TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 23/01397 – N° Portalis DBZS-W-B7H-W45Q

JUGEMENT DU 02 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. SOMEDE,

Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Gérald MALLE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

Mme [T] [S] épouse [F]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Laure WAREMBOURG, avocat au barreau de LILLE

Mme [Y] [G]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Laure WAREMBOURG, avocat au barreau de LILLE

M. [N] [G]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Laure WAREMBOURG, avocat au barreau de LILLE

Mme [X] [G]

INTERVENANT VOLONTAIRE

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Laure WAREMBOURG, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie TERRIER,

Assesseur : Aurélie VERON,

Assesseur : Etienne DE MARICOURT,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 13 Juin 2025 avec effet au 02 Mai 2025.

A l’audience publique du 13 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 Février 2026 puis prorogé pour être rendu le 02 Mars 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 02 Mars 2026 par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 septembre 2018, [P] [S] a donné à bail en renouvellement à la S.A.S. Somede des locaux commerciaux correspondant :

— au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4]

— le rez-de-chaussée de la partie arrière de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Les locaux ont été loués à destination exclusive de bar/discothèque moyennant un loyer annuel de 84 000 euros.

La société Somede exploite son activité sous l’enseigne « Network ».

Plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés par [P] [S] à la société Somede entre 2018 et 2020.

Au cours de l’année 2020, des échanges sont intervenus entre les parties au sujet d’une diminution du loyer dans le contexte des fermetures administratives liées à la pandémie de covid-19.

[P] [S] est décédé le 10 septembre 2020, laissant pour lui succéder, Mme [T] [S] épouse [F], sa fille, et M. [N] [G] et Mme [Y] [G], ses petits-enfants. Ceux-ci sont ainsi propriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4]. Mme [X] [S] également fille de [P] [S] est quant-à elle devenue propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 4].

Par acte extrajudiciaire délivré le 10 janvier 2023, les consorts [O] ont fait délivrer à la société Somede un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 242 922,31 euros au titre des loyers et charges pour la période du 1er septembre 2018 au 21 décembre 2022 outre une clause pénale de 24 292,23 euros.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 9 février 2023, la S.A.S. Somede a assigné Mme [T] [S] épouse [F], M. [N] [G] et Mme [Y] [G] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’opposition au commandement de payer et de délais de paiement.

Parallèlement, les consorts [O] ont assigné la société Somede devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille le 25 juillet 2023 en paiement de la somme de 32 529,51 euros correspondant aux loyers de mai à juillet 2023. Par ordonnance du 14 novembre 2023, le juge des référés a condamné la société Somede au paiement d’une somme provisionnelle de 46 011,05 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes pour les mois de mai à septembre 2023 inclus.

Dans le cadre de la présente instance, par ordonnance du 4 janvier 2024, le juge de la mise en état a :

— Rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre des consorts [O], lesquels ont justifié de leur qualité de propriétaire de l’immeuble loué ;

— Rejeté la demande tendant à voir écarter la pièce n°5 de la société Somede correspondant à l’attestation de la comptable de la société Somede ;

— Condamné la société Somede à payer à titre provisionnel aux bailleurs la somme de 47 951,55 euros ;

— Rejeté la demande de délais de paiement.

Par voie de conclusions signifiées le 28 février 2024, Mme [X] [G] est intervenue volontairement en la procédure en qualité de co-bailleresse.

Par ordonnance du 25 mars 2024, une médiation a été ordonnée. L’échec de la médiation a été acté par courrier du médiateur désigné daté du 17 juillet 2024.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 5 mars 2025, la S.A.S. Somede sollicite de la juridiction de :

Condamner les consorts [O] à la restitution de la somme de 90 968 euros ;

Lui accorder rétroactivement des délais de paiement de vingt-quatre mois et suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Débouter l’indivision du surplus de ses demandes ;

Les Condamner au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle s’était rapprochée de [P] [S] dans le contexte des fermetures administratives liées à la pandémie de covid-19, et qu’il avait été convenu entre eux du paiement d’un loyer réduit de 50 % durant toute la période de fermeture et que le loyer ainsi calculé serait payé par fractions mensuelles d’un 24ème à compter de la réouverture de l’établissement. Elle souligne que l’accord intervenu entre elles n’a pu être instrumenté du fait du décès du propriétaire le 10 septembre 2020 et que les consorts [I] ont méconnu la parole de leur père.

