Cour d’Appel de Douai

Tribunal judiciaire de LILLE

Tribunal de Proximité de ROUBAIX

45 rue du grand chemin

59100 ROUBAIX

N° RG 25/14024 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2IAK

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 04 Juin 2026

[E] [F]

[X] [S] épouse [F]

C/

[H] [W]

République Française

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [E] [F], demeurant 2rue Léon Stien – 59170 CROIX

assisté par M^e Sandrine CAZIER, avocat au barreau de LILLE

Mme [X] [S] épouse [F], demeurant 2 rue Léon Stien – 59170 CROIX

représentée par M^e Sandrine CAZIER, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [H] [W], demeurant 423 rue Jules Guesde – 59100 ROUBAIX

représentée par M^e Mickaël ANDRIEUX, avocat au barreau de LILLE

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale accordée le 19 janvier 2026 par le BAJ du Tribunal judiciaire de LILLE sous le n°C-59350-2026-000956

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Février 2026

Vincent THIERY, Juge, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2026, date indiquée à l’issue des débats par Vincent THIERY, Juge, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

EXPOSE DU LITIGE

Le 3 août 2021, M. [E] [F] a donné à bail à Mme [H] [W] un logement sis 423 rue Jules Guesde à Roubaix pour un loyer mensuel de 650 euros par mois outre 13 euros de provision sur charges.

Suite à un contrôle le 22 mai 2024 d’un inspecteur de salubrité du service communal d’hygiène et de santé, le maire de Roubaix a invité M. [F] à mettre fin à différents désordres affectant le bien loué dans un délai de deux mois à trois reprises, les 5 juin, 23 août et 30 octobre 2024.

Par décision transmise en préfecture le 11 juillet 2024 (partiellement produite), le président de la métropole européenne de Lille a refusé la mise en location préalable de ce logement.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [F] a fait délivrer par commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 190 euros en principal le 23 août 2024.

C’est dans ces conditions que, par acte en date du 13 février 2025, M. [F] et Mme [X] [S] épouse [F] ont fait assigner en référé Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection de Roubaix aux fins de voir constater et prononcer la résiliation du bail intervenue le 3 août 2021 et de leur payer différentes sommes.

Mme [W] a quitté les lieux le 8 septembre 2025.

Par ordonnance du 10 décembre 2025, le juge des contentieux de la protection a dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé l’affaire pour être plaidée au fond.

A l’audience, M. et Mme [F] demandent au juge de :

constater et prononcer la résiliation du bail à compter du 23 octobre 2024 ;condamner Mme [W] à leur payer la somme de 2 632 euros selon décompte arrêté au mois d’octobre 2024 ainsi qu’à la somme de 6 449 euros au titre d’une indemnité d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux, le 8 septembre 2025 ;débouter Mme [W] de ses demandes ;condamner Mme [W] à leur payer la somme de 2 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Mme [W] aux dépens.

M. et Mme [F] expliquent qu’alors qu’ils ne parvenaient pas à reprendre leur logement pour y réaliser des travaux, ils ont fait délivrer un commandement de payer les loyers impayés et de justifier d’une assurance le 23 août 2024 sans que ce commandement ne soit suivi d’effet de sorte que Mme [W] est tenue au paiement des loyers jusqu’à la date de résiliation du contrat et, au-delà, à une indemnité d’occupation jusqu’à son départ.

En réplique à l’argumentation de Mme [W], ils font valoir que le contrat de bail n’est pas nul et qu’il a été volontairement exécuté depuis le mois d’août 2021 de sorte qu’il a été confirmé.

Ils estiment que Mme [W] ne démontre pas avoir subi un préjudice de jouissance et n’avoir pu réaliser les travaux préconisés par la ville en raison de l’obstruction de Mme [W].

Mme [W] demande au juge de :

débouter M. et Mme [F] de leur demande de paiement des loyers et indemnités d’occupation ;à titre subsidiaire,lui accorder des délais de paiement sur 24 mois ;reconventionnellement,condamner M. et Mme [F] à lui payer la somme de 28 600 euros, subsidiairement la somme de 5 850 euros, à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;condamner M. et Mme [F] à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 12 juillet 1991 ;condamner M. et Mme [F] aux dépens.

Mme [W] explique que le contrat de bail était nul car ses pages n’étaient pas signées, qu’il n’était accompagné d’aucun diagnostic de sorte qu’aucun commandement de payer n’a pu lui être valablement adressé.

Elle soutient qu’il ne peut plus lui être reclamé de loyer ou d’indemnité d’occupation à compter du 13 juillet 2024, date à laquelle le propriétaire avait reçu une interdiction de louer ce bien de sorte que sa dette ne saurait être supérieure à la somme de 1 572 euros.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, elle explique avoir été trompée par le bailleur qui lui a loué un logement indécent sans les annexes obligatoires. Elle demande une indemnisation à hauteur de 650 euros par mois pendant la durée du bail à hauteur de 28 600 euros (21 août 2021- 31 mars 2025) ou à compter du 13 juillet 2024 à hauteur de 5 850 euros.

La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026, prorogé au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

A titre liminaire, il est relevé que Mme [W] soutient que le bail était nul, en raison de l’absence de paraphe de l’ensemble des pages du contrat et de l’absence de production d’un DPE, pour en déduire l’impossibilité pour le bailleur de lui délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Dès lors que la locataire a quitté les lieux, la question de savoir si le commandement de payer était ou non valable n’a plus d’enjeu.

Sur les sommes dues par Mme [W]

Selon l’article 7 de la loi du 7 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Après la résiliation du bail, il peut être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux.

L’article L. 635-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que I.-L’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé. Ces zones sont délimitées au regard de l’objectif de lutte contre l’habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l’habitat en vigueur, s’il existe, et le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Ces zones peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers.

L’article L. 635-8 du même code dispose que la mise en location de locaux à usage d’habitation par un bailleur, sans autorisation préalable, est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire.

En l’espèce, Mme [W] explique que le bailleur ne peut lui réclamer des loyers ou indemnités d’occupation après le 13 juillet 2024, date à laquelle l’autorisation de louer le logement lui a été refusée.

Cette décision est partiellement produite aux débats.

Toutefois, ce seul refus d’autorisation de mise en location ne prouve pas que le logement ait été inhabitable de sort que la locataire reste tenue au paiement des loyers.

Le décompte produit par M. et Mme [F] n’est pas contesté et Mme [W] sera condamnée à leur payer la somme de 9 081 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation jusqu’à la date de la libération des lieux le 8 septembre 2025.

Sur la demande de Mme [W] au titre de son préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent.

En application de ces textes, le locataire peut obtenir réparation du préjudice de jouissance qu’il subit du fait de la délivrance d’un logement indécent par son bailleur dès lors que celui-ci en a été informé.

Le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en démontrant la survenance d’un cas de force majeure ou en démontrant que la faute du locataire est la cause exclusive du dommage.

Mme [W] estime avoir subi un préjudice de jouissance en raison de l’insalubrité de son logement depuis son entrée dans les lieux, ce qui est contesté par les bailleurs qui expliquent, en outre, que la locataire s’est opposée à la réalisation des travaux qui étaient préconisés.

En l’espèce, aucune des parties ne produit l’état des lieux d’entrée.

Il ressort de lettre de la ville de Roubaix du 5 juin 2024 qu’un inspecteur du service communal d’hygiène et de santé a effectué le 22 mai 2024 un contrôle sanitaire et a pu constater, notamment :

le signalement de l’activation du disjoncteur général lors de l’utilisation de plusieurs radiateurs électriques au sein du logement,l’absence d’aération/ ventilation réglementaire au sein des pièces de service du logement,la dégradation du revêtement de sol constitué en parquet stratifié entraînant des risques de chute des personnes ainsi que des difficultés d’entretien occasionnant la stagnation des eaux,le développement des moisissures au sein de la quasi-totalité des pièces du lgoement,le branchement non sécurisé de l’appareil de cuisson en cuisine,la présence d’un important refoulement des eaux usées par les différents équipements sanitaires du logement,la présence de fils apparents sous tension situés au niveau des points lumineux du logement,la présence d’un espacement non réglementaire au niveau du barreaudage du garde-corps incliné de l’escalier d’accès au premier étage,la présence d’une infiltration située au niveau du plafond de la chambre du 1er étage avec une humidité mesurée entre 80 et 90%,la hauteur de la rambarde palière non réglementaire,la présence de traces de plomb accessible au niveau de la rampe d’escaliers d’accès au 1er étage.

A la suite de ce constat, la demande d’autorisation préalable de mise en location a été refusée.

Ces éléments établissent suffisamment que le logement loué ne répondait pas aux conditions de décence, notamment relatives aux dispositifs de retenue des personnes, aux réseaux de branchements d’électricité ou à l’aération du logement.

M. et Mme [F], qui affirment que Mme [W] s’est opposée aux travaux, ne justifient pas l’avoir informée de leur nature et de leurs modalités d’exécution conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Les bailleurs ont donc manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent qui a causé un préjudice de jouissance à Mme [W].

Il conviendra cependant de réduire considérablement la période d’indemnisation au regard, d’une part, de ce que Mme [W] a occupé le logement pendant plusieurs années sans jamais avoir informé son bailleur d’une quelconque difficulté et, d’autre part, qu’il n’est pas contesté que la remise des clefs était prévue le 18 juillet 2025 et qu’elle n’a été reportée qu’à la demande de Mme [W].

Il conviendra donc d’indemniser le préjudice subi du 22 mai 2024, date du constat de l’inspecteur du service communal, au 18 juillet 2025.

M. et Mme [F] seront donc condamnés à payer à Mme [W] la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [W] perçoit le revenu de solidarité active et ne justifie pas être en capacité de rembourser sa dette. Elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombe partiellement en ses prétentions et les dépens seront partagés par moitié.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe

CONDAMNE Mme [H] [W] à payer à M. [E] [F] et Mme [X] [F] la somme de 9 081 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés (somme arrêtée au 8 septembre 2025) ;

CONDAMNE M. [E] [F] et Mme [X] [F] à payer à Mme [H] [W] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

DEBOUTE les parties de leur demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE le partage par moitié des dépens ;

En foi de quoi, le jugement a été signé par le juge et le cadre greffier,

EN CONSÉQUENCE

La REPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République prés les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte, lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

Le cadre greffier, Le juge,