TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 12 NOVEMBRE 2025

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 23/01619 – N° Portalis DBZH-W-B7H-C[Immatriculation 11]

[C] [F]

C/

[I] [H] veuve [F], [G] [F]

COPIE EXECUTOIRE LE

12 Novembre 2025

à

M^e Elodie GRELOT

M^e Thibauld EHRET

entre :

Monsieur [C] [F]

né le [Date naissance 5] 1980 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par Maître Thibauld EHRET de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, avocats au barreau de LORIENT, avocat postulant et Maître Sylvain VAROQUAUX, avocat au Barreau de NANTES, avocat plaidant

Demandeur

et :

Madame [I] [H] veuve [F]

née le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 15]

[Localité 3]

Monsieur [G] [F]

né le [Date naissance 6] 1983 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentés par M^e Elodie GRELOT, avocat au barreau de LORIENT

Défendeurs

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur

Madame BAUDON, Vice-présidente

Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 17 Septembre 2025

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2025, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [E] [F] est décédé le [Date décès 8] 2010 laissant pour lui succéder son conjoint survivant Mme [I] [H] veuve [F] et leurs deux enfants M. [C] [F] et M. [G] [F].

Il dépend de la succession la moitié de l’actif de communauté comprenant une maison d’habitation située à [Localité 14], du mobilier, un véhicule Renault, un canot en bois et des liquidités.

Le règlement amiable de la succession n’a pas été possible.

Par acte d’huissier de justice en date des 1er et du 28 août 2023, M. [C] [F] a fait citer devant ce tribunal M. [G] [F] ainsi que Mme [I] [H] veuve [F] afin de voir ordonner l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage et la vente sur licitation de la maison d’habitation indivise.

Au terme de ses conclusions numéro 4, M. [C] [F] demande au tribunal de :

– ordonner l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de la succession de M. [P] [E] [F] et la liquidation et partage de la communauté légale ayant existé entre celui-ci et Mme [I] [H],

– commettre un notaire pour y procéder à l’exception de Maître [R] [Z] – [X] notaire à Auray, sous la surveillance de tel juge du siège qu’il plaira au tribunal de commettre en application de l’article 1364 du Code civil,

– autoriser la vente amiable de l’immeuble indivis au prix plancher de 250 000 EUR pendant une durée de 6 mois à compter du jugement et dire que l’acte de vente sera instrumenté par le notaire commis,

– à défaut de vente amiable dans les conditions et le délai fixés, sur confirmation du notaire commis, ordonner la vente sur licitation aux enchères publiques de l’immeuble indivis en un lot unique, sur une mise, à prix de 150 000 euros, outre les frais,

– dire qu’à défaut d’enchères il sera procédé à une baisse du prix d’un quart, puis de la moitié jusqu’à ce qu’il se produise une enchère, sans nouveau jugement ni nouvelle publicité,

– dire que les publicités seront réalisées conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du code de procédure civile,

– autoriser une publicité élargie de la vente aux enchères, les frais supplémentaires de publicité étant passés en frais privilégiés de vente,

– condamner M. [G] [F] à verser à l’indivision une indemnité d’occupation au titre du bien indivis depuis le 1er janvier 2011 et fixer cette indemnité à 1200 EUR par mois,

– subsidiairement, le condamner à payer une indemnité d’occupation qui sera fixée par le notaire commis,

– débouter M. [G] [F] et Mme [I] [H] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions contraires,

– condamner in solidum M. [G] [F] et Mme [I] [H] à lui payer la somme de 3000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

M. [C] [F] explique qu’il a été exclu de la gestion des biens indivis par son frère qui occupe privativement l’immeuble indivis et qu’il n’y a jamais eu accès depuis 2011. M. [G] [F] conserve les clés de la maison et refuse de lui en donner accès. Il n’a donc pas été possible de s’accorder sur les conditions d’une vente amiable de la maison, malgré les échanges entre les conseils respectifs des parties. Il n’a pas été possible de convaincre les défendeurs de laisser les clés à un tiers afin qu’une évaluation du bien soit faite par un professionnel.

M. [C] [F] constate donc qu’il est dans l’impossibilité de visiter le bien sur lequel il dispose de droits indivis et que toute démarche concrète indispensable afin de procéder à la vente amiable est impossible.

Si les défendeurs affichent une volonté de vendre l’immeuble amiablement, ils ne mettent rien en pratique pour y parvenir si bien qu’il est réclamé une vente sur licitation. Même la simple remise des clés à un notaire et l’estimation de l’immeuble ne peuvent être faites.

Il existe également un désaccord sur la valorisation de l’immeuble bien que les défendeurs ne présentent pas de véritable évaluation immobilière mais une simple estimation obtenue par un site Internet sans visite par un professionnel. Le bien indivis est une longère constituée de 4 chambres et l’estimation produite paraît incohérente au vu de sa description.

Plus d’une année après la délivrance de l’assignation, les défendeurs ont versé aux débats un mandat de vente signé par leurs soins et confié à une agence immobilière, sans aucune concertation avec le demandeur sur l’agence choisie et le prix de vente de la maison qui n’a toujours pas pu être visitée.

Le 31 juillet 2024, M. [C] [F] a néanmoins signé le mandat de vente imposé par sa famille mais il estime que la maison ne se vendra pas au prix de 500 000 EUR nets vendeur.

Par lettre du 10 février 2025, le conseil des défendeurs a transmis un avenant au mandat de vente avec une baisse de 25 000 EUR du prix de vente, sans se concerter avec le demandeur.

Même le prix de 475 000 EUR reste trop élevé compte tenu de l’ampleur des travaux qui seraient à réaliser. Aucune offre même à la baisse n’a été portée pour l’instant.

En définitive, le demandeur propose qu’il soit tenté une vente amiable par le notaire commis du bien indivis pendant une durée de 6 mois moyennant un prix plancher de 250 000 EUR et qu’au-delà de ce délai le tribunal ordonne la vente sur licitation.

Le demandeur constate que M. [G] [F] conteste devoir une indemnité d’occupation et qu’il prétend ne plus habiter la maison depuis 2017. Cependant il ne conteste pas que M. [C] [F] ne puisse pas avoir accès à l’immeuble car ne disposant pas d’un jeu de clés. Le fait que seul M. [G] [F] dispose des clés caractérise une occupation et une jouissance privatives de l’immeuble, peu important qu’il y réside ou non.

Le demandeur constate que la demande de médiation est trop tardive et n’aura pas plus de succès que toutes les démarches amiables déjà engagées précédemment.

Pour le détail des moyens développés par M. [C] [F], le tribunal se réfère à ses conclusions numéro 4.

M. [G] [F] et Mme [I] [H] demandent au tribunal de :

– ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de M. [P] [E] [F], désigner tel notaire qu’il plaira pour y procéder sous le contrôle d’un juge chargé de la surveillance de ces opérations,

– débouter M. [C] [F] de sa demande de licitation de l’immeuble indivis sur une mise à prix de 150 000 EUR,

– débouter M. [C] [F] de sa demande de condamnation de M. [G] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation de 1200 EUR par mois,

– ordonner une médiation,

– condamner le demandeur à verser à chacun des 2 défendeurs une indemnité de 1500 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs estiment avoir œuvré en vue d’un règlement amiable de la succession. Ils contestent le fait que le demandeur n’ait pas pu accéder à la maison indivise. Ils affirment avoir accepté qu’il visite la maison pour la faire estimer et avoir accepté ne pas être présent sur les lieux lors de sa venue puisque celui-ci ne souhaitait pas les rencontrer.

M. [G] [F] s’est proposé d’effectuer les derniers travaux nécessaires pour que la vente intervienne dans de bonnes conditions. Il affirme avoir contacté le notaire qui était censé recevoir les clés de la maison mais celui-ci a indiqué ne pas avoir eu de mandat pour ce faire.

Les défendeurs ont contacté une agence immobilière et ils ont signé un mandat de vente. Aucun autre mandat n’a été proposé par le demandeur. Mme [I] [H] affirme qu’à son départ de la maison elle a remis un double des clés à chacun de ses deux fils.

Dans le cadre de la donation-partage envisagée en 2016, le bien litigieux avait été estimé par le notaire à 230 000 EUR. Les défendeurs affirment qu’en 2019 la valeur approchait les 450 000 EUR. L’agence immobilière l’a estimée à 500 000 EUR. Une vente avec une mise à prix de 150 000 EUR serait donc préjudiciable selon les défendeurs.

Le nouveau mandat avec une baisse du prix de 25 000 EUR n’a pas été signé par le demandeur. Selon eux une période de 6 mois ne permettra jamais la conclusion d’une vente notamment dans l’hypothèse où les acquéreurs devraient recourir à un prêt.

M. [G] [F] indique qu’il a occupé le bien indivis durant une certaine période et qu’il y a effectué de nombreux travaux. En 2014, la toiture de la maison s’est effondrée et il a fallu réaliser des travaux en urgence. Il a fallu aussi rénover le système de chauffage. Il a avancé des frais importants pour ces travaux. Il a quitté la maison en 2017. Il estime que si une indemnité d’occupation devait être retenue à sa charge, elle devrait être minorée compte tenu de son intervention sachant qu’il entretient toujours la maison et le jardin de manière régulière.

