TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 23/02517 – N° Portalis DBZS-W-B7H-W7ZV

JUGEMENT DU 14 MARS 2025

DEMANDEURS:

M. [V] [A]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représenté par M^e Eric DELFLY, avocat au barreau de LILLE

M. [Z] [A]

[Adresse 9]

[Localité 8]

représenté par M^e Eric DELFLY, avocat au barreau de LILLE

M. [C] [A]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par M^e Eric DELFLY, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE:

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D'[Localité 10] ET DU DEPARTEMENT DE [Localité 11],

Pôle de gestion fiscale, Pôle juridictionnel judiciaire,

[Adresse 7]

[Adresse 7]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie TERRIER,

Assesseur : Juliette BEUSCHAERT,

Assesseur : Nicolas VERMEULEN,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 26 Mars 2024, avec effet au 08 Mars 2024.

A l’audience publique du 10 Décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 14 Mars 2025.

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Juliette BEUSCHAERT, juge préalablement désigné par le Président, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : contradictoire, avant dire droit, mis à disposition au Greffe le 14 Mars 2025 par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Messieurs [V], [C] et [Z] [A] sont les enfants de Monsieur [D] [A] et Madame [B] [Y] épouse [A] décédés respectivement le [Date décès 6] 2014 et le [Date décès 5] 2014. Ils ont reçu le 17 juillet 2018 deux propositions de rectification portant sur la déclaration de succession de leurs parents.

Les rectifications proposées par l’administration fiscale concernaient :

• La valorisation des parts de la SCI CD FAIDHERBE et notamment la valorisation de l’unique immeuble détenu par la SCI, situé [Adresse 2] ;

• La valorisation du compte courant d’associé détenu dans la société GPF [A].

Messieurs [V], [C] et [Z] [A] ont contesté ces rectifications. Suite à leur recours hiérarchique du 20 mars 2019, le service de contrôle a proposé par courrier du 3 avril 2019, une décote de 15 % sur l’un des termes de comparaison dans le cadre de l’évaluation de la valeur vénale du bien immobilier détenu par la SCI CD Faidherbe. Les consorts [A] ont saisi la Commission de Conciliation. Consécutivement à cet avis de la commission, le service a abandonné les rectifications concernant le compte courant dans la société GPF [A] et a appliqué une décoté de 10% pour illiquidité sur la valeur des parts de la SCI, mais a maintenu l’évaluation du bien immobilier.

Les suppléments d’impôt restant à la charge de la Succession, pour un montant de 220 172 € s’agissant de la succession de Madame [A] et pour un montant de 244 380 € s’agissant de la succession de Monsieur [A], ont été mis en recouvrement le 25 janvier 2021.

Le 29 avril 2021, les contribuables ont présenté une réclamation contentieuse visant à obtenir la décharge des impositions. La réclamation a été rejetée par courrier du 10 janvier 2023.

Par acte d’huissier du 15 mars 2023, Messieurs [V], [C] et [Z] [A] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lille, la direction régionale des finances publiques d'[Localité 10] et du département de [Localité 11], aux fins de voir ordonner une expertise à l’effet de déterminer la valeur de l’immeuble litigieux et la valeur de la SCI et subsidiairement ordonner décharge des impositions supplémentaires.

La défenderesse a constitué avocat.

La clôture de l’affaire a été ordonnée le 8 mars 2024 et l’affaire fixée à plaider à l’audience du 10 décembre 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures signifiées par la voie électronique le 2 novembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample de leurs moyens, les consorts [A] demandent au tribunal de :

au visa de l’article R 202-3 du LPF

À TITRE PRINCIPAL

CONSTATER, DIRE et JUGER que la résolution du litige nécessite l’intervention d’un technicien devant se prononcer sur la valeur de l’immeuble sis à [Adresse 2] et les titres de la SCI ;

ORDONNER, avant dire droit, une expertise en vue de déterminer la valeur de l’immeuble sis à [Adresse 2] appartenant à la SCI ainsi que la valeur des titres de la SCI ;

DESIGNER tel expert qu’il vous plaira avec pour mission de :

— Convoquer et réunir les parties et leurs conseils ;

— Se rendre sur place ;

— Se faire communiquer tout document et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

— Déterminer la valeur de l’immeuble sis à [Adresse 2] appartenant à la SCI, à la date du fait générateur de l’impôt soit à la date du décès des Époux [A] en vue de déterminer la valeur des parts de la SCI ;

— Déterminer la valeur des titres de la SCI, à la même date.

