TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/03276 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YE3P

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

DEMANDEUR :

M. [N] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Stéphane ROBILLIART, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

M. [H] [D] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

défaillant

Mme [Z] [G] épouse [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 Juin 2024.

A l’audience publique du 03 Avril 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 05 Juin 2025.

Sophie DUGOUJON, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : Réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 05 Juin 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 19 octobre 2020, M. [H] [O] et Mme [Z] [G] épouse [O] ont vendu à M. [N] [K] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 2]) moyennant le prix principal de 500.000 euros, dont 18.000 euros au titre des biens meubles et objets mobiliers vendus avec l’immeuble.

Se plaignant de désordres relatifs à une fissure dans le dressing, de difficultés d’écoulement des eaux dans les différentes canalisations, de remontées d’odeurs nauséabondes ainsi que d’un dysfonctionnement récurrent de la chaudière, M. [K] a rapidement fait appel à son assurance, laquelle a fait diligenter une expertise unilatérale, réalisée le 28 décembre 2020 par la société POLYEXPERT CONSTRUCTION.

Une seconde expertise amiable a, par suite, été réalisée en la présence de M. [O], et le cabinet POLYEXPERT CONSTRUCTION a déposé son rapport le 19 juillet 2021.

Sur la base de ces éléments, M. [K] a sollicité et obtenu du juge des référés de [Localité 6], suivant ordonnance en date du 22 mars 2022, l’organisation d’une expertise judiciaire.

L’expert judiciaire, M. [T] [W], a déposé son rapport le 19 janvier 2024.

Sur la base de ce rapport, M. [K] (''l’acquéreur'') a, par actes du 21 mars 2024, assigné M. et Mme [O] (''les vendeurs'') devant le tribunal judiciaire de LILLE aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

La clôture des débats est intervenue le 19 juin 2024, par ordonnance du même jour, et l’affaire a été fixée à l’audience du 03 avril 2025.

* * *

Au terme de son assignation valant conclusions récapitulatives, M. [K] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil, de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée, et en conséquence :

— condamner Mme [Z] [O] et M. [H] [D] [O] à lui payer :

— la somme de 8.005,36 € au titre des travaux de réfection des réseaux d’évacuation d’eau usée assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

— la somme de 1.125 € au titre du préjudice résultant du remplacement prématuré de la chaudière assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

— la somme de 900 € au titre du coût de l’hébergement durant les travaux de réfection des réseaux d’évacuation des eaux usées ;

— la somme de 2.000 € au titre du préjudice de jouissance pour privation du chauffage durant la saison hivernale 2020/2021 ;

— la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires pour préjudice moral ;

— condamner Mme [Z] [O] et M. [H] [D] [O] à payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Mme [Z] [O] et M. [H] [D] [O] aux entiers frais et

dépens de l’instance de référé, aux frais de l’expertise judiciaire et aux entiers frais et dépens de l’instance sur le fond.

Il est renvoyé à l’assignation susvisée pour l’exposé des moyens en demande, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de constitution en défense

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée », étant précisé que, conformément à l’article 9 du même code, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur l’application de l’action en garantie des vices cachés

L’article 1625 du Code civil dispose que la garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires.

Aux termes de l’article 1641 du même code, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1643 précise que « il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. ».

L’action en garantie des vices cachés ouvre droit, pour l’acquéreur soit de solliciter la remise de la chose moyennant restitution de son prix, soit de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Dans l’hypothèse d’une action résolutoire, le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, M. [K] entend se prévaloir, sur le fondement précité, de la révélation, peu après l’acquisition du bien, d’un dysfonctionnement de la chaudière, d’un défaut d’évacuation des eaux usées ainsi que d’une fissure derrière un panneau de placard.

Il convient dès lors d’examiner chacun des vices dénoncés par l’acquéreur afin non seulement de déterminer s’il existait au moment de la vente, était apparent ou caché à l’acheteur et remplissait les conditions de gravité de l’article 1641 du Code civil, mais également de savoir si l’action en garantie des vices cachés se heurte à la clause de non-garantie stipulée à l’acte de vente en ces termes :

« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents,des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,

ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR » (pièce n°1 demandeur, page 8).

