copies délivrées le / /2025 à

CCC + CE M^e Nicolas DELAPLACE

3 CCC expertise

dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

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N° RG 25/00069 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DNQT

Minute n° : 2025/

O R D O N N A N C E

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Par mise à disposition au greffe le vingt deux Mai deux mil vingt cinq,

ENTRE :

S.C.I. MTP INVEST, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°852 000 777, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Nicolas DELAPLACE, avocat au barreau de CAEN, substitué par M^e Amélie POISSON, avocat au barreau de LISIEUX

ET :

S.A.R.L. DB OPTIC, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°913 276 192, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 3]

Non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Anne-Laure BERGERE,

Présidente ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

Après avoir entendu à l’audience du 03 Avril 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, l’affaire a été mise en délibéré et l’ordonnance a été rendue ce jour, 22 MAI 2025.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte authentique du 11 mai 2022 , la Sci Mtp Invest a consenti à la Sarl Db Optic un contrat de bail portant sur des locaux situés [Adresse 2] à Dives sur mer pour une durée de neuf ans et un loyer annuel de 13 200 euros Ht.

Par exploit de commissaire de justice du 7 janvier 2025, la Sci Mtp Invest a fait délivrer à la Sarl Db Optic un commandement de payer la somme de 12 487, 40 euros au titres des arriérés de loyers visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Cet acte est demeuré infructueux.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, la Sci Mtp Invest a fait assigner la Sarl Db Optic à comparaître devant le président de ce tribunal statuant en référé à l’audience du 3 avril 2025 afin de voir :

— constater que la Sarl Db Optic n’a pas déféré au commandement de payer visant la clause résolutoire et que par suite le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 7 février 2025,

— dire que depuis cette date la Sarl Db Optic est occupante sans droit ni titre des locaux,

— ordonner l’expulsion de la Sarl Db Optic et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de l’assignation, subsidiairement et a minima à compter du prononcé de l’ordonnance restant à intervenir,

— ordonner le transport et le séquestre de tous les actifs mobiliers se trouvant dans les lieux loués dans un garde-meuble aux frais de la Sarl Db Optic,

— condamner à titre provisionnel la Sarl Db Optic à lui payer la somme de 14 199, 90 euros au titre des loyers et charges jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner à titre provisionnel la Sarl Db Optic à lui payer une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 % et ce jusqu’à totale libération des lieux, soit la somme de 1 980 euros Ttc,

— ordonner la conservation par la Sci Mtp Invest du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du contrat de bail à hauteur de 2 200 euros en application des termes de la clause résolutoire,

— déclarer que l’intégralité des sommes susvisées sera assortie d’une majoration forfaitaire de 10 % ainsi qu’à des intérêts de retard calculés aux taux d’intérêts légal en vigueur majoré de 5 points conformément aux dispositions du contrat, constater l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la Sarl Db Optic à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant de 185, 08 euros.

À l’audience du 3 avril 2025, la Sci Mtp Invest a maintenu ses prétentions.

Bien que régulièrement assignée, la Sarl Db Optic n’a pas comparu. Le litige étant susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

— du contrat de bail en date du 11 mai 2022 qui stipule en sa page 23 une clause résolutoire,

— du commandement de payer la somme de 12 487, 40 euros qui a été délivré le 7 janvier 2025 avec rappel de la clause résolutoire contractuelle,

— du décompte actualisé de la créance arrêtée au 19 février 2025 visé dans l’assignation qui indique que la Sarl Db Optic n’a pas réglé la taxe foncière due pour l’année 2023 ni ses loyers à compter du mois de juin 2024, que les causes du commandement de payer n’ont donc pas été régularisées dans le mois de la délivrance de l’acte.

La Sarl Db Optic, à qui il incombe de démontrer s’être acquitté de ses obligations, en ne comparaissant pas, ne démontre pas avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au date d’effet de la résiliation.