RESERVER les frais et dépens

À TITRE SUBSIDIAIRE

CONSTATER, DIRE et JUGER que les éléments de comparaison utilisés par le service ne sont pas similaires à l’immeuble sis à [Adresse 2] dont la SCI est propriétaire ;

En conséquence,

ANNULER la décision de rejet de la réclamation introduite par les contribuables, Messieurs [V], [C] et [Z] [A] ;

ORDONNER la décharge des suppléments d’impôt correspondant mis à la charge de Messieurs [V], [C] et [Z] [A] ;

CONDAMNER l’État aux entiers frais et dépens ;

CONDAMNER l’État à la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ils décrivent l’immeuble concerné, en soulignant particulièrement son état vétuste, ses parties inexploitables, la nécessité de procéder à d’importants travaux d’entretien, la situation géographique particulière en octobre 2014, date du fait générateur des droits de succession, au début de la [Adresse 2], sa situation locative fragile, les trois preneurs en procédure collective et un autre en difficultés financières graves. Les requérants contestent le choix des termes de comparaison retenus qui ne sont pas similaires, précisant que l’immeuble est un ancien cinéma, donc atypique, à usage mixte, très vaste. Ils font valoir en particulier que les termes de comparaison n°1 et 3 ne sont pas appropriés ; que l’administration a tenu compte de ces remarques et appliqué une décote de 15% qui ne saurait être suffisante selon eux pour gommer efficacement la différence de valeur qui s’explique par la différence de nature des immeubles.

Puis, ils contestent la valorisation de la SCI, soulignant que l’administration fiscale n’a pas tenu compte de l’indivision de l’actionnariat qui pourtant, aggrave l’illiquidité des titres et complique la gestion administrative de la société de sorte qu’il convient de procéder à une décote supplémentaire.

Ils se prévalent de la valorisation effectuée par le cabinel Martel qui retient une valeur de l’immeuble de 4.280.000 euros contre 4.000.000 euros selon l’administration fiscale ; et une valorisation des parts de SCI à hauteur de 2.150.000 euros contre 2 73 314 euros selon l’administration fiscale.

Finalement, ils sollicitent une expertise qu’ils estiment être de droit, en exécution des dispositions de l’article R. 202-3 du Livre des procédures fiscales, de l’article R.202-1, et de la jurisprudence de la Cour de cassation qui considère que lorsque la contestation de valeur de droits sociaux implique une contestation de la valeur du fonds de commerce de la société, l’expertise est de droit, soulignant que le raisonnement est transposable à l’évaluation de l’immeuble.

A défaut, ils sollicitent le dégrèvement de l’impôt.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 10 janvier 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample de ses moyens, l’administration fiscale demande au tribunal de :

à titre principal

rejeter la demande d’expertise

à titre subsidiaire

confirmer les rappels d’impôts

confirmer la décision de rejet du 10 janvier 2023 ;

rejeter toutes demandes ;

débouter les requérants de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamner les requérants aux dépens.

L’administration indique qu’elle prend acte de la demande d’expertise qui ne lui paraît pas nécessaire et qui n’est pas de droit, les dispositions concernées ne visant pas les parts de société. Dans l’hypothèse où l’expertise serait ordonnée, elle sollicite que l’avance des frais soit à la charge des requérants.