Mme [I] [H] règle pour le compte de l’indivision les taxes foncières et d’habitation ainsi que l’assurance. M. [C] [F] n’a avancé aucune somme. Des comptes seront à faire entre les héritiers par le notaire commis.

Enfin, dans un souci d’apaisement et afin de favoriser le règlement de la succession les défendeurs sollicitent une médiation.

Pour le détail des moyens développés par M. [G] [F] et Mme [I] [H], le tribunal se réfère à leurs conclusions numéro 5.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1-Sur la demande d’ouverture d’un partage judiciaire et la demande de médiation

Vu les articles 1360 et suivants du code de procédure civile ;

Il résulte des pièces produites aux débats et notamment des copies des échanges de courriers entre les conseils respectifs des parties ainsi que leur notaire, que des diligences avaient bien été entreprises en vue de parvenir un partage amiable à compter du 2 mai 2022. Ce partage amiable n’a pas pu aboutir.

L’assignation contient bien les intentions du demandeur quant à la répartition des biens.

Les parties conviennent qu’il faut ouvrir un partage judiciaire. Il est étonnant de constater qu’après 3 années d’échange et aucun mandat de vente signé par tous les indivisaires avant la présente procédure, il puisse être encore demandé de tenter une médiation. Le tribunal estime que cette demande est trop tardive et que le temps du règlement amiable est désormais terminé.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de médiation et un partage judiciaire sera ouvert.

Me [Y] [T], notaire à [Localité 19] sera désignée pour procéder aux opérations de compte liquidation et partage de la succession de M. [P] [E] [M] [F]. Un juge sera également nommé pour la surveillance des opérations de partage, comme il sera précisé dans le dispositif ci-dessous.

2-Sur le sort de l’immeuble indivis

M. [C] [F] demande à titre principal d’autoriser la vente amiable de l’immeuble indivis situé sur la commune de [Localité 13], et ceci pendant une durée de 6 mois au prix plancher de 250 000 EUR, puis à défaut de vente amiable réalisée dans les conditions et le délai fixé, d’ordonner la vente sur licitation aux enchères publiques sur une mise à prix de 150 000 EUR, avec possibilités de baisses en cas de non enchère.

Il s’agit d’une maison d’habitation se présentant sous la forme d’une longère en pierres, avec un bâtiment à rénover et un jardin. Aucune des parties n’a produit aux débats d’estimations de ce bien, faites sur place par des agents immobiliers et/ ou des notaires.

Les défendeurs se contentent de produire une évaluation obtenue sur le site « SeLoger », en 2019, qui est comprise entre 373 000 et 521 000 EUR. Cette estimation ne peut pas être considérée comme fiable aux yeux du tribunal puisqu’elle n’a pas été faite par un professionnel s’étant déplacé et ayant pu apprécier le bien tant intérieurement qu’extérieurement. Elle n’est aucunement commentée quant aux atouts et points faibles du bien, celui-ci n’étant nullement décrit

Le tribunal constate que les défendeurs ont produit aux débats, en cours de procédure, un mandat de vente au prix de 500 000 EUR, le 31 juillet 2024, et un avenant baissant le prix à 475 000 EUR en février 2025. Ils n’ont pas produit l’estimation faite par l’agence immobilière qui a accepté ces mandats. Ils n’ont pas exposé la méthode qui leur avait permis de fixer ces prix. Ils ne se sont pas souciés de l’accord de leur co indivisaire, M. [C] [F].

Ils ont indiqué que dans le cadre d’une donation-partage envisagée en 2016, le bien avait été estimé par Maître [S], notaire, à 230 000 EUR. Il est donc difficile de comprendre comment le bien a pu être estimé au double de cette valeur, 8 ans plus tard, en 2024.

En conséquence, nul ne pouvant être tenu à demeurer dans l’indivision et le demandeur subissant cette indivision depuis 14 ans, le tribunal estime qu’il doit faire droit à sa demande de vente de l’immeuble. Il doit être donné une chance aux parties de tenter une vente amiable, pendant 12 mois, sachant que la maison ne pourra pas être vendue en dessous du prix de 250 000 EUR.

Si passé ce délai la vente amiable ne s’est pas faite à ce prix plancher, ce que confirmera le notaire commis, il sera procédé à sa vente aux enchères par adjudication, sur une mise à prix de 150 000 EUR, de manière à attirer des enchérisseurs. La vente se fera à la barre du tribunal devant le juge de l’exécution sur le cahier des conditions de vente qui sera dressé par le conseil du demandeur.

Il n’y a pas lieu de prévoir une baisse du prix d’un quart puis de la moitié en cas de non enchère, la mise à prix étant suffisamment basse pour attirer des enchères.

Les publicités pour cette vente seront réalisées conformément aux articles R322-31 et suivants du code de procédure civile et le tribunal autorisera une publicité élargie de la vente afin de favoriser les enchères, les frais supplémentaires de publicité étant passés en frais privilégiés de vente.

3-Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

Le demandeur souhaite voir condamner M. [G] [F] à verser à l’indivision successorale une indemnité d’occupation de 1200 EUR par mois à compter du 1er janvier 2011, estimant que si celui-ci a personnellement occupé le bien pendant plusieurs années, et à supposer même qu’il l’ait quitté en 2017 comme il l’affirme, il n’aurait jamais remis un jeu de clés à M. [C] [F] pour que celui-ci puisse accéder au bien librement.

Le tribunal constate que M. [G] [F] et Mme [I] [H] n’ont effectivement pas rapporté la preuve devant le tribunal d’avoir remis un jeu de clés à M. [C] [F] à compter du 1er janvier 2011, ni même plus tard. M. [G] [F] n’a pas contesté avoir occupé les lieux jusqu’en 2017, cette date ne faisant l’objet d’aucune sorte de preuve.

Le tribunal doit en conclure que M. [G] [F] est redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation pour s’être réservé l’occupation privative de la maison indivise et par le seul fait qu’il n’ait pas remis un double des clés à son co indivisaire, privant celui-ci de toute occupation ou de toute visite possible de la maison. Il s’est comporté comme l’unique propriétaire des lieux.

La question des travaux d’entretien qu’il a estimé devoir faire dans la maison, sans demander l’accord de quiconque, est sans effet sur la question de l’indemnité d’occupation car elle se réglera au moment d’établir les comptes entre indivisaires et chacun devra remettre au notaire commis les pièces justificatives des dépenses qu’il a engagées au nom de l’indivision pour entretenir le bien indivis ou encore pour régler des taxes et autres charges n’incombant pas au seul occupant (notamment les factures acquittées des travaux) .

Vu les caractéristiques de la maison, sa surface et l’existence d’un jardin, il convient de fixer l’indemnité d’occupation à 1200 EUR par mois. Elle sera due par M. [G] [F] du 1er janvier 2011 jusqu’à la remise d’un double des clés à M. [C] [F].

4-Sur les autres demandes

Les dépens de la présente instance seront employés en frais privilégiés de partage.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [C] [F] les frais d’instance qu’il a été contraint d’engager. Les défendeurs seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 3000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de M. [P] [E] [M] [F] décédé le [Date décès 8] 2010, ainsi que la liquidation et le partage de la communauté légale ayant existé entre ce dernier et Mme [I] [H] veuve [F],

COMMET pour y procéder Maître [Y] [T], notaire à [Localité 19], qui effectuera ces opérations conformément aux articles 1360 et suivants du code de procédure civile,

DESIGNE Madame PARIGUET, juge de ce tribunal, pour la surveillance des opérations ,

AUTORISE la vente amiable de l’immeuble situé commune de [Localité 13], lieu-dit [Localité 18], cadastré section B numéro [Cadastre 4] pour une contenance d’environ 1670 mètres carrés, constitué d’une maison d’habitation, d’un bâtiment à rénover et d’un jardin, et ce pendant 12 mois et au prix plancher de 250 000 EUR,

ORDONNE, à défaut de vente amiable à ce prix plancher et dans ce délai, sur confirmation du notaire commis, la vente sur licitation du bien indivis susvisé, aux enchères publiques devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lorient, sur le cahier des conditions de vente dressé par Maître Thibault Ehret, avocat au barreau de Lorient, sur une mise à prix de 150 000 EUR,

ORDONNE que les publicités soient réalisées conformément aux dispositions des articles R322 – 31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE une publicité élargie de la vente aux enchères, les frais supplémentaires de publicité étant passés en frais privilégiés de vente,

CONDAMNE M. [G] [F] à verser à l’indivision successorale une indemnité d’occupation de 1200 EUR par mois du 1er janvier 2011 jusqu’à la remise des clés à M. [C] [F],

CONDAMNE M. [G] [F] et Mme [I] [H] veuve [F] à payer à M. [C] [F] une indemnité de 3000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ce jugement a été signé par M^me Picard, première vice-présidente et M^me Scheurer, greffier.

Le greffier, La présidente