TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Références : N° RG 25/00417 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-FCJA

[W] [U] c/

[M] [U]

[O] [K]

Grosse délivrée le

à M.et Mme [U]

Copie délivrée le

à M. et Mme [U] – M. [K]

Ordonnance de référé du 07 Octobre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [W] [U]

demeurant [Adresse 4]

Madame [M] [U], demeurant [Adresse 1]

représenté par Mme [F] [U], munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [K]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : BOBILLIER Louise

GREFFIER : JOLY Virginie

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 09 Septembre 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 07 Octobre 2025

DÉCISION : Contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2023, M. [W] [U] a donné à bail à M. [O] [K] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel initial de 485 euros, provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [W] [U] et Mme [M] [U], cette dernière indiquant agir en sa qualité de nue-propriétaire, ont fait signifier un commandement de payer reposant sur la clause résolutoire le 15 avril 2025 pour un montant de 4 808,44 euros.

Selon exploit du 3 juillet 2025, M. [W] [U] et Mme [M] [U] ont saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en référé en sollicitant les mesures suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion du locataire ;

— condamner M. [O] [K] au paiement de l’arriéré locatif, soit la somme de 5 778,44 euros, sous réserve de l’actualisation au jour de l’audience, et avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer ;

— et enfin le condamner à payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 9 septembre 2025, M. [W] [U] et Mme [M] [U] sont respectivement représentés par leur fille et soeur, Mme [D] [U], justifiant d’un pouvoir pour ce faire. Ils actualisent l’arriéré locatif à la somme de 7 233,44 euros et reprennent pour le surplus les demandes contenues dans l’assignation, en s’opposant aux délais de paiement sollicités.

M. [O] [K] comparaît en personne et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme mensuelle de 100 euros en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été établi et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2025 et Mme [F] [U] a été invitée à régulariser les pouvoirs de son père et de sa soeur avant le 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

S’agissant tout d’abord de l’intérêt à agir, l’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 32 du même code précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, Mme [M] [U] précise agir en sa qualité de nue-propriétaire, alors que, d’une part, aucune pièce n’est produite afférente à cette prétendue qualité et que, d’autre part, seul l’usufruitier est autorisé à percevoir les loyers, sur le fondement de l’article 584 du code civil.

Elle sera donc déclarée irrecevable en ses demandes, faute d’intérêt pour agir.

Concernant ensuite le respect du formalisme imposé par la loi du 6 juillet 1989, il sera relevé qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 9] le 4 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

M. [W] [U], bien que non tenu, en tant que personne physique, par les dispositions de l’article 24 II de la loi précitée, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 avril 2025.

Ses demandes sont donc recevables.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat, bien que postérieur à l’entrée en vigueur de cette loi, prévoit toutefois l’application d’un délais de deux mois, et non six semaines. Il convient donc de retenir un délai de deux mois, comme l’a d’ailleurs fait le commissaire de justice dans son commandement de payer.

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bail conclu le 23 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII), sur laquelle se fonde le commandement de payer signifié le 15 avril 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juin 2025.

Aucun élément ne permet d’accorder des délais de paiement au locataire. En effet, son dernier paiement remonte au 5 décembre 2024, il y a plus de dix mois.

Faute d’une reprise des paiements du loyer courant, il sera donc débouté de sa demande de délais de paiement.

Par conséquent, devenu occupant sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [O] [K] et de tous les occupants de son chef.

Faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

M. [O] [K] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 16 juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera d’un montant égal aux loyers et provisions sur charges, soit à la somme de 485 euros.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

L’obligation au paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat, que par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en son article 7 a).

Selon décompte actualisé, M. [O] [K] demeure redevable de la somme de 6 978,44 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la date du 8 septembre 2025, indemnité d’occupation du mois de septembre 2025 incluse.

En effet, le décompte produit intègre à la fois les charges impayées, mais aussi des régularisations de charges des années 2023 et 2024 qui ne tiennent compte que des charges effectivement payées sur les années en question, et non des charges exigibles, ce qui aboutit à une double comptabilisation de ces provisions sur charges. Les provisions sur charge exigibles en novembre 2023, juin 2024 et novembre 2024 ont donc été déduites de ce décompte.

Le locataire sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 6 978,44 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 778,44 euros à compter de l’assignation du 3 juillet 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [O] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces derniers comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, M. [O] [K] sera condamné à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge du contentieux de la protection, statuant publiquement, en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS Mme [M] [U] irrecevable en ses demandes ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 23 septembre 2023 par M. [W] [U] à M. [O] [K] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 10], et ce à compter du 16 juin 2025 ;

DEBOUTONS M. [O] [K] de sa demande en délais suspensifs de la clause résolutoire;

ORDONNONS en conséquence à M. [O] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour M. [O] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [W] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [O] [K] à payer à M. [W] [U] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de 485 euros à compter du 16 juin 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS M. [O] [K] à payer à M. [W] [U] à titre provisionnel la somme de 6 978,44 euros (décompte arrêté au 8 septembre 2025, indemnité d’occupation du mois de septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 778,44 euros à compter de l’assignation du 3 juillet 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [O] [K] à payer à M. [W] [U] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [O] [K] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER, LE JUGE,