Sur le dysfonctionnement de la chaudière

Sur ce, au terme de son rapport déposé le 19 janvier 2024, l’expert judiciaire indique que la chaudière est hors-service en raison d’un dysfonctionnement majeur caractérisé par son arrêt inopiné et récurent, plusieurs fois par jour, empêchant de chauffer correctement la maison mais également un accès normal à l’eau chaude (pièce n°12).

Bien que l’expert judiciaire n’ait pas été en mesure de constater personnellement ce dysfonctionnement, alors que la chaudière avait, lors des opérations expertales, déjà été démontée et remplacée par l’acquéreur au profit d’une pompe à chaleur, il sera ici précisé que la mise hors service récurrente de la chaudière est confirmée par l’expertise de la chaudière démontée, laquelle fait état d’un fonctionnement de 16.225 heures pour 146.742 démarrages (ce qui semble équivaloir, pour une chaudière installée durant treize années, à une moyenne de 30 démarrages par jour – pièce n°12, annexe 1).

Alors que M. [K] s’est plaint de ce désordre auprès de son assureur à peine quelques jours après son entrée en possession du bien immobilier, puisqu’il en a déclaré sinistre dès le 02 novembre 2020, il n’apparaît pas discutable que celui-ci préexistait à la vente, l’expert judiciaire précisant, sur ce point, que des signes avant-coureurs avaient nécessairement dû se produire les années précédentes.

Conformément aux conclusions expertales, il doit également être retenu que ce dysfonctionnement, de par sa nature, n’était pas apparent pour un acquéreur non-professionnel.

Toutefois, il doit être relevé que, selon l’expert [W], le dysfonctionnement de la chaudière trouve son origine essentiellement dans un défaut d’entretien des propriétaires précédents ayant raccourci substantiellement sa durée de vie d’environ 25%.

Or, il convient de rappeler, que la chaudière litigieuse était installée, au jour de la vente, depuis 2008, soit depuis douze années.

Au regard de la durée de vie moyenne d’une chaudière de même type, telle qu’estimée par l’expert, soit quinze ans, l’acquéreur, manifestement informé de ce que cet équipement était âgé de plus de dix ans (cf. ses déclarations à l’expert amiable – pièce n°7), ne pouvait valablement ignorer qu’il devrait procéder à son remplacement à relativement brève échéance. S’il a été contraint d’y procéder plus rapidement que prévu, l’expert ne chiffre le préjudice matériel à ce titre qu’à 25% du prix de remplacement par une chaudière de même type, soit à la somme de 1.125 euros.

Ce montant ne saurait, au regard du coût total de l’opération immobilière, permettre de conclure que M. [K] n’aurait pas acquis l’immeuble ou l’aurait acquis à un prix notablement moindre s’il en avait eu connaissance.

Le critère de gravité du vice ainsi constaté faisant défaut, ce dernier ne peut ouvrir droit à application de la garantie prévue aux articles 1641 et suivants précités.

Sur l’existence d’une importante fissure

L’expert judiciaire a pu constater l’existence d’une importante fissure affectant les plaques de placo en fond de rampant du dressing de l’habitation dont photographie a été intégrée à son rapport.

Il affirme que ce type de fissure, laquelle trouve généralement son assise dans la construction, s’est vraisemblablement déclarée peu de temps après l’achèvement de cette dernière, de sorte qu’il est suffisamment établi qu’elle pré-existait à la vente objet du litige.

Néanmoins, à supposer le caractère caché de ce désordre démontré, alors qu’il est, selon les termes de l’expert, seulement « possible » que les acquéreurs n’aient pas pu voir la fissure lors des visites préalables à la vente si les étagères derrière lesquelles elle est située étaient remplies de vêtements, il doit être retenu qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un impact de ce désordre sur l’usage normal de l’immeuble.

En effet, cette fissure, bien qu’impressionnante, demeure néanmoins, selon les experts amiable comme judiciaire, essentiellement esthétique et n’impacte aucunement la solidité du mur pignon situé derrière ce doublage plâtre.