Sur l’expulsion

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans nécessité toutefois d’assortir cette décision d’une astreinte.

De même, il est en l’état prématuré, alors même que la nécessité d’une expulsion n’est pas établie, d’ordonner le transport et le séquestre de tous les actifs mobiliers se trouvant dans les lieux loués dans un garde-meuble aux frais de la Sarl Db Optic. Cette demande sera donc rejetée.

Sur l’indemnité provisionnelle

Loyers et charges dues au jour de la résiliation

A la date d’effet de la résiliation, les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :

— sommes dues au titre du commandement de payer : 12 487, 40 euros

— loyer et charges pour la période en cours lorsque la résiliation est intervenue : 2 740 euros, en ce compris le loyer du mois de février 2025, due à compter du 1er jour du mois,

soit la somme totale de 15 227, 40 euros.

Indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, la Sarl Db Optic sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2025, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer augmenté de 50 % conformément aux stipulations contractuelles, soit la somme mensuelle de 1 980 euros Ttc conformément à la demande, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Au jour de l’audience, sont d’ores et déjà échues les sommes dues pour 3 mois soit , soit 1 980 X 3 = 5 940 euros.

En conséquence, la Sarl Db Optic sera condamnée au paiement de ces sommes, sans qu’il n’y ait lieu d’appliquer la clause de majoration des intérêts de retard stipulé en page 21 du contrat de bail, cette clause contractuelle s’analysant en une clause pénale qui se surajoute à celle prévoyant la majoration du montant de l’indemnité d’occupation due en cas de résolution du contrat de bail, de sorte qu’étant manifestement excessive, il convient de la réduire en excluant l’application de la majoration des intérêts de retard.

Aussi, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 15 227, 40 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur le dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties stipule qu’ “en cas de résiliation suite à un des cas cités ci-dessus, à quelque moment que ce soit pendant la durée du bail ou de ses renouvellements, la somme due ou payer à titre de garantie par le preneur restera en totalité acquise au bailleur à titre d’indemnité, et sans exclure tous autre dommages et intérêts s’il y a leiu, nonobstant le paiement dû.”

En l’espèce, le préjudice subi par le bailleur réside dans le retard de paiement des loyers, pour une somme qui s’élève aujourd’hui à environ 20 000 euros. La clause pénale qui porte sur une somme de 2 200 euros, soit plus de 10 % du préjudice actuel apparaît disproportionné, dans la mesure où en principe, le préjudice résultant du retard de paiement d’une somme d’argent est réparé par les intérêts moratoires, sauf preuve d’un préjudice distinct qui n’est, en l’espèce, nullement rapportée.

En conséquence, l’effet de cette clause pénale sera réduite à la somme de 200 euros, représentant 1 % du préjudice.

Sur les demandes accessoires

La Sarl Db Optic qui succombe, sera tenu aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 janvier 2025, et condamné, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la Sci Mtp Invest la somme de 1 000 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, réputé contradictoirement et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 7 février 2025;

CONDAMNE la Sarl Db Optic à restituer et à libérer les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE la Sarl Db Optic à payer à la Sci Mtp Invest, à titre provisionnel :

—  15 227, 40 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation ;

— une indemnité mensuelle d’occupation de 1 980 euros Ttc à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que la somme de 15 227, 40 euros portera intérêt à compter de l’assignation délivrée le 10 mars 2025, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;

DIT que la clause pénale du contrat de bail attribuant le montant du dépôt de garantie au bailleur à titre de dommages et intérêts est réduite à la somme de 200 euros ;

DÉBOUTE la Sci Mtp Invest de toutes ses autres demandes plus amples ou contraire au titre de l’exécution du contrat de bail et des conséquences de la résolution dudit contrat ;

CONDAMNE la Sarl Db Optic aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 7 janvier 2025 ;

CONDAMNE la Sarl Db Optic à payer à la Sci Mtp Invest la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des référés,

C.LAMOUR AL BERGERE