N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/00542 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GBMK

Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.C.I. CJ

C/

[D] [R]

[W] [R]

[I] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 27 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 21 Mai 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 27 Août 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

S.C.I. CJ

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Bertrand VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [D] [R]

né le 09 Septembre 1983 à [Localité 4] (59)

demeurant [Adresse 6]

Madame [W] [R]

née le 25 Janvier 1981 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 6]

Monsieur [I] [R]

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Laurent REBEYROL, avocat au barreau de la CHARENTE ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 11 Septembre 2024, l’affaire a été renvoyée aux 11 Décembre 2024, 19 Février 2025 et 21 Mai 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat des défendeurs en ses observations.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré au 06 Août 2025, prorogé au 27 Août 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 01 juillet 2020, prenant effet le même jour, la SCI CJ a donné à bail à Mme [W] [R] et M. [D] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Adresse 8] (87100) moyennant un loyer mensuel révisable de 900 €, outre une provision sur charges de 30 €, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 900 €.

Par courrier en date du 07 mai 2025, M. [I] [R] a indiqué se « porter garant » de M. [D] [R] " dans le cadre de sa future location en Haute-[Localité 9] ".

Le 03 juillet 2020, un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi par les parties.

Selon un courrier en date du 08 octobre 2023, Mme [W] [R] et M. [D] [R] ont donné congé du bail.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 15 janvier 2024 par acte de commissaire de justice.

Mme [W] [R] et M. [D] [R] ne se sont pas régulièrement acquittés du paiement des loyers, de sorte qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été signifié le 19 décembre 2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, la SCI CJ a fait assigner Mme [W] [R] et M. [D] [R] et par acte de commissaire de justice en date du 02 mai 2024, la SCI CJ a fait assigner M. [I] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Limoges aux fins d’obtenir la condamnation solidaire de M. [D] [R] et M. [I] [R] au paiement :

— de la somme de 3 332,90 € au titre de l’arriéré des loyers et charges;

— de la somme de 7 514,79 € au titre des travaux de remise en état des lieux ;

— de la moitié du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ;

— de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ainsi que leur condamnation solidaire aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 11 septembre 2024, a été renvoyée à trois reprises avant d’être retenue à l’audience du 21 mai 2025.

Lors de l’audience susdite, la SCI CJ, représentée par son conseil, a soutenu les termes de ses conclusions transmises par RPVA le 30 janvier 2025, identiques aux termes de son assignation.

Au soutien de ses demandes, elle indique que les locataires ne contestent pas le montant de l’arriéré sollicité au titre des loyers et charges. Concernant les dégradations, elle expose que celles-ci sont établies par la comparaison entre l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice et l’état des lieux d’entrée contradictoire. Monsieur [D] [R] n’a jamais fait le nécessaire pour réparer la porte de garage qui n’était pas réparable. Il ajoute que les traces de moisissures sont bien dues à un défaut d’entretien des locataires et non pas à un problème d’humidité dû à la chaudière dont ils ne se sont jamais plaints.

M. [D] [R], Mme [W] [R] et M. [I] [R], représentés par leur conseil, ont soutenu les termes de leurs dernières conclusions transmises par courriel le 7 mai 2025, par lesquelles ils sollicitent du juge de :

— statuer ce que de droit sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 3 332,90 € au titre de l’arriéré de loyers et charges, déduction faite du dépôt de garantie ;

— réduire les demandes au titre des travaux de remise en état des lieux ;

— statuer ce que de droit sur la demande en remplacement de la trappe de visite de la salle de bain et du regard d’eau de ville ;

— débouter la SCI CJ de sa demande de 1 020 € et portant sur les frais d’entretien de jardin ;

— débouter partiellement la SCI CJ de sa demande portant sut le versement de la somme de 1 918,95 € et 23,80 € au titre du coût de remplacement de la porte de garage et la réduire à de justes proportions ;

— débouter partiellement la SCI CJ de sa demande portant sur le versement de la somme de 3 266,79 € au titre des travaux de reprise et la réduire à de plus justes proportions ;

— débouter partiellement la SCI CJ de sa demande portant sur le versement de la somme de 140,83 € au titre du remplacement des lames du portail extérieur et la réduire à de plus justes proportions ;

— débouter partiellement la SCI CJ de sa demande portant sur le versement de la somme de 748,80 € au titre du nettoyage et la réduire à de plus justes proportions ;

— débouter partiellement la SCI CJ de demande portant sur le versement de la somme de 274,20 € au titre du remplacement des douilles et des ampoules et la réduire à de plus justes proportions ;

— statuer ce que de droit sur la prise en charge par moitié du constat d’état des lieux de sortie ;

— dire et juger en équité n’y avoir lieu à l’article 700 du code de procédure civile.

Ils indiquent ne pas contester le montant sollicité au titre de l’arriéré de loyers et charges. Concernant les dégradations, ils expliquent que la porte de garage présente un léger enfoncement en partie basse mais que le dysfonctionnement invoqué n’a pas été caractérisé lors du départ des lieux. En outre, concernant les dégradations du logement, ils estiment que celles-ci ne sont que partiellement fondées et justifiées, notamment celles afférentes aux traces de moisissures qui étaient dues à des problèmes d’humidité et à un dysfonctionnement de la chaudière. En outre, ils indiquent que les frais concernant le jardin ne sont pas justifiés car en contradiction avec le procès-verbal d’état des lieux de sortie.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 août 2025, puis prorogée au 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera constaté qu’aucune demande n’est dirigée à l’encontre de Mme [W] [R] dans le dispositif des conclusions de la SCI CJ, identique à celui de l’assignation, étant rappelé que seul le dispositif saisit le juge des prétentions.

Sur la dette de loyers et charges :

Le payement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La bailleresse sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [D] [R] et Monsieur [I] [R] à lui payer la somme de 3 332,90 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 900 €.

Les défendeurs ne contestant pas être redevables de cette somme, Monsieur [D] [R] et Monsieur [I] [R] en sa qualité de caution, seront condamnés solidairement à payer à la SCI CJ la somme de 3 332,90 € au titre de l’arriéré de loyers et charges.

Sur les dégradations et l’entretien du logement :

Selon l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 1730 du Code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 relative aux baux d’habitation prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

En l’espèce, la propriétaire reproche aux locataires d’avoir rendu son logement dégradé et de ne pas l’avoir entretenu.

— Sur la porte du garage :

La demanderesse indique que Monsieur [D] [R] a reconnu avoir accidentellement reculé dans la porte de garage et avoir ainsi enfoncé celle-ci au niveau de la partie basse. Elle ajoute que suite au choc, cette porte ne se fermait plus.

Elle sollicite ainsi la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer le coût du remplacement de ladite porte, soit la somme totale de 1942,75 € (suivant bon de commande [Localité 7] et facture LEROY MERLIN), la réparation étant techniquement impossible.

Si Monsieur [D] [R] reconnaît en effet avoir enfoncé la porte de garage en reculant avec sa voiture, il conteste en revanche que le dysfonctionnement allégué de la porte de garage soit lié au choc, rappelant que le procès-verbal de constat établi par le commissaire de justice ne fait pas état d’un dysfonctionnement de l’ouverture de la porte.

S’il ressort des éléments versés au débat par la demanderesse qu’elle a bien effectué une commande d’une nouvelle porte de garage auprès du magasin [Localité 7] et que le remplacement s’avère nécessaire selon le directeur dudit magasin, il ne ressort cependant pas de l’état des lieux de sortie établi par le commissaire de justice que la porte de garage ne fonctionnait pas, l’officier ministériel relevant seulement que « la porte de garage présente un enfoncement en partie basse ».

Aucun dysfonctionnement d’ouverture n’étant relevé, le problème fonctionnel d’ouverture évoqué par la demanderesse ne peut être imputé au locataire.

En revanche, Monsieur [D] [R] ne contestant pas avoir enfoncé la porte de garage, il s’agit de dégradations de nature esthétique dont les défendeurs seront tenus au paiement.

La nécessité de remplacement de la porte ne pouvant ainsi être imputée au choc provoqué par le locataire, les défendeurs seront tenus de payer les frais de remise en état à hauteur de moitié de la somme sollicitée par la demanderesse, soit la somme de 971,37 €.

— Sur les travaux de reprise :

La demanderesse sollicite à ce titre la somme de 3 266,79 €, exposant que le logement présentait à la sortie de nombreux trous dans les murs et des traces de moisissures au plafond de la salle de bain. Elle fournit pour ce faire au débat un devis DESPLOMBINS portant sur la somme sollicitée.

Les défendeurs sollicitent que ce montant soit réduit à de plus justes proportions.

Si les défendeurs ne contestent pas les moisissures, ils contestent que celles-ci soient exclusivement liées à un défaut d’entretien dès lors qu’ils indiquent avoir signalé à la bailleresse dès la fin de l’année 2021 les problèmes d’humidité dans le logement en raison notamment d’un dysfonctionnement de la chaudière, malgré l’aération des pièces.

Au terme du devis fourni, sont prévues les prestations de peinture suivantes:

— dans la cuisine : un pan de mur à droite : 404,72 €,

— dans la chambre (1ère à droite étage) : plafond + murs+ boiseries : 963,22 €,

— dans la salle d’eau : plafond : 167,71 €,

— dans la salle à manger : murs de la porte d’entrée, mur gauche avant, murs droite et gauche de la baie vitrée, mur accès sas cuisine : 880,60 €,

— dans le wc : mur du fond : 141,18 €,

— dans la chambre arrière côté salle de bain : trous sur porte : 102,14 €,

— dans la chaufferie : pan de mur porte : 264,51 €,

— gestion évacuation déchets : 45,73 €.

Il ressort du constat dressé par le commissaire de justice les dégradations suivantes :

— dans la cuisine : « aux murs, la peinture comporte un trou rebouché important sur toute la longueur d’un pan. Un deuxième trou rebouché est visible sur un autre pan. Deux trous de clou ainsi qu’une légère démarcation jaunâtre sont présents » ;

— dans la chambre (1ère à droite) : « au plafond la peinture comporte quelques traces noires. Des moisissures sont visibles à l’angle avec le mur périphérique. Plusieurs étoiles décoratives sont collées au plafond. Aux murs, la tapisserie comporte trois déchirures et de multiples salissures. Dix trous chevillés et trois trous de fixation sont présents. La porte comporte quelques traces et une marque de crayon visibles. Deux trous de fixation sont présents » ;

— salle d’eau : « au plafond, la peinture comporte des points de moisissure au-dessus de la baignoire » ;

— salle à manger : « aux murs, la tapisserie comporte neuf trous rebouchés non peints et treize trous chevillés. Une marque noire ainsi qu’une légère trace rose sont visibles. Quelques démarcations jaunâtres sont également visibles » ;

Or, il ressort de l’état des lieux d’entrée que tous ces éléments étaient dans un état neuf.

En revanche, s’agissant des autres prestations prévues dans le devis, il ressort du constat dressé par le commissaire de justice que s’agissant :

— du wc : « aux murs, la peinture est en bon état. Des salissures sont visibles en partie basse. » ; aucune dégradation n’a donc été constatée, les salissures relevant des frais de nettoyage ;

— de la chambre arrière côté salle de bain : aucune mention de trous sur la porte n’est relevée dans les deux autres chambres ;

— de la buanderie : « aux murs, la peinture est défraichie. 25 trous rebouchés sont présents sur un pan et 8 trous rebouchés sur un second pan » ; or l’état des lieux d’entrée ne comporte aucune précision sur l’état de cette pièce de sorte que ces dégradations ne peuvent être imputées aux défendeurs

Ainsi, seules les prestations correspondant aux dégradations effectivement constatées lors de la sortie et non existantes lors de l’entrée, pourront être imputées aux défendeurs, soit les prestations suivantes :

— cuisine : un plan de mur à droite : 404,72 €,

— chambre 1ère à droit étage: plafond + murs+ boiseries : 963,22 €,

— salle d’eau : plafond : 167,71 €,

— salle à manger : murs de la porte d’entrée, mur gauche avant, murs droite et gauche de la baie vitrée, mur accès sas cuisine : 880,60 €,

— gestion évacuation déchets : 45,73 €,

Total : 2 461,98 €.