Sur le fond, elle rappelle la méthode d’évaluation utilisée par l’administration, les principes imposés par la Cour de cassation et souligne que l’expertise produite par les requérants utilisent des termes de comparaison postérieurs au fait générateur de l’impôt ; que les termes de comparaison qu’elle même a utilisés sont situés à proximité du bien à évaluer, que le service a appliqué une découte de 15 % pour tenir compte de la particularité de l’immeuble, précisant néanmoins que l’immeuble transformé et réaménagé de longue date n’a jamais eu de difficulté pour trouver preneur. Elle précise en quoi les termes de comparaison qu’elle a retenus sont pertinents.

Enfin, elle s’oppose à la décote de 10 % supplémentaire sollicitée, rappelant que la Cour de cassation a énoncé que l’état d’indivision dans lequel les héritiers se trouvent sur la pleine propriété du bien reçu par succession n’affecte pas la valeur de ce bien au jour de sa transmission.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

En vertu de l’article R. 202-3 du Livre des Procédures Fiscales :

« Dans les instances qui, en matière de droits d’enregistrement ou de taxe de publicité foncière, font suite aux décisions prises sur les réclamations indiquées au deuxième alinéa de l’article R. 202-1, l’expertise est de droit si elle est demandée par le contribuable ou par l’administration.».

Puis l’article R.202-1 du même code dispose que “Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel se trouve le bureau de l’administration chargé du recouvrement.

Toutefois, en matière de droits d’enregistrement ou de taxe de publicité foncière, les décisions prises sur les réclamations indiquées à l’article R. 190-1 et relatives à la valeur vénale réelle d’immeubles, de fonds de commerce et des marchandises neuves qui en dépendent, de clientèles, de droit à un bail ou au bénéfice d’une promesse de bail portant sur tout ou partie d’un immeuble, de navires et de bateaux, peuvent être attaquées devant le tribunal judiciaire du lieu de situation des biens ou d’immatriculations des navires et bateaux.

Lorsque des biens ne formant qu’une seule exploitation sont situés dans le ressort de plusieurs tribunaux, le tribunal compétent est celui dans le ressort duquel se trouve le siège de l’exploitation, ou, à défaut de siège, la partie des biens présentant le plus grand revenu d’après la matrice cadastrale.”

Il est admis en jurisprudence que l’expertise reste de droit lorsque la contestation de valeur de droits sociaux implique une contestation de la valeur du fonds de commerce de la société.

(Chambre commerciale de la Cour de cassation, 9 mars 1993 ; 3 juin 1998).

En l’espèce, la réclamation des requérants porte sur la valorisation des parts de SCI et implique, ainsi qu’il ressort de leurs écritures, une contestation de la valeur d’un immeuble dont la SCI est propriétaire. Ainsi, en application des dispositions précitées, l’expertise sollicitée sera ordonnée. Etant principalement intéressés à la mesure d’expertise, les requérants devront supporter les frais de consignation.

Il convient dès lors de surseoir à statuer sur l’ensemble des autres demandes.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et avant dire droit, prononcé par mise à disposition au greffe,

avant dire droit

ORDONNE une expertise en vue de déterminer la valeur de l’immeuble sis à [Adresse 2] appartenant à la SCI ainsi que la valeur des titres de la SCI ;

DESIGNE M. [W] [X], [Adresse 4], tel : [XXXXXXXX01], avec pour mission de :

• Réunir contradictoirement les parties, recueillir leurs explications et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

• Visiter et décrire les lieux ;

• Se faire communiquer tout document et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

• Déterminer la valeur de l’immeuble sis à [Adresse 2] appartenant à la SCI en octobre 2014, date du fait générateur de l’impôt, en vue de déterminer la valeur des parts de la SCI, en précisant la méthode d’évaluation utilisée ;

• Déterminer la valeur des titres de la SCI CD Faidherbe sise [Adresse 2] à la même date, en précisant la méthode d’évaluation utilisée ;

FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que Messieurs [V], [C] et [Z] [A] devront verser au plus tard le 14 mai 2025 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ;

DIT que les opérations d’expertise seront surveillées par le Magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 15 novembre 2025, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes ;

DIT que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le tribunal après dépôt du rapport d’expertise ;

RESERVE les dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Marie TERRIER