TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 6]

1ère Chambre Civile

Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 25/00993 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GPGJ

Minute N°

Demande en paiement des charges ou des contributions

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.D.C. [Adresse 10] sise [Adresse 5] représenté par son syndic la société CITYA DURIVAUD SARL

C/

[W] [J]

JUGEMENT

DU

02 Décembre 2025

JUGEMENT DU 02 Décembre 2025

Entre :

S.D.C. [Adresse 10] sise [Adresse 5] représenté par son syndic la société CITYA DURIVAUD SARL immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 347 381 378 ayant son siège social au [Adresse 2]

représentée par Maître Mathilde BAUTRANT de la SCP BOURBON AVOCATS PARIS, avocats au barreau de PARIS, substituée par M^e Amélie WILD-PASTAUD, substituée par M^e Alexandre ESTEVE avocats au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [W] [J]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON

Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du 02 Octobre 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendus en ses

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 02 Décembre 2025, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 02 Décembre 2025, prononcée par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2025 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

CE+CCC délivrée le à M^e Amélie WILD-PASTAUD

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], a fait assigner monsieur [W] [J], propriétaire d’un logement lot n°90, un parking lot n°5 et une cave lot n°65 dépendant de la copropriété, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’il soit condamné à lui verser la somme de 3 938,28 euros selon décompte arrêté au 24 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure avec anatocisme, outre 2 000 euros de dommages et intérêts, 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Procédure

L’assignation au [Adresse 3] a fait l’objet d’une remise en étude de commissaire de justice.

À l’audience du 2 octobre 2025, seul le demandeur représenté par son avocat a comparu.

Par courriel du 1er octobre 2025, monsieur [J] a informé le tribunal qu’il a réglé les charges de copropriété dues le 25 août 2025 et précise en avoir informé M^e Mathilde BAUTRANT avocate de la copropriété. Il justifie être en mission en outre-mer pour la Croix Rouges, à la date de l’audience, et explique son retard de paiement par des problèmes de santé.

Le demandeur a maintenu ses demandes, en relevant que le décompte produit actualisé le 1er octobre 2025 mentionne bien le paiement de la somme de 2 131,74 euros le 25/08/2025, et laisse le montant du solde impayé à hauteur de 2 353,15 euros.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public au greffe, le 2 décembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété Résidence [9], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA DURIVAUD, selon les termes de son assignation auxquels il a été référé oralement à l’audience, sur le fondement notamment des articles 10, 10-1 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, le dernier alinéa de l’article 1231-6 du code civil, demande au tribunal de :

— condamner monsieur [W] [J] à lui payer les sommes suivantes :

—  2 938,28 euros selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, au titre de charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure et anatocisme ;

—  705,16 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  2 000 euros de dommages et intérêts,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux dépens de l’instance, avec exécution provisoire de droit.

A l’audience, afin d’intégrer le versement de la somme de 2131,74 euros par le débiteur, le syndicat des copropriétaires présente un décompte actualisé à la somme restant due de 2 353,15 euros

Il précise que monsieur [W] [J] a été convoqué aux assemblées générales de la copropriété, informé des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les budgets prévisionnels.

Il a fait l’objet de mises en demeure demeurées infructueuses.

Il affirme que les frais qui sont imputés au copropriétaire défaillant sont conformes aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il soutient que ses difficultés de trésorerie justifient un préjudice qu’il évalue à 2 000 euros, résultant notamment de la résistance abusive du défendeur.

Il précise produire les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes, les appels de fonds et provisions sur charges et le contrat de syndic, les mises en demeure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les sommes dues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Sur les charges de copropriété et travaux

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété Résidence [Localité 8] Maison représenté par son syndic en exercice produit deux relevés de compte du copropriétaire présentant ensemble la situation du compte du 1er octobre 2024 au 1er octobre 2025.

Après rapprochement des deux relevés, il en résulte que le compte de monsieur [W] [J] était créditeur de 710,06 euros au 01/10/2024, puis qu’il a procédé à un règlement de 2 131,74 euros le 25/08/2025.

Sur cette période, il était redevable de la somme totale de 2 000,67 euros au titre des charges et fonds de travaux : quatre appels de provisions sur charges de 433,52 euros chacun et quatre appels de fonds Alur de 20,63 euros chacun ; outre une régularisation intervenue le 01/07/2025 ajoutant 1 947,67 euros de charges dues et 184,07 euros d’appel de fonds Alur.

Monsieur [W] [J] restait donc devoir au 10 septembre 2025, date de l’assignation :

—  1 106,54 euros, au titre des provisions sur charges courantes, travaux et cotisations pour alimenter le « fonds travaux Alur ».