Elle ajoute que la somme réclamée dans le commandement de payer est sans commune mesure avec la réalité de la dette qui ne serait que de 181 936,46 euros, soit le montant des loyers dus durant la période de fermeture, de mars 2020 à août 2021. Elle affirme que les loyers antérieurs et postérieurs ont été réglés.

La locataire se prévaut de l’attestation de sa comptable corroborée selon elle par le montant réclamé dans le cadre de l’assignation en référé et l’inaction de [P] [S] qui n’a pas fait délivrer de commandement de payer pour obtenir le règlement alors qu’il était habituellement prompt à le faire.

Elle estime que la créance de 181 936,46 euros a été ramenée de l’accord des parties à la somme de 90 968 euros payable en 24 mois à compter de septembre 2021. Ayant réglé par avance l’intégralité de la somme, elle demande la restitution de sa moitié, soit 90 968 euros, sur la base de l’accord trouvé avec [P] [S].

La société Somede sollicite rétroactivement l’octroi de délais de paiement, les sommes ayant été réglées, et la suspension de la clause résolutoire.

Elle insiste sur le fait que les aides financières et PGE dont elle a bénéficié ont été calibrés sur la base de l’accord conclu.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 6 mars 2025, Mme [T] [S] épouse [F], M. [N] [G], Mme [Y] [G] et Mme [X] [S] épouse [G] s’opposent aux demandes formées par la société Somede et demandent au tribunal de :

A titre principal

Dire et Juger qu’ils ont qualité à agir ;

Rejeter l’ensemble des demandes de la société Somede et déclarer leurs demandes recevables :

Dire et Juger que les loyers et charges courant de la période du 1er mars 2020 au 31 août 2021 sont exigibles en totalité ;

Par conséquent Condamner la société Somede à payer aux bailleurs le solde des loyers restant dus auquel doivent être ajoutés les autres loyers, charges et accessoires impayés pour un montant total de 109 009,72 euros,

La Condamner à leur payer la somme de 24 292,23 euros au titre de la clause pénale, à parfaire d’éventuels impayés ultérieurs, outre les intérêts capitalisés au jour du parfait règlement ;

Déclarer mal fondée la demande de délais de la société Somede ;

Constater le jeu de la clause résolutoire à effet au 13 février 2023 et,

Ordonner en conséquence l’expulsion de la société Somede ainsi que de celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial situé [Adresse 5] à [Localité 4]

Dire qu’ils pourront procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix des requérants, aux frais, risques et périls de la société Somede ;

Condamner la société Somede à leur payer une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle établie forfaitairement sur la base du loyer annuel facturé et indexé à la dernière année de location, prorata temporis et augmenté des charges et accessoires en sus à compter du 13 février 2023 et jusqu’à la reprise du local par les Bailleurs ;

Dire que le montant des dépôts de garantie restera acquis aux bailleurs ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal ne constaterait pas le jeu de la clause résolutoire,

Prononcer la résiliation du bail à la date du jugement aux torts exclusifs de la société Somede ;

Ordonner en conséquence l’expulsion de la société Somede ainsi que de celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

Dire que les bailleurs pourront procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix des requérants, aux frais, risques et périls de la société Somede ;

Condamner la société Somede à payer aux bailleurs une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle établie forfaitairement sur la base du loyer annuel facturé et indexé à la dernière année de location, prorata temporis et augmenté des charges et accessoires en sus à compter de la date du jugement et jusqu’à la reprise du local par les bailleurs ;

Dire que le montant des dépôts de garantie restera acquis aux bailleurs ;

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais seraient accordés,

Dire que les sommes qui seront versées par la société Somede s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’arriéré dû au titre du commandement de payer n’étant apuré qu’en outre ;

Dire que faute pour la société Somede de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les charges, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement de payer et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et les bailleurs pourront dès lors poursuivre l’expulsion de la société Somede ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

En tout état de cause,

Condamner la société Somede à payer aux bailleurs la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Somede aux entiers dépens, en ce compris les frais de délivrance de la présente assignation, de la notification éventuelle à créanciers inscrits et de la signification du jugement à intervenir et du coût des commandements ;

Les consorts [O] font valoir que le compte de la société Somede présentait régulièrement des impayés et qu’elle ne s’est acquittée d’aucune somme entre le 16 septembre 2020 et le 16 septembre 2021, si ce n’est la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le solde débiteur étant alors de 181 936,46 euros.

Ils expliquent la différence entre le montant avancé lors des premiers échanges et le montant réclamé par des éléments manquants dans le décompte de la locataire.

Ils soulignent que l’attestation produite émane d’une personne qui était employée de la société Somede à la date de sa rédaction et qui avait donc un lien de subordination avec elle.

Ils se prévalent encore de l’article 1359 du code civil lequel exige un écrit pour preuve d’un acte juridique portant sur une somme supérieure à 1500 euros, et estiment que, s’agissant d’un abandon de loyers, le montant était supérieur à ce seuil. Ils contestent tout commencement de preuve par écrit, ce que n’est pas l’attestation produite. Ils ajoutent que les loyers ont bien été appelés sur la période, ainsi que cela résulte des avis d’échéances.

Ils estiment que le montant de la clause pénale est fondé au regard de l’ancienneté des impayés. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement, soutenant que le preneur fait preuve de mauvaise foi dans le règlement des loyers et qu’au cours de la procédure de nouveaux impayés sont apparus. Ils ajoutent qu’à la date du commandement, le preneur ne justifiait pas sa demande de délai, ne prouvant ni qu’il était un débiteur malheureux, ni qu’il avait les moyens de faire face à un moratoire.

La clôture des débats est intervenue le 2 mai 2025 par ordonnance du 13 juin 2025 avec fixation de l’affaire à l’audience dans sa formation collégiale du 13 novembre 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il n’y a plus lieu à statuer sur la demande au titre de la qualité à agir, cette question ayant déjà été tranchée par le juge de la mise en état.

I- Sur la demande de restitution de la somme de 90 968 euros

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La société Somede, preneur, sollicite la restitution de la somme de 90 968 euros correspondant à 50 % du loyer contractuel, pour la période de fermeture administrative de la discothèque liée à la pandémie de covid-19, soit la période de mars 2020 à août 2021, pour laquelle le loyer complet était de 181 936,46 euros. Elle se fonde pour cela sur un accord obtenu avec le propriétaire initial, [P] [S].

Les héritiers de celui-ci contestent la réalité de cet accord.

Aux termes de l’article 1358 du code civil, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

Cependant, l’article 1359 vient préciser que l’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant 1500 euros doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique.

Il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique, même si la somme ou la valeur n’excède pas ce montant, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique. Celui dont la créance excède le seuil mentionné au premier alinéa ne peut pas être dispensé de la preuve par écrit en restreignant sa demande. Il en est de même de celui dont la demande, même inférieure à ce montant, porte sur le solde ou sur une partie d’une créance supérieure à ce montant.

L’article 1360 du même code dispose que les règles prévues à l’article 1359 reçoivent exception en cas d’impossibilité matérielle ou morale de se procurer un écrit, s’il est d’usage de ne pas établir un écrit, ou lorsque l’écrit a été perdu par force majeure.

Il peut être suppléé à l’écrit par l’aveu judiciaire, le serment décisoire ou un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve (article 1362). L’article 1363 précise que constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué.

Peuvent être considérés par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution. La mention d’un écrit authentique ou sous signature privée sur un registre public vaut commencement de preuve par écrit.

Le seul élément sur lequel se base le preneur pour justifier de l’accord sur une franchise de loyer est une attestation de Mme [B] [D], comptable, qui au moment des faits était comptable au sein de la société MD Gestion et Administration et était la gestionnaire de la comptabilité de la société Somede. Dans son attestation datée du 16 mai 2023 (pièce 5 demandeur), Mme [D], indique :

« en ma présence la société SOMEDE a bien engagé des discussions avec Monsieur [S] en MARS 2020. Celles-ci avaient pour but d’obtenir un accord de règlement suite à la fermeture de l’établissement pour cause de COVID. Notre Société et Monsieur [S] ont pris un accord pour une suspension de paiement des loyers le temps de la fermeture puis d’un paiement échelonné sur 24 mois sur la base de 50 % des loyers depuis la fermeture en MARS 2020. Nos avocats respectifs ont eux aussi participés à cet accord. J’ai donc mis en suspend le règlement des loyers pendant toute la période du COVID. A la réouverture de notre établissement en janvier 2022 j’ai effectué les règlements des loyers en cours. Le solde des loyers à devoir pour la période COVID est bien de 181 936,46 euros. ».

En l’espèce, s’il est constant qu’un bail commercial peut être verbal, les parties ont ici conclu un bail écrit et pour prouver l’existence d’un accord différent relatif au loyer, il appartient à la partie qui s’en prévaut de justifier d’un écrit contraire ou à tout le moins d’un commencement de preuve par écrit.

Le témoignage et l’attestation ne constituent pas un commencement de preuve par écrit.

En toute hypothèse, l’attestation de Mme [D] pose difficulté en raison du manque d’indépendance de celle-ci à l’égard de la société Somede, puisqu’elle était gestionnaire de sa comptabilité, ce qui remet en cause sa force probante.

De surcroît, cette attestation est insuffisante à établir l’existence d’un accord entre le bailleur et son locataire en ce que Mme [D] ne relate pas précisément les faits auxquels elle a assisté et qui l’ont convaincue de l’existence d’un tel accord. Encore, son attestation n’est corroborée par aucun élément, puisqu’il n’est pas démontré que le bailleur n’a appelé que 50 % des loyers sur la période considérée.

Dans ces conditions, s’il est vraisemblable que la société Somede a engagé des discussions avec son bailleur, dans le contexte exceptionnel de la pandémie de covid-19 et des fermetures administratives ayant affecté notamment l’activité des discothèques, afin d’obtenir une réduction du loyer ou des délais de paiement, comme l’ont fait de nombreux locataires commerciaux, elle échoue à établir l’existence d’un accord et le contenu de cet éventuel accord.

Faute d’établir cet accord, le loyer reste exigible dans son entièreté, et la demande de la société Somede de restitution de la moitié du loyer qu’elle prétend avoir intégralement versé ne pourra qu’être rejetée.

II- Sur les demandes en paiement des consorts [O]

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

A- Sur la demande en paiement des loyers et charges

Dans leurs dernières écritures du 6 mars 2025, les consorts [S] [G] réclament le paiement de la somme de 109 608,72 euros laquelle correspond, d’après leurs conclusions (page 19/17) à :

—  90 968 euros reconnu par le preneur au titre des loyers covid impayés

—  2 299,95 euros correspondant à la partie non exécutée de la condamnation du juge de la mise en état

—  4 055,20 euros au titre d’impayés divers

—  11 892,14 euros au titre des loyers et charges mensuelles appelées le 1er décembre 2024 et impayés

—  393,43 euros (sans explication).

Dans le dernier décompte de Foncia qu’ils produisent, arrêté au 1er mars 2025, il est mentionné une somme de 133 301,95 euros, après appel du loyer et des diverses provisions pour charges de mars 2025 (pour un total de 11 892,14 euros) et avant leur règlement (pièce 28 défendeur). D’après les explications dans leurs conclusions (page 15/27), cette somme de 133 301,95 euros correspond à :

—  90 968 euros de loyers covid impayés

—  24 292,23 euros de clause pénale

—  393,43 euros de commandement de payer

—  2299,95 euros de montant partiellement impayé sur la condamnation du juge de la mise en état

—  11 892,14 euros de loyers et acomptes de charges impayés au 1er mars 2025

—  4 056,20 euros de sommes impayées au titre de charges et régularisations de charges « cette somme étant impossible à détailler en raison des paiements erratiques du preneur ».

La société Somede, quant à elle, produit un autre décompte Foncia ([Localité 5] livre fournisseurs de FFONCIA à FFONCIA) arrêté au 10 septembre 2024, duquel il résulte une somme due de seulement 23 115,96 euros (pièce 13 demandeur). Cependant, ce document débute au 1er janvier 2024, sans reprendre d’arriéré antérieur, alors que le décompte produit par les défendeurs débute au 1er septembre 2018 et atteste d’un arriéré locatif antérieur à la question du covid, soit une somme de 13 137,70 euros au 18 février 2020 après règlement du loyer de février.

La société Somede justifie d’un règlement de 90 968 euros le 16 mai 2023 sur le compte CARPA (pièces 8 et 10 demandeur) et du retrait de cette somme le 1er juin 2023 par Me [Z], pour le compte de l’indivision [S] (pièce 11).

La société Somede ne justifie d’aucun autre règlement, et les paiements effectués suite à l’ordonnance du juge de la mise en état la condamnant au règlement d’une provision apparaissent sur le décompte de la bailleresse.

De plus, la locataire ne conteste pas les diverses sommes mises à sa charge dans le décompte produit en pièce 16 par les défendeurs, au titre des loyers indexés, charges et provisions pour charges et régularisations diverses, à l’exception de la question déjà tranchée des loyers covid.

En conséquence, en l’absence de contestation du bien fondé de ces sommes et en l’absence de justificatif d’autres règlements, il sera fait droit à la demande en paiement pour la somme de 109 009,72 euros, somme réclamée au dispositif des conclusions.

La société Somede sera condamnée au règlement de ladite somme au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2025 (avant règlement du loyer de mars 2025).

B- Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, il est stipulé à l’article 20 du bail une clause pénale selon laquelle à défaut de tout paiement, quinze jours après commandement de payer, les sommes dues seront majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux.

Cette clause s’analyse en une clause pénale soumise au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire.

Il sera relevé que le pourcentage de 10 % est usuel en la matière et a été librement consenti entre les parties.

Le montant réclamé correspond à 10 % de la somme impayée mentionnée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire, soit de 242 922,31 euros. Il sera rappelé qu’à l’époque les parties s’opposaient sur la question d’une franchise de loyer de 50 % durant la période du covid, soit une somme de 90 968 euros contestée.

Il sera également rappelé que dans le cadre de la pandémie de covid-19, les discothèques ont subi une fermeture administrative de longue durée de près de dix-huit mois, qui a impacté leur activité et leurs ressources.

Dans ce contexte, et compte tenu de la somme actuellement due de 109 009,72 euros, la clause pénale apparaît manifestement excessive et il convient de la réduire à la somme de 11 000 euros. Il convient de condamner la société Somede au règlement de ce montant.

Il convient de comprendre de la formulation peu claire au dispositif des conclusions que les défendeurs sollicitent également les intérêts au taux légal sur les sommes dues, avec capitalisation. Il sera fait droit à ces demandes.

III- Sur la résiliation du bail

A- Sur la clause résolutoire

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, qui est d’ordre public, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1345 du code civil du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de cet article, la clause résolutoire d’un bail commercial doit s’interpréter strictement et doit être mise en œuvre de bonne foi.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 10 janvier 2023 à la société Somede pour un montant en principal de 242 922,31 euros correspondant à un arriéré de loyers et de charges pour la période du 1er septembre 2018 au 21 décembre 2022.

Il résulte des développements précédents que faute de justifier d’un accord avec le propriétaire, les loyers de la période de fermeture administrative de la discothèque sont intégralement dus.

Dans ces conditions, et en l’absence d’autres contestations des montants réclamés, les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire étaient fondées et dues par la société Somede.

Il n’est pas contesté qu’elle ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois.

La clause résolutoire est donc acquise au 10 février 2023.

B- Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, qui est d’ordre public, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1345 du code civil du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il ressort des éléments des débats et notamment du décompte produit par la bailleresse que la société Somede a commencé à régler irrégulièrement son loyer à compter du mois de septembre 2018, soit dès le début du bail en renouvellement. Elle a cessé le règlement de toute somme au titre des loyers à compter d’avril 2020. Elle a repris le règlement de loyers et charges à compter du 16 septembre 2021.

Or, dès le mois de janvier 2022, un nouvel impayé était à déplorer. Le règlement des loyers s’est poursuivi de manière irrégulière.

De plus, la société Somede revendiquait, selon l’attestation de sa comptable, une franchise de 50 % des loyers durant la période fermeture administrative, et de la suspension du paiement des 50 % de loyers restant dus jusqu’à la réouverture, avec ensuite un échelonnement sur vingt-quatre mois des sommes exigibles. Cependant, force est de constater qu’elle n’a jamais mis en place l’échéancier dont elle se prévalait pour la somme de 90 968 euros qu’elle reconnaissait. Cette somme de 90 968 euros n’a finalement été acquittée que le 25 octobre 2023, soit deux ans après la réouverture de la discothèque.

L’arriéré locatif était alors, après imputation de cette somme, de 173 337,13 euros. Des règlements supplémentaires de 36 927,32 euros et de 15 000 euros sont intervenus le 26 février 2024.

Il sera relevé que le loyer est réglé régulièrement depuis le mois d’octobre 2023.

Les causes du commandement n’ayant pas été intégralement acquittées par la bailleresse, il ne peut lui être accordé des délais de paiement rétroactifs.

Pour l’avenir, il sera relevé qu’alors que la société Somede reste redevable d’une somme de 110 000 euros environ, outre la clause pénale et les intérêts légaux, elle ne produit aucune autre pièce financière qu’une attestation de son comptable du 16 mai 2023 mentionnant le chiffre d’affaires de la société pour les années 2018 à 2022.

Ce seul document est insuffisant à établir la capacité de la société Somede à s’acquitter de sa dette de manière échelonnée dans le délai de vingt-quatre mois, en sus du loyer courant.

Dans ces conditions, au regard de l’ancienneté des irrégularités de paiement, du montant important de la dette locative, de son ancienneté et de l’absence d’éléments sur la situation financière actuelle de la débitrice et sa capacité à s’acquitter de sa dette dans le délai maximal de vingt-quatre mois en sus du loyer courant, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et consécutivement la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

C- Sur les effets de la résiliation du bail

La clause résolutoire étant acquise à compter du 10 février 2023 et aucun délai de paiement n’étant accordé au preneur, il conviendra d’ordonner son expulsion à défaut de libération effective des locaux dans le délai de trois mois de la signification de la présente décision, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le preneur est par ailleurs redevable d’une indemnité d’occupation pour l’occupation des locaux depuis la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective. L’indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du dernier loyer mensuel augmenté des charges, selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision.

IV- Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

L’article 22 du bail dispose que « En cas de résiliation ou d’expulsion, les montants des dépôts de garantie et des loyers définitivement payés d’avance, resteront acquis au [Localité 6] à titre d’indemnité sans préjudice de plus amples dommages et intérêts ».

Cette clause, qui prévoit la conservation par le bailleur du dépôt de garantie à titre d’indemnité forfaitaire s’analyse en une clause pénale soumise comme telle au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire.

Le bail stipule que le dépôt de garantie est égal à deux mois de loyer et est égal à 14 000 euros à la date de signature. Il résulte du décompte que le loyer mensuel était de 10 105,24 euros en février 2025 et que le dépôt de garantie a été régulièrement ajusté. Le montant du dépôt de garantie est ainsi actuellement de 20 210,48 euros.

Cette somme, qui se cumule à la clause pénale de 10 %, apparaît manifestement excessive au regard du préjudice effectivement subi par les bailleurs qui ne font état d’aucune difficulté financière particulière et dont le loyer est désormais régulièrement réglé.

Dans ces conditions, il convient de supprimer cette pénalité, de sorte que la demande de conservation du dépôt de garantie sera rejetée.

V- Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.A.S. Somede succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 2 800 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. Somede de sa demande de remboursement de la somme de 90 968 euros ;

CONDAMNE la S.A.S. Somede à payer à Mme [T] [S] épouse [F], M. [N] [G], Mme [Y] [G] et Mme [X] [S] épouse [G] la somme de 109 009,72 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er mars 2025 ;

LA CONDAMNE à leur régler la somme de 11 000 euros à titre de clause pénale ;

DIT que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année entière en application des dispositions de l’article 1154 du code civil ;

CONSTATE la résiliation du bail commercial liant les propriétaires à la S.A.S. Somede par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 février 2023 ;

DÉBOUTE la S.A.S. Somede de sa demande de délais de paiement et de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE l’expulsion de la S.A.S. Somede et de tous occupants de son chef, de l’immeuble loué sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 4] à défaut de libération volontaire effective dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

ORDONNE l’enlèvement de tous mobiliers, matériels et marchandises pouvant garnir les lieux dans tel garde-meuble au choix des propriétaires et aux frais de la société Somede, en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S. Somede à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer mensuel, charges en sus, à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 10 février 2023 et jusqu’à la libération complète des locaux avec remise des clés ;

DÉBOUTE les consorts [O] de leur demande de conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la S.A.S. Somede à payer à Mme [T] [S] épouse [F], M. [N] [G], Mme [Y] [G] et Mme [X] [S] épouse [G] la somme de 2 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.S. Somede de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la S.A.S. Somede de ses autres demandes ;

DÉBOUTE Mme [T] [S] épouse [F], M. [N] [G], Mme [Y] [G] et Mme [X] [S] épouse [G] de leurs autres demandes ;

CONDAMNE la S.A.S. Somede aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Marie TERRIER

Chambre 01

N° RG 23/01397 – N° Portalis DBZS-W-B7H-W45Q

Société SOMEDE,

C/

[T] [S] épouse [F], [Y] [G], [N] [G], [X] [G]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.

POUR EXPÉDITION CONFORME

Le Greffier