La réparation de ce désordre esthétique est chiffré par les experts à 2.000 euros T.T.C. (pièces n°7, 8 et 12), représentant 0,4% du prix d’acquisition de l’immeuble.

La demande à ce titre doit également être rejetée.

Sur le défaut d’évacuation des eaux usées

Enfin, l’expertise judiciaire a permis de révéler un défaut de mise en œuvre, lors de la construction de l’immeuble, des réseaux d’eaux usées circulant sous la dalle de sol, lesquels présentent des contrepentes et des flaches générant des rétentions d’eau et créant des accumulations de matière (produits lessiviels, résidus alimentaires…) qui, au fil du temps, finissent par obstruer l’évacuation et nécessiter un débouchage par curage et passage de furet. À ce défaut de conception s’est ajoutée la découverte de débris de chantier oubliés au sein du réseau et ayant également contribué à son obstruction.

S’agissant d’un défaut de construction, il est acquis que ce désordre préexistait à la vente et qu’il n’était, de par sa nature, pas apparent pour un acquéreur non-professionnel qui ne pouvait le déceler à l’occasion des visites préalables à la vente, ce que confirme au demeurant l’expert judiciaire.

Par ailleurs, s’il ne peut être valablement soutenu que ce désordre a rendu l’immeuble impropre à son usage, il peut sans difficulté être retenu que l’état du réseau, tel que constaté au cours des opérations expertales, a engendré a minima des odeurs nauséabondes, bien que ces dernières n’aient pas été constatées personnellement par les experts, non plus que l’existence des remontées d’eau alléguées (page 5 du rapport), et perturbé l’usage normal et paisible de l’immeuble. Cependant, en l’absence d’autres justificatifs, l’ampleur de cet impact au quotidien et les pièces concernées ne sont pas établies.

Il doit, cependant, être relevé que les travaux propres à mettre fin à ce défaut, évalués par l’expert judiciaire à 8.005,36 euros T.T.C. sont de nature destructive et vont impacter l’utilisation de la maison durant leur réalisation, alors que les deux portions de réseau concernées sont situées sous la dalle de sol et qu’est envisagée la refonte des réseaux avec déviation des évacuations de la cuisine vers la lingerie en réalisation un nouveau réseau enterré sous la dalle de ladite lingerie et du garage.

Ce vice présente ainsi les caractéristiques d’un vice caché au sens de l’article 1641 du Code civil.

A l’appui de sa prétention à ce titre, M. [K] soutient que la clause de non-garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente ne lui est pas opposable, alors que M. [H] [O] est agent immobilier de profession. Il soutient, en tout état de cause, que les vendeurs connaissaient les vices cachés affectant l’immeuble objet du litige.

Toutefois, s’il est acquis qu’un agent immobilier est un professionnel de la transaction immobilière, il ne saurait être considéré comme étant un professionnel de la construction ou du bâtiment, non plus qu’un spécialiste en plomberie. Il ne sera dès lors pas reconnu à M. [O], qui a de surcroît contracté avec M. [K] à titre privé dans le cadre de la cession de sa résidence principale, la qualité de vendeur professionnel, dans le cas d’espèce.

Or, si l’expert judiciaire estime qu’il est fort probable que les réseaux d’eaux usées de l’habitation se soient déjà obstrués par le passé, lorsque M. et Mme [O] occupaient les lieux, il précise néanmoins qu’ « il est tout à fait possible que cela ait été considéré par les vendeurs comme une obstruction accidentelle […] comme cela peut se produire dans n’importe quel immeuble même si les réseaux sont parfaitement réalisés ».

Dans ces conditions et alors que le caractère non-apparent, pour un profane, de la malfaçon affectant les réseaux d’eaux usées de l’immeuble a été retenu, il doit être jugé que le demandeur défaille à rapporter la preuve de la connaissance d’un tel vice par les vendeurs, de sorte que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés insérée à l’acte authentique de vente doit trouver à s’appliquer.

M. [K] sera, en conséquence, purement et simplement débouté de son action estimatoire ainsi que de ses demandes indemnitaires associées.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, M. [K], qui succombe en ses demandes, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute M. [N] [K] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne M. [N] [K] aux entiers dépens de la présente instance ;

Le Greffier, La Présidente.