TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 16 Avril 2026

N° RG 25/08986 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L4O2

Jugement du 16 Avril 2026

N°: 26/419

la Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[U] [J] épouse [K]

[R] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e LEMONNIER

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Avril 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Février 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Avril 2026, prorogée au 16 Avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES;

ET :

DEFENDEURS :

Mme [U] [J] épouse [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

M. [R] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé signé le 4 juillet 2024, Madame [C] [T] et Monsieur [P] [T] ont consenti un bail d’habitation à Mme [U] [J] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] contre le paiement d’un loyer mensuel de 1140€, outre des provisions sur charges mensuelles de 16€.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges par contrat du 27 juin 2024.

Monsieur [R] [K] et Madame [U] [J] se sont mariés le 12 octobre 2024.

Le 06 août 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer mentionnant la clause résolutoire aux locataires et portant sur une somme de 6978€ au principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [R] [K] et Madame [U] [J] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de RENNES afin d’obtenir,

la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneurl’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec la force publiqueleur condamnation solidaire au paiement de la somme de 10 467€, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 06 aout 2025 sur la somme de 6978€ et pour le surplus à compter de l’assignation; la fixation d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des chargesla condamnation solidaire de Monsieur [R] [K] et Madame [U] [J] épouse [K] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogativela condamnation solidaire de Monsieur [R] [K] et Madame [U] [J] épouse [K] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civilel’exécution provisoire de la décision à intervenirla condamnation in solidum des défendeurs aux dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 20 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 février 2026.

A cette audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 14 007 euros. Monsieur [R] [K] et Madame [U] [J] épouse [K] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 03 avril 2026, prorogé au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 1751 du code civil, Monsieur [K] est réputé être titulaire du contrat de bail, et donc des obligations du locataire, en raison du mariage.

Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT

L’article 31 du code de procédure civile dispose que : “L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé”.

L’article 2306 du code civil dispose que “la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avant le créancier contre le débiteur”

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 21 novembre 2022 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (pages 8), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion » (page 9).

La quittance subrogative du 08 janvier 2026 produite par la société mentionne “ conformément aux termes des articles 1346 et suivants et 2309 du code civil, dont ci-après énoncés, action logement services est subrogé dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation de bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par action logement services”. La quittance concerne les loyers de janvier 2025 à janvier 2026.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits de Monsieur [T] [P] et Madame [C] [T]

.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le demandeur verse à l’appui de sa demande le bail signé le 4 juillet 2024, le commandement de payer délivré le 06 août 2025 et le décompte de la créance du 03 février 2026 qui mentionne que les locataires sont redevables de la somme de 14 007€ au titre des loyers impayés de janvier 2025 à janvier 2026

Les locataires, qui ne comparaissentt pas, ne démontrent pas la réalisation de réglements concernant ces échéances alors que cette charge de la preuve leur incombe en application de l’article 1353 du code civil. Ils seront condamnés solidairement au réglement de la somme de 14.007€.

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 06 aout 2025 pour la somme de 6978 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation du 17 octobre 2025 jusqu’à la somme de 10 467€, puis à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Le bail signé contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux

Par exploit de commissaire de justice délivré le 06 août 2025, le demandeur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 6978€ au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement mentionne l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 08 août 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 17 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

L’assignation a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 20 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement (cf conformément au délai mentionné sur le contrat) de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 07 octobre 2025 ;

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 07 octobre 2025 et d’ordonner l’expulsion des locataires encore présents dans les lieux

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] [K] et Madame [U] [J] épouse [K] occupent les lieux sans droit ni titre à compter du 07 octobre 2025 causant ainsi un préjudice au bailleur qui peut être indemnisé par le biais d’une indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Jusqu’à la libération effective des lieux, Monsieur [R] [K] et Madame [U] [J] épouse [K] devront donc régler à la société ACTION LOGEMENT SERVICES lesdites indemnités d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges du logement qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative de la part de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

Sur les dépens

Monsieur [R] [K] et Madame [U] [J] épouse [K] succombant à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur l’intégralité des sommes qu’il a avancées et non comprises dans les dépens. Il sera alloué la somme de 500€ en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision sera exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [R] [K] et Madame [U] [J] épouse [K] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme totale de 14 007€, soit QUATORZE MILLE SEPT EUROS, au titre des loyers impayés de janvier 2025 à janvier 2026 inclus,

Dit que la somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 06 aout 2025 pour la somme de 6978 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation du 17 octobre 2025 jusqu’à la somme de 10 467€, puis à compter de la présente décision pour le surplus.

Constate la résiliation du bail à la date du 07 octobre 2025 ;

Dit que Monsieur [R] [K] et Madame [U] [J] épouse [K] sont occupants sans droit ni titre du logement objet du bail résilié à compter de cette date ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [R] [K] et Madame [U] [J] épouse [K] d’avoir quitté les lieux dans les deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [R] [K] et Madame [U] [J] épouse [K] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Monsieur [R] [K] et Madame [U] [J] au paiement à la société Action Logement Services d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par remise des clés ou procès verbal d’expulsion, et ce dans la limite des sommes que la caution aurait réglées au bailleur à ce titre qui devront être justifiées par la production d’une quittance subrogative,

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du Tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Condamne in solidum Monsieur [R] [K] et Madame [U] [J] épouse [K] au paiement de la somme de 500 euros à la société Action Logement Service en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum Monsieur [R] [K] et Madame [U] [J] au paiement des dépens de la présente instance qui comprendront notamment le cout du commandement de payer;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés

La Greffiere Le Président