Par ailleurs, il ressort de l’état des lieux d’entrée qu’aucune moisissure n’a été relevée et les défendeurs ne démontrent pas avoir signalé des problèmes d’humidité à la bailleresse en cours de bail. De plus, la nouvelle locataire atteste que le logement ne présente aucune humidité. Il est donc suffisamment établi par la SCI CJ que les moisissures sont liées à un défaut d’entretien du logement.

Les défendeurs seront ainsi solidairement tenus au paiement de la somme de 2 461,98 €.

— Sur le remplacement de la trappe de visite de la salle de bain et le couvercle du regard d’eau de ville :

La demanderesse sollicite la somme de 32,21 € au titre du remplacement de la trappe de visite de la baignoire qui était manquante et la somme de 89,21 € au titre du remplacement du couvercle du regard d’eau de ville dégradé.

Il ressort de l’état des lieux de sortie établi par le commissaire de justice que la trappe de visite de la baignoire est effectivement manquante et que la plaque du compteur d’eau est abîmée.

Les défendeurs ne contestant pas ces deux postes, et en l’état des justificatifs versés au débat par la demanderesse, il conviendra de faire droit à sa demande à hauteur de la somme de 31,21 € (tel que ce montant apparait sur la facture CASTORAMA) + 89,21 € (conformément à la facture DEMESSI), soit la somme totale de 120,42 €.

— Sur le remplacement des lames de portail extérieur :

La demanderesse sollicite le paiement de la somme de 140,83 € correspondant au remplacement des lames abîmées, selon facture RENOVART.

Les défendeurs, qui sollicitent que cette somme soit réduite à de plus justes proportions, font valoir que le portail n’était pas neuf lors de l’entrée dans les lieux et que l’état des lieux d’entrée ne précise rien sur l’état du portail à l’exception de la nécessité de refaire les fixations.

S’il ressort de l’état des lieux de sortie établi par le commissaire de justice que le portail est très sale, en mauvais état et que plusieurs lames sont abîmées, il n’est cependant pas précisé sur l’état des lieux d’entrée si ce portail était en bon état général, notamment concernant les lames.

Dès lors, à défaut de pouvoir imputer la totalité des dégradations relevées aux défendeurs, ceux-ci ne seront tenus qu’à hauteur de moitié de la somme sollicitée par la demanderesse, soit la somme de 70,41 €.

— Sur les frais de nettoyage :

La demanderesse sollicite la somme de 748,80 € correspondant aux frais de nettoyage rendus nécessaires par le défaut d’entretien des lieux loués par les locataires. Elle verse pour ce faire un devis PNS établi pour le montant sollicité.

Les défendeurs contestent les prestations mentionnées dans ledit devis, n’apparaissant pas nécessaires en l’état des constatations effectuées par le commissaire de justice.

En l’espèce, lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée, le logement était qualifié en état neuf ou en bon état pour toutes les pièces.

Sur l’état des lieux de sortie réalisé par le commissaire de justice, il ressort que le logement présente quelques salissures, quelques moisissures, quelques toiles d’araignée et un fond de cuvette de WC encrassé.

Le devis versé par la SCI CJ prévoit les six prestations suivantes : nettoyage de la plaque de cuisson, dépoussiérage des volets roulants, nettoyage du sanitaire et de la baignoire, décapage des sols pvc dans les chambres, dépoussiérage de l’escalier, soit un montant moyen de 124,80 € par prestation.

Il ressort des constatations du commissaire de justice que la baignoire est sale et que le fond de cuvette des toilettes est encrassé. Les autres éléments visés dans le devis n’ont en revanche pas été relevés comme étant sales.

Dès lors, les frais de nettoyage incombant aux défendeurs seront limités aux deux prestations relatives au nettoyage de la baignoire et du sanitaire, soit la somme de 249,60 €.

— Sur le remplacement des douilles et des ampoules :

La demanderesse sollicite le paiement de la somme de 274,20 € correspondant au remplacement des douilles et ampoules manquantes.

Si les défendeurs ne contestent pas que certaines douilles et ampoules étaient manquantes lors de la sortie des lieux, ils contestent en revanche le nombre d’ampoules et de douilles facturées, ce nombre ne correspondant pas à celui relevé dans l’état des lieux de sortie. Ils contestent par ailleurs devoir supporter le coût du remplacement des spots par une réglette LED.

En l’espèce, il ressort du constat établi par le commissaire de justice que 6 ampoules et 4 douilles sont manquantes.

Or, il ressort de la facture ELEC-PLOMBERIE versée par la demanderesse d’un montant de 211,09 € (et non pas de 274,20 € comme sollicité), que 9 ampoules et 7 douilles ont été facturées.

Les ampoules et douilles supplémentaires n’ont dès lors pas à être facturées aux défendeurs.

Par ailleurs, il ressort de cette facture que la somme de 100,50 € a été facturée correspondant à la fourniture et à la pose d’une réglette LED dans la salle de bain, en lieu et place de l’éclairage miroir actuel. Il ressort de l’état des lieux de sortie que si les deux sports du miroir de la salle de bain ne fonctionnent pas, les défendeurs n’ont pas à supporter le surcoût engendré par le remplacement de ces deux spots par un autre système d’éclairage plus sophistiqué.

Dès lors, la somme allouée à ce titre sera réduite de moitié du montant de la facture soit la somme de 105,54 €.

— Sur les frais d’entretien du jardin :

La demanderesse sollicite la somme de 1020 € à ce titre, expliquant que la haie n’a pas été taillée et que cela a engendré des frais. Elle produit pour ce faire un devis AVENIR PAYSAGE 87 d’un montant de 1020 €.

Les défendeurs contestent devoir une quelconque somme à ce titre en l’état du constat établi par le commissaire de justice faisant état d’une pelouse et de haies taillées.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux de sortie dressé par le commissaire de justice que « la pelouse est tondue, les haies sont taillées ».

Aucun défaut d’entretien du jardin n’étant établi, la SCI CJ sera déboutée de sa demande à ce titre.

***

En conséquence, Monsieur [D] [R] et Monsieur [I] [R] seront solidairement condamnés à payer à la SCI CJ la somme totale de 3 979,32 € au titre des dégradations locatives et défaut d’entretien.

Sur les frais du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice :

Concernant, l’état des lieux de sortie, il convient de revenir à la lecture de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 aux termes duquel si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Il conviendra donc de faire droit à cette demande, à laquelle les défendeurs ne s’opposent pas.

Sur les autres demandes :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [R] et Monsieur [I] [R], parties succombantes, doivent supporter in solidum les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et la moitié du coût de l’état des lieux de sortie.

Une indemnité de 500 euros sera accordée à la SCI CJ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il sera rappelé l’exécution provisoire de la présente affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE qu’aucune demande n’est formée à l’encontre de Madame [W] [R] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [R] et Monsieur [I] [R] à payer à la SCI CJ la somme de 3 332,90 € (trois mille trois cent trente-deux euros et quatre-vingt-dix centimes), déduction déjà effectuée du dépôt de garantie, au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [R] et Monsieur [I] [R] à payer à la SCI CJ la somme de 3 979,32 € (trois mille neuf cent soixante-dix-neuf euros et trente-deux centimes) au titre des dégradations et défaut d’entretien ;

DEBOUTE la SCI CJ du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [R] et Monsieur [I] [R] à payer à la SCI CJ la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [R] et Monsieur [I] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la moitié du procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice ;

RAPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON