N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00523 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNUV

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. SCALIS

C/

[O] [K]

[T] [H] [D]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 12 Décembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 12 Novembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 12 Décembre 2025 :

Entre :

S.A. SCALIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Océane TREHONDAT LE HECH, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [O] [K]

née le 24 Novembre 1963 à [Localité 3] (87)

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Hanife KARAKUS-GURSAL, avocat au barreau de LIMOGES ;

Monsieur [T] [H] [D]

né le 25 Octobre 1977 à [Localité 6] (CAMEROUN)

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 12 Novembre 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat de la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 12 Décembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 26 janvier 2022, et aux termes d’un avenant du 04 décembre 2023, la société SCALIS a donné à bail à Mme [O] [K] et M.[H] [D] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel révisable de 358,27€ outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SCALIS a fait signifier un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 13 juin 2024.

Elle a ensuite fait assigner Mme [O] [K] et M.[H] [D] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] par un acte de commissaire de justice du 03 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement.

A l’audience du 12 novembre 2025, la société SCALIS – représentée par son conseil – ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire, et sollicite de voir condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme actualisée de 2055,02 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Mme [O] [K], représentée par son conseil, ne conteste pas le montant de la dette locative, et sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 35 euros par mois au titre de l’arriéré.

M.[H] [D] [T], bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice du 03 juillet 2025, signifié par remise à domicile, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, et lecture en a été donnée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-[Localité 7] par la voie électronique le 04 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SCALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur, ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Le bail conclu en date du 26 janvier 2022, et aux termes d’un avenant du 04 décembre 2023, contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juin 2024 pour la somme en principal de 1673,19€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 août 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société SCALIS produit un décompte démontrant que Mme [O] [K] et M.[H] [D] [T] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2054,72€ à la date du 31 octobre 2025.

Mme [O] [K] et M.[H] [D] [T] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés solidairement à verser à la société SCALIS cette somme de 2054,72€, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1673,19€ à compter de la date du commandement de payer (13 juin 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur, ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Compte tenu de ces éléments et des propositions formulées lors de l’audience, Mme [O] [K] et M.[H] [D] [T] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Mme [O] [K] et M.[H] [D] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [O] [K] et M.[H] [D] [T], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation, et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SCALIS, Mme [O] [K] et M.[H] [D] [T] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu en date du 26 janvier 2022, et aux termes d’un avenant du 04 décembre 2023, entre la société SCALIS, d’une part, et Mme [O] [K] et M.[H] [D] [T] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 14 août 2024 ;

CONDAMNONS Mme [O] [K] et M.[H] [D] [T], solidairement, à verser à la société SCALIS, à titre provisionnel, la somme de 2054,72€ (deux mille cinquante quatre euros et soixante douze centimes) (décompte arrêté au 31 octobre 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1673,19€ à compter de la date du commandement de payer (13 juin 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus;

AUTORISONS Mme [O] [K] et M.[H] [D] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 35 € (trente cinq euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [O] [K] et M.[H] [D] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SCALIS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [O] [K] et M.[H] [D] [T] soient condamnés solidairement à verser à la société SCALIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Mme [O] [K] et M.[H] [D] [T] in solidum à verser à la société SCALIS une somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [O] [K] et M.[H] [D] [T] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation, et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

La Greffière, La Présidente,

Audrey GUÉGAN Elisabeth WASTL