TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LIMOGES

[Adresse 1]

[Localité 3]

1ère Chambre Civile

Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 25/00074 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GIV5

Minute N°

Demande en paiement des charges ou des contributions

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.D.C. DE LA RESIDENCE LA VIALOUBE représenté par son Syndic, la société CITYA DURIVAUD, SARL

C/

[G] [E] [R]

JUGEMENT

DU

30 Juin 2025

JUGEMENT DU 30 Juin 2025

Entre :

S.D.C. DE LA RESIDENCE LA VIALOUBE représenté par son Syndic, la société CITYA DURIVAUD, SARL, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 2]

représentée par Maître Mathilde BAUTRANT de la SCP BOURBON AVOCATS PARIS, avocats au barreau de PARIS, substituée par M^e Amélie WILD-PASTAUD, avocat au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Madame [G] [E] [R]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 2]

représenté par Monsieur [U] [B], son conjoint muni d’un pouvoir

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON

Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du 13 Mars 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ; le défendeur a été entendu en ses observations ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mai 2025 puis prorogé au 30 Juin 2025, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 30 Juin 2025, prononcée par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2025 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

CE+CCC délivrée le à M^e Amélie WILD-PASTAUD

CCC délivrée le à Madame [G] [E] [R]

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] située au [Adresse 4] à [Localité 2], a fait assigner madame [G] [R], propriétaire d’un logement T4 lot n°108 (appartement), 321 (cave) dépendant de la copropriété, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’elle soit condamnée à lui verser la somme de 3 358,97 euros selon décompte arrêté au 23 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure avec anatocisme, outre 2 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, avec exécution provisoire de droit.

Cette assignation a été délivrée le 3 janvier 2025, par remise à domicile à monsieur [U] [B] son conjoint, au [Adresse 4] [Localité 2].

Procédure

À l’audience du 6 février 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties afin de leur permettre d’échanger pièces et écritures.

À l’issue des débats lors de l’audience du 13 mai 2025, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public au greffe, le 13 mai 2025 prorogé au 30 juin 2025.

Prétentions et moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA DURIVAUD, selon les termes de son assignation actualisés à l’audience, sur le fondement notamment des articles 10, 10-1 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, le dernier alinéa de l’article 1231-6 du code civil, demande au tribunal de :

— condamner madame [G] [R] à lui payer les sommes suivantes :

—  2 432,41 euros selon décompte arrêté au 14 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure et anatocisme, se décomposant en charges de copropriété impayées et frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  2 000 euros de dommages et intérêts,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux dépens de l’instance, avec exécution provisoire de droit.

Il précise que madame [G] [R] a été convoquée aux assemblées générales de la copropriété, informée des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les budgets prévisionnels.

Elle a fait l’objet de mises en demeure de payer et d’une sommation de payer du 11 juillet 2024, demeurées infructueuses.

Il affirme que les frais qui sont imputés à madame [R] en sa qualité de copropriétaire défaillant sont conformes aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il soutient que ses difficultés de trésorerie justifient un préjudice qu’il évalue à 2 000 euros, résultant notamment de la résistance abusive de madame [R].

Il précise produire les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes, les appels de fonds et provisions sur charges et le contrat de syndic, les mises en demeure et un relevé de compte de la copropriétaire actualisé au 14 mars 2025.

Madame [G] [R], représentée par monsieur [U] [B], son compagnon muni d’un pouvoir à cet effet, conteste les frais qui lui sont réclamés et explique que les documents lui ont été envoyés à son ancienne adresse.

En revanche, elle reconnaît ne pas voir réglé l’intégralité des charges de copropriété dues. A l’audience du 6 février 2025, elle propose de procéder à un virement pour réduire sa dette.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les sommes dues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Sur les charges de copropriété et travaux

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice produit un relevé de compte du copropriétaire présentant la situation du compte du 1er janvier 2024 au 13 mars 2025.

Il en résulte que madame [G] [R] n’a réglé aucune des sommes réclamées jusqu’en février 2025. Elle a depuis réglé la somme de 565,41 euros le 19 février 2025 et 361,15 euros le 13 mars 2025.

Madame [G] [R] aurait dû payer pour la période du 1er janvier 2024 au 13 mars 2025 :

—  2 670,34 euros, au titre des provisions sur charges courantes, travaux et cotisations pour alimenter le « fonds travaux Loi Alur », après régularisation des charges le 12/06/2024.

Madame [R] a réglé les sommes de 565,41 euros le 19/02/2025 et 361,15 euros le 13/03/2025.

Ainsi, hors frais, le solde restant dû des charges de copropriété, cotisations au fonds de travaux et travaux s’établit à 1 743,78 euros au 14 mars 2025.

Le syndicat de copropriété demande que les sommes dues portent intérêts au taux légal depuis la première mise en demeure, sans en préciser la date.

Or il est produit une preuve de l’envoi en recommandé avec accusé de réception de la mise en demeure du 23 avril 2024 et relance du 13 mai 2024 distribuée le 18 mai 2024 portant sur la somme principale de 1 130,32 euros (pièce n°9), puis d’une sommation de payer la somme de 1 690,02 euros au principal, délivrée le 11 juillet 2024.

Dès lors, sur la somme due de 1 743,78 euros au titre des charges de copropriété et travaux, la somme de 1 130,32 euros portera intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2024, avec capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année.

Sur les frais

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], a légitimement imputé au seul copropriétaire défaillant conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite des montants contractuellement convenus avec le syndic soit, selon le contrat de syndic produit (pièce n°2, page 9/17), selon le paragraphe « 9.1. frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965) » les deux « mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception » au tarif de 45,60 euros pour la mise en demeure et 33,60 euros pour la relance.

En l’état des deux courriers de mise en demeure du 23/04/2025 et 13/05/2024, il sera fait droit à cette demande à hauteur de 79,20 euros.

En revanche, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] entend facturer à madame [G] [R] le 12 juin 2024, la somme de 480 euros pour « contentieux ». Après rapprochement avec le paragraphe 9.1. « frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965) », cela semble correspondre au tarif convenu pour « Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligence exceptionnelle) ».

Force est de constater que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne permet d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice ou à l’avocat, qu’en cas de diligences exceptionnelles qui en l’état ne sont pas établies.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires n’était pas fondé à imputer le coût sollicité de 480 euros uniquement à madame [G] [R].

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Le relevé de compte en date du 14 mars 2025 produit à l’audience porte au débit du compte de copropriétaire le 12/07/2024 la somme de 129,43 euros au titre des frais de sommation de payer par commissaire de justice.

Ces frais ne correspondent à aucune rubrique du paragraphe 9.1. « frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965) » pouvant être imputés directement au copropriétaire défaillant.

Ce chef de demande sera traité au titre des dommages- intérêts.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] demande réparation du préjudice financier qu’elle subit du fait des retards de paiement de certains copropriétaires et frais que cela génère et demeurant à sa charge.

Il convient de constater que les irrégularités de paiement par madame [G] [R] la contraignent à engager cette procédure.

Il ne peut qu’être constaté que les irrégularités de paiement du copropriétaire impactent les autres copropriétaires, et partant, la gestion de la copropriété, ainsi que la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble.

Pour autant, la loi ne permet pas d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais prévus par le contrat de syndic relatifs à la transmission de dossiers au commissaire de justice ou avocat convenus avec le syndicat des copropriétaires.

Le préjudice du fait du comportement de madame [G] [R] et de ses refus de paiement sera réparé par la somme de 129,43 euros qu’elle devra payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d’assignation.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans le cadre de cette procédure, la copropriété [Adresse 4], pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.

Madame [G] [R] sera donc condamnée à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE madame [G] [R], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représentée par son syndic en exercice la SARL Citya Durivaud, les sommes suivantes :

—  1 743,78 euros pour solde des charges, travaux et fonds pour travaux selon décompte arrêté au 14 mars 2025 ; sur cette somme, la somme de 1 130,32 euros portera intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2024, avec capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année ;

—  79,20 euros au titre du solde des frais de mise en demeure et relance directement imputables au propriétaire défaillant ;

—  129,43 euros à titre de dommages et intérêts pour les frais de sommation de payer;

—  800 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représentée par son syndic en exercice la SARL Citya Durivaud de ses autres ou plus amples demandes ;

CONDAMNE madame [G] [R] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

Karine MOUTARD

LE PRESIDENT

Joëlle CANTON