TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 30 Mars 2026 N°: 26/00117

N° RG 22/01399 – N° Portalis DB2S-W-B7G-ESRE

_________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M. Cyril TURPIN, Juge

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 19 Janvier 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2026

DEMANDEURS

M. [Y] [D]

né le 16 Juillet 1984 à [Localité 1] (62)

demeurant [Adresse 1]

Mme [X] [Z]

née le 22 Février 1983 à [Localité 2] (66)

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Christophe COTTET-BRETONNIER de la SCP COTTET-BRETONNIER NAVARRETE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

DÉFENDEURS

M. [C] [Q]

né le 30 Avril 1987 à [Localité 3] (YOUGOSLAVIE)

demeurant [Adresse 2] (SUISSE)

M. [N] [Q]

né le 25 Février 1986 à [Localité 3] (YOUGOSLAVIE)

demeurant [Adresse 3] (SUISSE)

Mme [A] [Q] épouse [M]

née le 05 Juin 1984 à [Localité 3] (YOUGOSLAVIE)

demeurant [Adresse 4] (SUISSE)

représentés par Maître Ornella VARAS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le 31/03/26

à

— M^e COTTET-BRETONNIER

— M^e VARAS

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 6 février 2019, [X] [Z] et [Y] [D] ont acquis en indivision, des consorts [N], [C] et [A] [Q], une maison à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 4], cadastrée section B n°[Cadastre 1].

Par contrat du 27 octobre 2010, [C] [Q] avait donné à bail d’habitation le sous-sol de ladite maison à [Localité 5].

Après la vente, les consorts [Z] [D] ont appris que la surface du bien acquis déclarée aux impôts était de 120 mètres carrés au lieu de 310 mètres carrés, et ont réglé la somme de 3759 euros au titre de la taxe foncière.

Les consorts [Z] [D] ont appris de la mairie d'[Localité 4] qu’aucune déclaration de travaux augmentant la surface d’habitation de la maison n’avait été déposée avant leur acquisition.

Parallèlement, le service de l’urbanisme de la mairie d'[Localité 4] a informé les consorts [Z] [D] que l’appartement situé au sous-sol de la maison était impropre à la location.

Enfin, les consorts [Z] [D] ont constaté des fuites d’air entre les velux et le bâti, certaines ouvertures ayant été créées avant la vente pour ajouter des fenêtres et velux mal fixées.

Par acte d’huissier de justice du 25 mai 2022, les consorts [Z] [D] ont fait assigner les consorts [Q] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins de réparation de préjudices subis suite à la vente de la maison présentant de nombreux désordres et travaux réalisés sans déclarations préalables.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 12 mai 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, les consorts [Z] [D] sollicitent du tribunal, au visa des articles 1104, 1641 et suivants du code civil, qu’il :

— déclare, à titre liminaire, recevable leurs demandes indemnitaires au titre de la taxe foncière, du sous-sol et de cheminée, fondées sur la garantie des vices cachés et sur la garantie décennale, et déboute en conséquence les consorts [Q] de leurs demandes incidentes,

— constate que les consorts [Q] ont commis un dol à leur encontre et les condamne en conséquence solidairement à leur payer les sommes de :

* 20000 euros à parfaire au titre de la dissimulation l’absence d’autorisation et de conformité administrative relative aux travaux d’aménagement et d’agrandissement réalisés au sein du bien immobilier,

* 100 000 euros à parfaire au titre de la dissimulation de l’absence de conformité de l’appartement locatif ornant le bien immobilier,

* 20 000 euros à parfaire au titre de la dissimulation des vices de la toiture du bien immobilier,

* 25 000 euros à parfaire au titre de la dissimulation des vices des fenêtres et velux du bien immobilier et l’absence d’autorisation administrative concernant les fenêtres,

— constate subsidiairement que les consorts [Q] ont engagé leur responsabilité à leur égard sur le fondement des vices cachés et les condamne en conséquence solidairement à leur payer les sommes de :

* 20000 euros à parfaire au titre de la dissimulation l’absence d’autorisation et de conformité administrative relative aux travaux d’aménagement et d’agrandissement réalisés au sein du bien immobilier,

* 100 000 euros à parfaire au titre de la dissimulation de l’absence de conformité de l’appartement locatif ornant le bien immobilier,

* 20 000 euros à parfaire au titre de la dissimulation des vices de la toiture du bien immobilier,

* 25 000 euros à parfaire au titre de la dissimulation des vices des fenêtres et velux du bien immobilier et l’absence d’autorisation administrative concernant les fenêtres,

* 136,60 euros au titre de l’installation de la machette à sceller sur la cheminée,

— juge à titre infiniment subsidiaire que les consorts [Q] ont procédé à des travaux de rénovations dont il découle une mauvaise étanchéité et l’attaque de capricornes et les condamne en conséquence à leur payer la somme de 25 000 euros à parfaire au titre de la garantie décennale,

