N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00937 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GR2Q

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC 87 -OPH

C/

,

[E], [Q],

[S], [O] épouse, [Q]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 26 Mars 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 27 Février 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Christophe TESSIER

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 26 Mars 2026 :

Entre :

Société ODHAC 87-OPH

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphane CHAGNAUD, substitué par Maître David ROUBEAU, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur, [E], [Q]

né le 07 Décembre 1991 à, [Localité 1] (36)

demeurant, [Adresse 2]

Madame, [S], [O] épouse, [Q]

née le 08 Septembre 1990 à, [Localité 2] (87)

demeurant, [Adresse 2]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 27 Février 2026, l’avocat du demandeur a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 26 Mars 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 juin 2023, avec prise d’effet au 26 juin 2023, l’OPH ODHAC 87 a donné à bail à Madame, [S], [O] et Monsieur, [E], [Q] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 426,36 € outre une provision pour charges.

Par acte sous seing privé du même jour, avec prise d’effet au 26 juin 2023, l’OPH ODHAC 87 a donné à bail à Madame, [S], [O] et Monsieur, [E], [Q] un garage n°96OH situé, [Adresse 4] , moyennant un loyer mensuel révisable de 35,02 €.

Par actes de commissaire de Justice délivrés le 9 décembre 2025 remis à personne, l’OPH ODHAC 87 a fait assigner Madame, [S], [O] et M,.[E], [Q], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater que les baux se trouvent résiliés de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion des locataires, et de toutes personnes introduites dans les lieux de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 726,78 € arrêtée au 30 novembre 2025, au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 février 2026.

A l’audience susdite, l’OPH ODHAC 87, représenté par son conseil, s’en est remis à ses écritures.

Madame, [S], [O] et Monsieur, [E], [Q] ne sont ni présents, ni représentés.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Au terme de l’article 474 du même code, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute,-[Localité 3] par voie électronique le 12 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH ODHAC 87 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 février 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes de commissaire de justice du 21 février 2025, l’OPH ODHAC 87 a fait délivrer à Madame, [S], [O] et Monsieur, [E], [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 787,11 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges lequel est demeuré infructueux.

Les défendeurs n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 avril 2025.

Toutefois, en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative, s’il est constaté que le locataire a la capacité d’apurer sa dette locative en plus du loyer courant.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé au 10 février 2026, transmis à l’audience, que les locataires ont soldé la dette locative et qu’ils ne sont débiteurs que d’une somme de 234,80 € constituée d’un reliquat de frais de procédure (192,31 € le 12 février 2026 et 120,03 euros le 3 avril 2025).

Le paiement intégral, à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que les locataires étaient en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, il ne saurait être reproché aux locataires, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de s’être abstenus d’apurer la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que la juridiction n’accorde les délais de paiement et n’ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Dans cette circonstance, il appartient au juge de restituer à la loi, le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et en conséquence de constater que la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

Par conséquent, il n’y a donc pas lieu de prononcer l’expulsion des locataires et de fixer une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il convient de constater que la dette locative arrêtée au 10 février 2026 est, tel que cela ressort du décompte transmis par le bailleur en cours de délibéré.

Sur les demandes accessoires :

En l’espèce, Madame, [S], [O] et Monsieur, [E], [Q] n’ont soldé leur dette qu’après l’assignation. C’est pourquoi, ils seront condamnés solidairement aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH ODHAC 87 les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Madame, [S], [O] et Monsieur, [E], [Q] à lui verser une somme de 350 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

CONSTATONS que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

DISONS n’y avoir lieu à prononcer l’expulsion des locataires et à fixer une indemnité d’occupation ;

CONSTATONS que la dette locative est soldée ;

CONDAMNONS solidairement Madame, [S], [O] et Monsieur, [E], [Q] à payer à l’OPH ODHAC 87 la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame, [S], [O] et Monsieur, [E], [Q] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Christophe TESSIER