortie des intérêts moratoires au taux légal à compter du 21 juillet 2022 sur la somme de 2.185,25 euros et de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [R] [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la S.A.S Foncia Hauts de France, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [V] aux entiers dépens, en ce compris l’assignation du 31 juillet 2024 mais à l’exclusion du commandement de payer du 21 juillet 2022 ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 2 juin 2025.

La Greffière Le Juge