— déboute les consorts [Q] de leurs demandes indemnitaires reconventionnelles,

— condamne in solidum les consorts [Q] à leur payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne in solidum les consorts [Q] aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 16 janvier 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, les consorts [Q] demandent au tribunal de :

— déclarer irrecevables comme prescrites les demandes des consorts [Z] [D] fondées sur l’action en garantie des vices cachés portant sur la taxe foncière, la cheminée, les huisseries, fenêtres et velux,

— déclarer irrecevable comme forclose la demande des consorts [Z] [D] fondée sur la garantie décennale,

— débouter les consorts [Z] [D] de leurs demandes,

— condamner in solidum les consorts [Z] [D] à leur payer chacun la somme de 3000 euros en réparation de préjudice moral,

— condamner in solidum les consorts [Z] [D] à leur payer la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure pénale,

— condamner in solidum des consorts [Z] [D] aux dépens,

— écarter l’exécution provisoire si le tribunal fait droit aux demandes indemnitaires des consorts [Z] [D] .

La clôture de l’instruction a été fixée au 20 mai 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 janvier 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, sur la prescription de l’action des consorts [Z] [D] fondée sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1648 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

En l’espèce, les consorts [Q] sollicitent l’irrecevabilité de l’action des consorts [Z] [D] fondée sur la garantie des vices cachés pour les désordres portant sur la cheminée, les huisseries, fenêtres et velux, et la taxe foncière, et soutiennent que cette action serait prescrite.

Il ressort de la procédure et des pièces versées aux débats par les demandeurs que les consorts [Z] [D] :

— ont assigné les consorts [Q] suivant acte d’huissier de justice du 25 mai 2022,

— ont eu connaissance du problème relatif à la taxe foncière, ci-après développé, après une visite au centre des finances publiques du 12 mars 2020 portant comme objet « annulation taxe d’habitation 2019 car établie sur logement incorrect » (pièce n°29), de sorte que cette action est bien prescrite,

— ont eu connaissance des problèmes relatifs au sous-sol et notamment à son aménagement, ci-après développés, au cours des visites qu’ils ont effectuées avant d’acquérir le bien a minima, et au plus tard en signant l’acte de vente du 6 février 2019 qui décrit le bien acquis (pièce n°1 des demandeurs), de sorte que cette action est bien prescrite,

— ont eu connaissance des problèmes relatifs à la cheminée à compter du 24 novembre 2020, tel qu’il résulte d’un devis n°78 établi par la société ALP’RAMONAGE (pièce n°13 des demandeurs) et en 2021 pour les problèmes relatifs aux huisseries, fenêtres et velux, tel qu’il résulte d’un courrier électronique adressé par les consorts [Q] à ce sujet le 11 février 2021, ainsi que d’une facture relative à la commande et pose d’une porte-fenêtre et d’une baie coulissante, datée du 4 septembre 2021 (pièce n°23 des demandeurs), de sorte que cette action n’est pas prescrite.

En conséquence, l’action des consorts [Z] [D] relative à la taxe foncière et aux désordres affectant le sous-sol, fondée sur la garantie des vices cachés est irrecevable comme étant prescrite.

En revanche, l’action des demandeurs relative aux désordres affectant la cheminée, les huisseries, fenêtres et velux n’est pas prescrite, de sorte que les consorts [Q] seront déboutés de leur demande.

A titre liminaire, sur la prescription de l’action des consorts [Z] [D] fondée sur la garantie décennale

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Conformément aux dispositions des articles 1792-4-1 et suivants du code civil, la garantie décennale peut être mise en œuvre dans les dix ans suivants la réception des travaux.

En application de l’article 1648 du même code, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

En l’espèce, les consorts [Q] soulèvent l’irrecevabilité des demandes des consorts [Z] [D] fondées sur la garantie décennale, les considérant forcloses, et soutiennent que l’assignation des demandeurs leur a été délivrée plus de dix ans après l’obtention des autorisations administratives, et après la réalisation des travaux litigieux.

Il convient de relever que les consorts [Q] ne mentionnent pas le délai de forclusion d’un an applicable dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, ni le délai de deux ans applicable à compter de la découverte du vice, de sorte qu’ils soulèvent en réalité la prescription de l’action des consorts [Z] [D] fondée sur les articles 1792-4-1 et suivants du code civil.

Cependant, le point de départ du délai de prescription de la garantie décennale ne court qu’à compter de la réception de l’ouvrage, et non à partir de l’obtention des autorisations administratives. Or, aucun procès-verbal de réception n’étant versé aux débats, il n’est pas démontré que l’action des consorts [Z] [D] serait irrecevable.

En conséquence, les consorts [Q] seront déboutés de leur demande tendant à déclarer irrecevable comme prescrite l’action des consorts [Z] [D] fondée sur la garantie décennale.

I/ Sur les demandes des consorts [Z] [D]

1) S’agissant du dol

Aux termes des articles 1130 et 1131 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Ces vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

En application de l’article 1137 dudit code, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En revanche, le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ne constitue pas un dol.

Conformément aux dispositions des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte de ces textes que l’élément intentionnel du dol consiste en la volonté de tromper autrui, l’élément matériel est constitué par les manœuvres dolosives réalisées par le vendeur, et qu’en présence d’un vendeur profane, l’acheteur a la charge de prouver l’existence du dol.

En l’espèce, les consorts [Z] [D] sollicitent diverses sommes au titre de l’indemnisation de leurs préjudices, au motif que les consorts [Q] auraient commis un dol lors de la vente du 6 février 2019.

a) Sur la taxe foncière

Les consorts [Z] [D] sollicitent la somme de 20 000 euros au titre de la dissimulation d’absence d’autorisation et de conformité administrative des travaux d’aménagement et d’agrandissement réalisés au sein de leur bien, et soutiennent avoir acquis une maison de 310 mètres carrés, mais que seule une surface de 120 mètres carrés était déclarée auprès de l’administration fiscale, les aménagements intérieurs du sous-sol n’étant pas comptabilisés dans la surface habitable, estimant ainsi devoir s’acquitter d’une taxe foncière supérieure à celle envisagée lors de l’acquisition du bien.

Il ressort du compromis de vente du 18 octobre 2018 et de l’acte authentique du 6 février 2019 (pièces n°8 des défendeurs et n°1 des demandeurs) que :

— le bien vendu est une maison à usage d’habitation comprenant au sous-sol un appartement T4, un garage, un dégagement et une chaufferie, un rez-de-chaussée aménagé et un étage aménagé menant à un grenier non aménagé (page 4),

— une partie du bien est louée à [F] [E] depuis le 1er novembre 2010 avec renouvellement annuel tacite, pour un montant de 800 euros charges comprises (page 9),

— l’opération financée par le prêt des requérants porte sur l’achat d’un immeuble d’une surface habitable de 310 mètres carrés comprenant trois logements et douze pièces à titre de résidence principale de l’emprunteur, ainsi que deux logements donnés à la location (page 15),

— les parties ont déclaré que les négociations ont été réalisées directement entre elles, sans le concours d’un intermédiaire (page 37).

Il apparaît de l’annonce postée par l’agence BOUVET IMMOBILIER (pièce n°14 des demandeurs) que :

— la maison à acquérir présentait une superficie habitable de 310 mètres carrés et incluait quatre garages,

— le bien comportait douze pièces principales réparties sur deux niveaux, et se composait de trois appartements : un T3 de 80m², un T4 de 100m² et un T5 de 140m², outre des balcons et terrasses,

— la taxe foncière était de 2000 euros.

L’offre régularisée sous seing privé le 1er octobre 2018 stipulait ainsi que les consorts [Z] [D] s’engageaient à acquérir une maison de 310 mètres carrés comprenant un sous-sol aménagé, un rez-de-chaussée aménagé et un étage aménagé, pour le prix de 630 000 euros (pièce n°15 des demandeurs).

Cependant, le courrier électronique du 27 mai 2020 adressé aux demandeurs par un agent administratif des finances publiques mentionne que, dans leurs bases de données, est enregistrée une maison de 120 mètres carrés avec un garage de 15 mètres carrés, un grenier de 30 mètres carrés, une cave de 30 mètres carrés, une terrasse de 25 mètres carrés et un garage de 30 mètres carrés, ainsi qu’un local comprenant un garage de 25 mètres carrés et une cave de 120 mètres carrés (pièce n°3 des demandeurs).

En outre, l’acte de vente du 10 juillet 2009 stipule que le bien était composé d’un sous-sol et d’un grenier non-aménagé, ainsi que d’un rez-de-chaussée et d’un étage aménagés (pièce n°1 des défendeurs, page 4), de sorte que les travaux d’aménagement du sous-sol ont bien été réalisés par les consorts [Q], et l’état des risques naturels et technologiques du 5 mars 2009 mentionne une surface habitable de 195 mètres carrés (pièce n°17 des demandeurs).

Les consorts [Q] versent aux débats deux déclarations préalables acceptées par la mairie d'[Localité 4] les 24 décembre 2014 et le 3 décembre 2018 pour un projet de division de terrain en deux lots en vue de construire (pièce n°4 et 27 des demandeurs), mais il ne s’agit pas des travaux concernant le garage.

Ainsi, les travaux portant sur l’aménagement du sous-sol, ayant permis d’obtenir une superficie habitable de 310 mètres carrés, sont irréguliers pour défaut de déclaration au service des finances publiques, ce que les consorts [Q] reconnaissent dans leurs écritures (page 10).

S’agissant du préjudice lié aux taxes foncières, les consorts [Q] versent aux débats celles datant de 2010 et de 2016 s’élevant à des sommes respectives de 1825 euros et 2078 euros (pièces n°24.1 et 30), ainsi qu’un courrier électronique adressé aux consorts [Z] [D] le 24 janvier 2019 – soit avant la vente – comportant la copie de l’avis de taxe foncière de 2018 (pièce n°29).

