TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Juin 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 04 Mars 2025

GROSSE :

Le 03 Juin 2025

à M^e Audrey PORRU

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/01205 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6DEV

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [X]

né le 18 Avril 1958 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Audrey PORRU, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [Y] [P], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [U] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 1er avril 2016, M. [R] [X] a consenti à Mme [Y] [P] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 4] dans le quinzième [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 527 euros et une provision sur charges de 23 euros de provisions sur charges la première année.

Mme [U] [N] s’est portée caution de Mme [Y] [P] selon acte sous seing privé du 1er avril 2016.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [Y] [P]le 4 juin 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4.379 euros en principal, avec dénonciation à la caution le 4 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, M. [R] [X] a fait assigner Mme [Y] [P] et Mme [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection au visa de la loi du 6 juillet 1989 afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire du bail,

l’expulsion de Mme [Y] [P] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique sans qu’aucun délai ne puisse lui être accordé,

la condamnation solidaire de Mme [Y] [P] et Mme [U] [N] au paiement de la somme de 5.123 euros due au titre de la dette locative,

la condamnation de Mme [Y] [P] et Mme [U] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 550 euros à compter du 4 août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués,

leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 4 mars 2025, M. [R] [X], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [Y] [P] et Mme [U] [N], citées respectivement à domicile et dans les termes de l’article 659 du code de procédure civile, ne sont ni comparantes ni représentées.

La décision a été mise en délibéré au 3 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 27 novembre 2024 a été dénoncée le 3 décembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent, M. [R] [X] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 1er avril 2016 contient une clause résolutoire (article XI), et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 juin 2024, pour la somme en principal de 4.379 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juillet 2024.

Mme [Y] [P] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [Y] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

L’acte de cautionnement vise une durée indéterminée et un plafond de loyers impayés de 39.600 euros, outre les indemnités d’occupation.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [Y] [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges actuels, soit la somme de 550 euros, conformément à la demande, et de condamner solidairement Mme [Y] [P] et Mme [U] [N] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Mme [Y] [P] et Mme [U] [N] restent devoir la somme de 5.844 euros, à la date du 4 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, aux charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Mme [Y] [P] et Mme [U] [N], non comparantes, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elles sont donc condamnées solidairement au paiement de la somme de 5.844 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 juin 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [R] [X], Mme [Y] [P] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 1er avril 2016 entre M. [R] [X] d’une part et Mme [Y] [P] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] dans le [Localité 7], sont réunies à la date du 18 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Y] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Y] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [R] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [P] et Mme [U] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit cinq cent cinquante euros (550 euros) à ce jour, à compter du 18 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [P] et Mme [U] [N] à verser à M. [R] [X] la somme de cinq mille huit cent quarante-quatre euros (5.844 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 4 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [Y] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 juin 2024 ;

CONDAMNE Mme [Y] [P] à verser à M. [R] [X] une somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection