N° RG 25/00453 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EBFF /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00453 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EBFF

Minute n° 25/00525

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 12 Décembre 2025

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. O.P.H.A.C 36 pris en la personne de son représentant légal, [Adresse 10]

représentée par Mme [M], munie d’un mandat écrit

DÉFENDEUR(S) :

Madame [O] [Y]

née le 27 Août 1982 à [Localité 7] (Hauts-de-Seine),

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [B] [E]

né le 23 Mai 1966 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 14 Novembre 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 12 Décembre 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00453 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EBFF /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 29 février 2016, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 8] a loué à Mme [O] [Y] et M. [B] [E], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 516,90 euros hors charges.

Par actes de commissaire de justice du 12 juin 2025, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 8] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 387,34 euros au titre des loyers et charges échus, mois d’avril 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 juin 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 27 août 2025, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l’Indre a fait assigner Mme [O] [Y] et M. [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel il a demandé de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion immédiate des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner solidairement les défendeurs :° à payer la somme de 4 366,49 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 387,34 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

° à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges, indexée comme le loyer, du 20 août 2025 jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts de droit à compter du présent jugement,

° à payer la somme de 450 euros pour résistance abusive et injustifiée, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

° à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

° aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 8] le 28 août 2025.

Par décision du 14 octobre 2025, Mme [O] [Y] et M. [B] [E] ont été déclarés recevables en leur demande tendant au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe le 7 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 14 novembre 2025.

À cette audience, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 8], représenté par sa préposée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6 147,64 euros au titre des loyers et charges échus au 13 novembre 2025. Il précise qu’aucun paiement n’est intervenu depuis plusieurs mois.

Cités par actes délivrés à sa personne pour Mme [O] [Y], et à son domicile pour M. [B] [E], aucun ne comparaît, ni personne pour eux.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 8] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 13 novembre 2025, la dette locative de Mme [O] [Y] et M. [B] [E] s’élève à la somme de 6 147,64 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Il convient de condamner solidairement Mme [O] [Y] et M. [B] [E] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 12 juin 2025 pour la somme de 2 387,34 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 8] justifie avoir saisi la CCAPEX le 13 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 août 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 8] le 28 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 novembre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 6 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 12 juin 2025 rappelle les termes de cette clause et l’obligation pour les locataires de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il est par ailleurs justifié de ce que Mme [O] [Y] et M. [B] [E] ont été déclarés recevables au bénéfice d’une procédure de surendettement le 14 octobre 2025, mais cette décision, postérieure à l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, ne fait pas disparaître l’absence de paiement des locataires et ne fait pas obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 août 2025, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VI 1° du même article, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, que la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de cette demande et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, il est établi qu’une décision de recevabilité a été rendue par la commission de surendettement à l’égard de la demande de Mme [O] [Y] et M. [B] [E] tendant à bénéficier d’une procédure de surendettement.

Le décompte de la dette locative et les débats démontrent toutefois que les locataires n’ont pas repris le paiement de leur loyer courant.

Dans ces conditions, il n’est pas justifié que des délais de paiement leur soient octroyés.

En conséquence, l’expulsion de Mme [O] [Y] et M. [B] [E] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [O] [Y] et M. [B] [E] seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, puis à la somme de 649,54 euros à compter du mois de novembre 2025, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La preuve de la résistance abusive nécessite, pour celui qui la soulève, de démontrer le caractère abusif de cette résistance, notamment la mauvaise foi de celui contre qui elle est opposée.

En l’espèce, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 8] ne démontre pas en quoi l’attitude de Mme [O] [Y] et M. [B] [E] aurait constitué une résistance abusive à l’exécution d’une obligation, en l’absence de preuve de ce que ceux-ci auraient adopté un comportement de nature à nuire à son action.

En conséquence, la demande de réparation du préjudice né de la résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [O] [Y] et M. [B] [E] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 8] à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE solidairement Mme [O] [Y] et M. [B] [E] à verser à l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 8] la somme de 6 147,64 euros (décompte arrêté au 13 novembre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus), au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025 sur la somme de 2 387,34 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 29 février 2016 entre l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 8] d’une part, et Mme [O] [Y] et M. [B] [E] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 12 août 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [O] [Y] et M. [B] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [O] [Y] et M. [B] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 8] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Mme [O] [Y] et M. [B] [E] à verser à l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 8] une indemnité mensuelle d’occupation arrêtée au montant du loyer et des charges à compter du 12 août 2025 et fixée au montant de 649,54 euros à partir du mois de novembre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 8] au titre de la résistance abusive de Mme [O] [Y] et M. [B] [E] ;

REJETTE la demande de l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 8] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [O] [Y] et M. [B] [E] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,