Il en résulte que les consorts [Z] [D] avaient connaissance du montant de la taxe foncière relative au bien acquis, et celle acquittée en 2016 était cohérente avec celle figurant dans l’annonce susmentionnée postée par l’agence BOUVET IMMOBILIER (pièce n°14 des demandeurs).

Or, ces taxes n’incluaient pas le sous-sol aménagé.

Les consorts [Z] [D] versent quant à eux aux débats :

— la taxe foncière de 2019, celle-ci étant toutefois illisible (pièce n°28),

— la taxe foncière de 2020 d’un montant de 3622 euros divisée en 2106 euros pour l’adresse sise [Adresse 5] et 1376 euros pour leur ancienne adresse sise [Adresse 6] à [Localité 4] (pièce n°5),

— la taxe foncière de 2021 – soit après la déclaration du sous-sol aux services fiscaux – d’un montant total de 5375 euros divisée en 3759 euros pour l’adresse sise [Adresse 7] et 1405 euros pour l’adresse sise [Adresse 6] à [Localité 4] (pièces n°4),

— la taxe foncière de l’année 2023 concernant uniquement l’adresse sise [Adresse 7] à [Localité 4], d’un montant de 4898 euros (pièce n°21).

Par conséquent, il est établi que les consorts [Z] [D] doivent s’acquitter d’une taxe foncière supérieure à celle envisagée lors de l’acquisition du bien, en raison de l’absence de déclaration de l’aménagement du sous-sol au service des finances publiques par les consorts [Q], lesquels ont ainsi dissimulé l’absence de déclaration d’aménagement du sous-sol aux acquéreurs, alors que cette information était déterminante de leur consentement, puisqu’elle a pour conséquence le paiement d’une taxe foncière deux fois supérieure à celle dont ils pensaient devoir s’acquitter.

En conséquence, les consorts [Q] ont effectivement commis un dol en ne déclarant pas le sous-sol au service des finances publiques, viciant ainsi le consentement des demandeurs.

En revanche, les consorts [Z] [D] ne sollicitant pas l’annulation de la vente, mais la somme de 20 000 euros en indemnisation des dommages subis, il y a lieu de relever que, si leurs préjudices sont certains, ils ne justifient pas de leurs ampleur, de sorte que le montant de la réparation sera ramené à de plus justes proportions.

En conséquence, les consorts [Q] seront condamnés à payer aux consorts [Z] [D] une somme qu’il convient de limiter à 10 000 euros en indemnisation de leurs préjudices au titre de la taxe foncière.

b) Sur l’aménagement du sous-sol

Conformément aux dispositions de l’article L1331-23 du code de la santé publique, les locaux insalubres, dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l’article L.1331-22, tels que caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l’habitation, et les locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation, ne peuvent être mis à disposition, à titre gratuit ou onéreux, aux fins d’habitation.

Il est de jurisprudence constante, depuis un arrêt du Conseil d’État du 27 novembre 1985, que des locaux situés au niveau inférieur d’une résidence présentent le caractère de sous-sols, nonobstant une ouverture sur l’extérieur et qu’une partie importante de leur hauteur se trouve au-dessus du niveau du sol.

En l’espèce, les consorts [Z] [D] sollicitent la somme de 100 000 euros à titre de réparation de leur préjudice né de la dissimulation de l’absence de conformité de l’appartement locatif compris dans le bien immobilier, et soutiennent que la possibilité de louer le bien au sous-sol a été décisive dans leur consentement puisque le loyer leur permettrait de rembourser une partie de leur emprunt, que la présence d’un locataire a été déterminante pour que l’établissement bancaire accepte leur prêt immobilier, qu’ils n’auraient pas été informés du congé donné à la locataire par les consorts [Q], et qu’ils ont été informés par le service de l’urbanisme de la mairie d'[Localité 4] que l’appartement situé au sous-sol était impropre à la location.

Les consorts [Q] font valoir que la maison a été aménagée en zones de vie distinctes afin de convenir à leur mode de vie familial, qu’elle n’a jamais été destinée à la location, sauf de manière temporaire avec [F] [E], que seul le sous-sol ne peut être loué mais peut être habité par les propriétaires, et que les étages supérieurs peuvent être proposés à la location.

Cependant, il apparaît que les consorts [Q] ont signé un contrat de bail le 27 octobre 2010 avec [F] [E] (pièce n°5 des défendeurs) et cette dernière résidait toujours dans les lieux lors de l’acte de vente du 6 février 2019, de sorte qu’ils destinaient bien une partie de leur habitation à la location.

En outre, il ressort du courrier électronique du 29 novembre 2018 envoyé par les demandeurs aux consorts [Q] que la banque leur a demandé la dernière quittance de loyer adressée au locataire, afin de justifier de la présence de ce dernier et du montant du loyer, pour finaliser leur dossier de prêt (pièce n°22 des demandeurs).

Il ressort également de l’offre de crédit immobilier adressée aux consorts [Z] [D], que l’opération financière concernait l’achat d’un immeuble de 310 mètres carrés comprenant trois logements, dont deux seraient donnés à la location (pièce n°25 des défendeurs).

Il n’a toutefois été question avant et pendant la vente, que de la location d’une partie de l’habitation, donc d’un seul logement donné à bail, cette mention permettant d’établir que la location était une condition déterminante de l’obtention du prêt et partant, de la conclusion du contrat de vente du 6 février 2019.

Il ressort dudit acte qu’une partie du bien est « actuellement louée » à [F] [E], et ce depuis le 1er novembre 2010 avec renouvellement annuel tacite, pour un montant de 800 euros charges comprises (pièce n°1 des demandeurs, pages 8 et 9) et que si le bien vendu comprend un appartement T4 au sous-sol (page 4), il ne mentionne pas quelle partie de l’habitation était louée.

Si le congé de [F] [E] n’est pas versé aux débats, les consorts [Q] reconnaissent dans leurs écritures avoir donné congé à la locataire en vue de la vente du bien aux consorts [Z] [D] (page 15).

Or, le congé donné par le locataire ou le bailleur est libre et résulte de la volonté de chacun d’eux sans pouvoir être sanctionné, dès lors qu’il respecte les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et il ne peut donc être reproché aux consorts [Q] d’avoir donné congé à [F] [E] en vue de la vente, les consorts [Z] [D] étant alors libres de louer leur bien à un autre locataire le cas échéant.

S’agissant de l’interdiction de louer un sous-sol, il ressort du courrier adressé aux consorts [Z] [D] le 17 mars 2023 par les services d’urbanisme de la ville d'[Localité 4], que le sous-sol ne peut être mis à la location, bien qu’il soit aménagé, mais que le propriétaire des lieux reste libre d’y habiter et d’en faire sa résidence principale (pièce n°17 des demandeurs).

Il ressort par ailleurs des diverses pièces versées aux débats et des écritures des deux parties, que les consorts [Z] [D] ont pu visiter le bien plusieurs fois, de sorte qu’ils avaient nécessairement connaissance de l’absence de fenêtres donnant sur l’extérieur dans les chambres du sous-sol, et que cet élément aurait dû leur permettre de savoir que le sous-sol ne pouvait pas être proposé à la location.

Il convient de relever que les consorts [Z] [D] peuvent percevoir des loyers en mettant en location d’autres parties de leur habitation, de sorte qu’ils n’établissent pas l’existence d’un préjudice certain, ni de l’intention des défendeurs de les tromper sur ce point.

En conséquence, les consorts [Z] [D] seront déboutés de leur demande formée à ce titre.

c) Sur la toiture

En l’espèce, les consorts [Z] [D] sollicitent la somme de 20 000 euros au titre de l’indemnisation de leurs préjudices résultant de la dissimulation des désordres affectant la toiture du bien, et soutiennent avoir constaté des infiltrations d’eau dans leur bien et ainsi effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assureur, mais que les consorts [Q] ont déclaré les mauvaises dates de réalisation des travaux relatifs à l’isolation du toit et au changement des tuiles dans l’acte de vente, les empêchant de profiter de la garantie décennale, et que la réticence dolosive des défendeurs se déduit de leur fausse déclaration dans l’acte authentique de vente.

Cependant, il ressort dudit acte que des travaux consistant à refaire l’isolation du toit et à remplacer les tuiles ont été réalisés suivant déclaration préalable de travaux effectuée auprès de la mairie, dont le récépissé de dépôt de la demande du 25 avril 2012 est annexé au contrat (pièce n°3 des défendeurs, et pièce n°1 des demandeurs page 28).

Le courrier électronique dans lequel les consorts [Q] expliquent que la rénovation de la toiture date de 2009 ou 2010 ne revêt quant à lui pas de valeur contractuelle, et ne peut à lui seul démontrer un dol de la part de ces derniers (pièce n°10 des demandeurs).

Par conséquent, les consorts [Z] [D] étaient informés dans l’acte de vente de la réalisation des travaux sur le toit de leur habitation en 2012, de sorte qu’aucune réticence dolosive n’est démontrée de la part des consorts [Q] sur ce point.

En conséquence, les consorts [Z] [D] seront déboutés de leur demande formée à ce titre.

d) Sur les huisseries, fenêtres et velux

Conformément aux dispositions de l’article R421-17 a et b) du code de l’urbanisme, les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes tels que les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement et des travaux mentionnés aux quatrième, sixième et septième alinéas de l’article R421-13, et les changements de destination d’un bâtiment existant, doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R421-14 à R.421-16 dudit code.

En l’espèce, les consorts [Z] [D] sollicitent la somme de 25 000 euros au titre de l’indemnisation des préjudices résultant de la dissimulation des désordres affectant les fenêtres et velux du bien, et de l’absence d’autorisation administrative concernant les fenêtres, et soutiennent que les défendeurs ont procédé à la pose de fenêtres et velux sans les déclarer au préalable, et qu’ils ne les ont pas informés des difficultés afférentes à ces derniers.

Les consorts [Q] font valoir que le père de l’un d’eux a procédé au changement des anciennes fenêtres, porte périphérique et fenêtres de toiture, qui dataient des années 1950 (page 21).

Il ressort de l’acte authentique de vente du 6 février 2019, que le vendeur a déclaré que des travaux consistant en la réhabilitation du logement et l’installation de velux ont été réalisés, tel qu’il résulte d’un certificat de non-contestation du 27 juillet 2010 (pièce n°1 des demandeurs page 28) que cette réhabilitation consistait en une isolation et un ravalement d’une des façades et en la pose de sept velux encastrés dans la toiture, les caractéristiques de ces derniers étant précisées dans la déclaration préalable (pièce n°2 des défendeurs) et que les autres ouvertures préexistaient.

Il en résulte que la pose des nouveaux velux a été effectivement déclarée dans les formes usuelles et figurait dans l’acte de vente, mais que le remplacement des anciennes ouvertures n’a pas fait l’objet d’une déclaration, celle-ci n’étant nécessaire qu’en cas de modification de l’aspect extérieur de la maison.

Or, aucun élément n’est versé aux débats à ce titre.

Les consorts [Z] [D] indiquent avoir dû faire changer de nombreuses fenêtres qui n’auraient pas été posées dans les règles de l’art.

S’il apparaît du rapport d’expertise amiable du 15 juin 2023 (pièce n°18 des demandeurs), soit plus de quatre ans après la vente, que les ouvertures sont affectées de divers désordres imputables au père d’un des défendeurs, il ne permet pas de démontrer de réticence dolosive de la part de ces derniers, ni que ces désordres étaient déterminants du consentement des consorts [Z] [D].

Le bien a en effet été acquis par les demandeurs pour une somme de 630 000 euros (pièce n°1 des demandeurs, page 9), et la seule facture produite aux débats concerne l’achat d’une porte-fenêtre et d’une baie coulissante pour la somme de 4791,75 euros TTC, incluant la main d’œuvre (pièce n°23 des demandeurs).

Par conséquent, les critères imposés par l’article 1130 du code civil n’étant pas remplis, les consorts [Z] [D] seront déboutés de leur demande formée à ce titre.

2) S’agissant de la garantie des vices cachés

Conformément aux dispositions des articles 1641, 1643 et 1644 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il y est également tenu, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est de jurisprudence constante, depuis une décision de la première chambre civile de la Cour de cassation du 2 décembre 1997, que la garantie des vices cachés n’est mobilisable que pour des défauts graves, et depuis un arrêt de la chambre mixte de la Cour de Cassation du 28 septembre 2012, que si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que l’action des consorts [Z] [D] relative aux désordres affectant la cheminée, les huisseries, fenêtres, velux et la toiture n’est pas prescrite.

a) Sur les huisseries, fenêtres et velux

Il résulte des développements précédents que les demandeurs acquéreurs étaient informés, lors de l’achat de leur maison, de la réalisation des travaux d’isolation, du ravalement d’une des façades et de la pose de sept velux encastrés dans la toiture.

S’agissant du remplacement des ouvertures par le père d’un des époux [Q] en 2010 (page 21 de leurs écritures), le rapport d’expertise amiable du 15 juin 2023, établissant les désordres, mentionne qu’ils proviennent de leur pose (pièce n°18 des demandeurs), de sorte qu’ils étaient antérieurs à la vente, que les menuiseries laissent apparaître des défauts d’étanchéité à l’air et que la quasi-totalité de ces éléments ne peuvent assurer leur fonction d’origine, de sorte qu’ils compromettent l’usage de la maison (même pièce, page 51).

Cependant, le rapport d’expertise amiable n’est corroboré par aucune autre pièce, les photos versées aux débats ne permettant pas de démontrer lesdits désordres (pièces n°11 des demandeurs), et les consorts [Q] contestent tout défaut d’étanchéité des ouvertures.

En outre, les devis non signés versés aux débats ne permettent pas de déterminer le préjudice subi par les requérants (pièces n°25 à 27 des demandeurs).

En conséquence, la preuve des vices cachés n’étant pas rapportée, la garantie n’est pas mobilisable, et les consorts [Z] [D] seront déboutés de leur demande formée à ce titre.

b) Sur la cheminée

Les consorts [Z] [D] soutiennent avoir constaté le défaut de conformité de la cheminée en 2020 et produisent à l’appui des photos datées mais qui ne permettent pas de déterminer l’endroit dans lequel elles ont été prises (pièce n°12), ainsi qu’une facture de la société ALP RAMONAGE du 24 novembre 2020 pour un montant de 136,60 euros TTC (pièce n°13).