Au 1er octobre 2025, s’est ajouté à cette somme la 4ème échéance d’appel de provisions sur charges (494,91 euros) et appel fonds Alur (23,61 euros), outre 25,93 euros pour la maîtrise d’œuvre étude de la réfection de la couverture (1/2).

Monsieur [W] [J] reste devoir au 1er octobre 2025, la somme de :

—  1 650,99 euros, au titre des provisions sur charges courantes, travaux et cotisations pour alimenter le « fonds travaux Alur ».

Le syndicat de copropriété demande que les sommes dues portent intérêts au taux légal depuis la première mise en demeure, sans en préciser la date.

Il est produit un courrier de mise en demeure en date du 12 mai 2025, par lettre simple, et un courrier de mise en demeure par avocat par lettre recommandée en date du 16 juin 2025 dont l’avis de réception a été signé le 19 juin 2025.

Dès lors, sur la somme due de 1 650,99 euros au titre des charges de copropriété et travaux, la somme de 652,39 euros portera intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025, et le solde à compter du prononcé de cette décision.

Sur les frais

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La syndicat des copropriétaires demande que soient pris en compte dans les sommes dues, à compter du 1er octobre 2024, la somme totale de 705,16 euros au titre des frais suivants :

45,60 euros pour frais de chacune des deux « mises en demeure » (17/01/2025 et 17/04/2025), 33,60 euros pour deux « mises en demeure » (10/02/2025 et 12/05/2025) ;186 euros pour mise en demeure par Bourbon avocats le 18/06/2025 ;243,16 euros pour « huissier émoluments » le 17/10/2024,117,60 euros pour « suivi contentieux » le 17/10/2024.Le syndicat des copropriétaires a imputé au seul copropriétaire défaillant conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite des montants contractuellement convenus avec le syndic soit, selon le contrat de syndic produit (pièce n°2, page 9/17), selon le paragraphe « 9.1. frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965) » les frais de « mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception » au tarif de 45,60 euros, et de « relance après mise en demeure » au tarif de 33,60 euros.

Cependant, il ne justifie des mises en demeure que par la production d’un courrier en date du 12 mai 2025, par lettre simple correspondant donc à une relance, et un courrier de mise en demeure par lettre recommandée dont avis de réception a été signé le 19 juin 2025.

Il sera ainsi retenu une mise en demeure du 16/06/2025 et une relance du 12/05/2025.

Monsieur [W] [J] sera donc condamné à payer la somme de 45,60 euros au titre d’une mise en demeure et 30,60 euros au titre d’une relance, soit la somme totale de 79,20 euros.

En revanche, le syndicat des copropriétaires entend facturer à monsieur [W] [J] le 19 juin 2025, la somme de 186 euros pour des frais d’avocat.

Force est de constater que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne permet d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais d’avocat ou les frais de commissaire de justice, qu’en cas de constitution d’un dossier transmis à l’avocat et de diligences exceptionnelles qui en l’état ne sont pas établies.

La demande de ce chef sera donc rejetée, étant précisé que les frais d’avocat seront traités au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les frais de commissaire de justice au titre des dépens ou des dommages et intérêts.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande réparation du préjudice financier qu’il subit du fait des retards de paiement de certains copropriétaires et frais que cela génère et demeurant à sa charge.

Il convient de constater que les irrégularités de paiement par monsieur [W] [J] la contraignent à engager cette procédure.

Alors que des frais d’huissier de justice sont portés au débit du compte du copropriétaire, les actes correspondants ne sont pas produits.

En l’état, le syndicat des copropriétaires n’établit pas de préjudice excédant les intérêts de retard qui lui ont été accordés.

Dès lors, il sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d’assignation.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans le cadre de cette procédure, la copropriété, pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.

Monsieur [W] [J] sera donc condamné à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [W] [J], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 8] Maison à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice la SARL Citya Durivaud, les sommes suivantes :

—  1 650,99 euros au titre des charges de copropriété, travaux et fonds pour travaux selon décompte arrêté au 1er octobre 2025 ; sur cette somme, la somme de 652,39 euros portera intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025, et le solde à compter du prononcé de la présente décision ;

—  79,20 euros au titre des frais de mises en demeure et relance directement imputables au propriétaire défaillant ;

—  800 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété Résidence [Localité 8] Maison à [Localité 7] par son syndic en exercice la SARL Citya Durivaud de sa demande de dommage-intérêts et plus amples demandes ;

CONDAMNE monsieur [W] [J] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

Karine MOUTARD

LE PRESIDENT

Joëlle CANTON