En conséquence, le vice et sa gravité n’étant pas démontrés, la garantie des vices cachés n’est pas mobilisable, et les consorts [Z] [D] seront déboutés de leur demande formée à ce titre.

c) Sur la toiture

Il est de jurisprudence constante, depuis un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation du 19 octobre 1971, que les juges du fond ayant constaté que la mauvaise foi des vendeurs n’était pas établie, ne peuvent refuser d’appliquer une clause de non-garantie stipulant que l’acquéreur prendrait l’immeuble dans son état actuel, avec tous ses vices ou défauts, apparents ou cachés.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que l’acte de vente du 6 février 2019 stipule que des travaux consistant à refaire l’isolation du toit et à remplacer les tuiles ont été réalisés, suivant déclaration préalable de travaux effectuée auprès de la mairie, dont le récépissé de dépôt de la demande du 25 avril 2012 est annexé au contrat (pièce n°3 des défendeurs, et pièce n°1 des demandeurs page 28).

Il ressort en outre du rapport d’expertise amiable du 17 février 2021 faisant suite à la déclaration de sinistre du 15 novembre 2020 (pièce n°9 des demandeurs) que :

— les consorts [Z] [D] ont découvert le 15 novembre 2020, lors d’une visite des combles non-aménagés de la maison, la présence de sciure au droit de la poutre maîtresse supportant la jacobine sur la façade arrière (pages 4 à 6),

— l’entreprise BORCAD SUD EST a diagnostiqué une attaque de capricornes au niveau de la poutre, due à la présence d’une infiltration d’eau lente en toiture ayant pour origine la partie supérieure de ladite poutre, l’humidité descendant le long de la solive supportant la noue,

— les opérations d’expertise se sont déroulées un jour de pluie et de l’humidité a été constatée sur la poutre, mais pas d’écoulement d’eau (page 7),

— une poutre maîtresse supportant une jacobine est « totalement pourrie » et nécessite son remplacement puisqu’une clé pénètre aisément dans le bois (page 8),

— une infiltration lente au niveau de la poutre maîtresse de la jacobine opposée a été constatée mais la poutre n’a pas commencé à se désagréger (page 9),

— des attaques de capricornes ont été constatées et nécessitent une intervention curative sur l’ouvrage de la charpente (page 10),

— les infiltrations constatées sont consécutives à un défaut d’étanchéité de la zinguerie et/ou d’une tuile déplacée au niveau du caniveau, cette dernière option étant étayée par un jour visible depuis l’intérieur des combles (même page),

— certaines ardoises et tuiles sont déplacées, ce désordre étant visible depuis l’extérieur (pages 11 et 12),

— l’expert ne peut pas établir de responsabilité quant à l’origine des infiltrations, la nature et la date des travaux n’étant pas connues (page 13),

— l’origine de ces désordres est antérieure au contrat de vente du 6 février 2019 et leur réparation est chiffrée à la somme de 5 500 euros TTC (page 14).

Le rapport d’expertise amiable du 12 juin 2023 susmentionné relève que les tuiles plates localisées en périphérie de l’abergement de la fenêtre de toit présentent des défauts d’ajustement pouvant générer des infiltrations d’eau (pièce n°18 des demandeurs page 44), et corrobore ainsi le premier rapport d’expertise amiable.

Il en résulte que les vices affectant la toiture sont graves puisqu’ils endommagent une poutre maîtresse de la maison, compromettant alors son usage à terme, et sont antérieurs à la vente, et que l’infiltration d’eau dans la poutre lui ayant fait atteindre le stade de pourriture démontre que ledit vice a pu apparaître progressivement au fil des années, et avant l’acte de vente.

En outre, le revêtement du toit et l’attaque de capricornes n’étaient pas visibles pour des acquéreurs profanes, de sorte qu’ils étaient bien cachés au moment de l’acquisition du bien.

Les consorts [Q] font valoir que les consorts [Z] [D] connaissaient ce désordre avant la vente, en produisant une capture d’écran d’un message de [Y] [D] leur demandant s’ils pouvaient venir visiter la maison avec sa mère et accéder au grenier (pièce n°26 des défendeurs).

Cependant, ce seul message ne permet pas de démontrer la connaissance par les demandeurs du vice affectant le toit.

En revanche, il résulte de l’acte de vente du 6 février 2019 que " l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas (…) s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. " (pièce n°1 des demandeurs, page 24).

Les consorts [Z] [D] soutiennent que les consorts [Q] connaissaient le vice puisqu’ils ont fait rénover les tuiles et l’isolation de la toiture par des personnes faisant du porte à porte en 2009, 2010 (pièce n°10 des demandeurs), ou en 2012 tel qu’il résulte de la page 28 de l’acte de vente susmentionné.

Si ces pièces démontrent en effet que les consorts [Q] ont fait réaliser les travaux de la toiture, elles ne permettent pas de démontrer qu’ils connaissaient lesdits vices.

En conséquence, la clause d’exonération est applicable et les consorts [Z] [D] seront déboutés de leur demande formée à ce titre.

3) S’agissant de la garantie décennale

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Il résulte de ce texte que la mise en œuvre de la responsabilité décennale est subordonnée à la démonstration de désordres non-apparents qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Ces désordres doivent être consécutifs à la réalisation d’un ouvrage, et découverts postérieurement à la réception des travaux.

En l’espèce, les consorts [Z] [D] sollicitent à titre infiniment subsidiaire la somme de 25 000 euros au titre de la garantie décennale, pour l’indemnisation des désordres affectant la toiture.

Cependant, ils ne versent aux débats aucun procès-verbal de réception et les rapports d’expertise versés aux débats n’en font pas mention.

En conséquence, la garantie décennale n’est pas mobilisable à défaut de réception, les consorts [Z] [D] seront déboutés de leur demande formée à ce titre.

II/ Sur les demandes reconventionnelles des consorts [Q]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Conformément aux dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, toute personne qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamnée à des dommages et intérêts.

Il est toutefois de jurisprudence constante que le libre exercice du droit d’agir en justice est garanti et qu’il ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances, particulières et caractérisées, le rendant fautif.

En l’espèce, les consorts [Q] sollicitent la condamnation in solidum des consorts [Z] [D] à leur payer chacun la somme de 3000 euros en réparation de leur préjudice moral, né de la présente procédure.

Il résulte toutefois des développements précédents que les consorts [Q] ont commis un dol vis-à-vis des consorts [Z] [D] s’agissant de l’absence de déclaration de l’aménagement du sous-sol aux services fiscaux, ayant pour conséquence l’augmentation de la taxe foncière, de sorte que leur action est légitime et qu’elle ne constitue pas un abus de droit.

En conséquence, les consorts [Q] seront déboutés de leur demande reconventionnelle.

III/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les consorts [Q] succombent à l’instance.

En conséquence, ils seront condamnés in solidum aux dépens.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les consorts [Q] sont condamnés aux dépens.

En conséquence, ils seront condamnés in solidum à payer aux consorts [Z] [D] une somme qu’il est équitable de fixer à 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

En outre, les consorts [Q] seront déboutés de leur demande de ce chef.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE irrecevable comme étant prescrite l’action de [X] [Z] et [Y] [D] relative à la taxe foncière et aux problèmes affectant le sous-sol du bien sis [Adresse 5] à [Localité 4], fondée sur la garantie des vices cachés ;

DÉBOUTE [N], [C] et [A] [Q] de leur demande tendant à déclarer irrecevable l’action de [X] [Z] et [Y] [D] relative aux problèmes affectant la cheminée et les huisseries, fenêtres et velux du bien sis [Adresse 5] à [Localité 4], fondée sur la garantie des vices cachés ;

DÉBOUTE [N], [C] et [A] [Q] de leur demande tendant à déclarer irrecevable l’action de [X] [Z] et [Y] [D] fondée sur la garantie décennale ;

CONDAMNE solidairement [N], [C] et [A] [Q] à payer à [X] [Z] et [Y] [D] la somme de 10 000 euros à titre de réparation de leurs préjudices résultant du dol commis par ces derniers en raison du défaut de déclaration d’aménagement du sous-sol aux services fiscaux, entraînant une augmentation de la taxe foncière pour le bien sis [Adresse 5] à [Localité 4] ;

DÉBOUTE [X] [Z] et [Y] [D] de leur demande formée au titre de la dissimulation de l’absence de conformité de l’appartement locatif compris dans le bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 4], fondée sur le dol ;

DÉBOUTE [X] [Z] et [Y] [D] de leur demande de réparation de préjudices résultant de la dissimulation des désordres affectant les fenêtres et velux et de l’absence d’autorisation administrative concernant les fenêtres du bien sis [Adresse 5] à [Localité 4], fondée sur le dol ;

DÉBOUTE [X] [Z] et [Y] [D] de toutes leurs demandes fondées sur la garantie des vices cachés ;

DÉBOUTE [X] [Z] et [Y] [D] de leur demande fondée sur la garantie décennale au titre de la reprise des désordres affectant la toiture de leur bien sis [Adresse 5] à [Localité 4] ;

DÉBOUTE [X] [Z] et [Y] [D] de leur demande fondée sur la dissimulation des vices de la toiture de leur bien sis [Adresse 5] à [Localité 4] ;

DÉBOUTE [N], [C] et [A] [Q] de leur demande reconventionnelle en réparation de préjudice moral ;

CONDAMNE [N], [C] et [A] [Q] in solidum aux dépens ;

CONDAMNE [N], [C] et [A] [Q] in solidum à payer à [X] [Z] et [Y] [D] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE [N], [C] et [A] [Q] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,