N° RG 25/00052 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5Y7A

MINUTE N° 25/

ARCHIVE N° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 28 Mai 2025

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice , LA SAS FONCIA MORBIHAN, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES substitué par M^e Caroline FEVRIER, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Lionel PETEAU

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 27 Mars 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 28 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

Le 28/05/2025 :

Exécutoire à M^e Gilles APCHER

Copie à [N] [Y]

EXPOSE DU LITIGE

M [N] [Y] est propriétaire du lot n° 3 au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 5] (56).

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] à LORIENT (le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic la SAS FONCIA MORBIHAN, a assigné M [N] [Y] devant le tribunal judiciaire de LORIENT lui demandant de :

— condamner M [N] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 3887,69 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et frais de recouvrement selon décompte arrêté au 6 janvier 2025 assorti des intérêts à compter du présent exploit;

— condamner M [N] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 1500,00€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

— condamner M [N] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 1000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner M [N] [Y] aux dépens.

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

A l’appui de ses prétentions le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 5] fait valoir que malgré de nombreuses démarches amiables, M [N] [Y] reste débiteur de sommes au titres des charges de copropriété et frais afférents au logement susvisé.

À l’audience du 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 5] a confirmé ses demandes.

M [N] [Y] régulièrement assigné à domicile n’était ni présent ni représenté.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

Sur les charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 5] produit les pièces suivantes au soutien de ses prétentions :

— les procès verbaux d’assemblée générale en date des 11 juin 2019, 20 juillet 2020, 7 octobre 2021, 30 août 2022, 27 novembre 2023, 12 août 2024;

— les appels de fonds de septembre 2020 à décembre 2024;

— le contrat de syndic;

— un décompte arrêté au 6 janvier 2025 comprenant l’appel de fonds pour charges courantes et fond de travaux du 1er janvier 2025 portant mention d’un solde débiteur de 3887,69 euros.

Le solde débiteur s’élève en réalité à la somme de 2568,58 euros déduction faite des frais de recouvrement et d’auxiliaires de justice n’entrant pas dans le champ des charges de copropriété et qui seront étudiés ci-dessous.

M [N] [Y] ne justifie pas du paiement de cette somme.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 5] démontre ainsi qu’en dépit de mise en demeure, et de l’assignation, demeurées sans effet, M [N] [Y] n’a pas acquitté sa quote-part des charges de copropriété.

Sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété apparaît donc bien fondée en son principe à hauteur de 2568,58 euros.

Sur les frais exposés par la copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant

Enfin, s’agissant du coût des actes dont le remboursement est demandé au titre des frais, si celui-ci ne peut être arrêté et mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres étant régis uniquement par le règlement de copropriété, en revanche le syndicat des copropriétaires, qui lui en supporte le coût sur ce fondement contractuel, peut en demander le remboursement au copropriétaire débiteur dès lors que ceux-ci sont justifiés au regard des diligences réellement accomplies.

En l’espèce, il ressort du décompte de la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 5] que celui-ci réclame paiement des sommes suivantes:

– mise en demeure du 06/11/2020 versée aux débats d’un montant de 42,00 euros;

– mise en demeure du 05/02/2021 versée aux débats d’un montant de 42,00 euros;

– mise en demeure du 08/02/2024 non versée aux débats d’un montant de 54,00 euros et qui sera donc écartée;

– relance du 23/11/2020 versée aux débats pour 30,00 euros

– relance du 01/03/2021 versée aux débats pour 30,00 euros

– relance du 29/02/2024 non versée aux débats pour 44,00 euros et qui sera donc écartée;

– frais “constitution dossier huissier” en date du 19/04/2024 d’un montant de 499,79 euros;

– frais de signification de commandement de payer du 23/05/2024 pour 73,06 euros.

– intérêts de retard du 29/02/2024 pour 4,47 euros

– frais “dossier avocat” en date du 06/01/2025 d’un montant de 499,79 euros.

Les frais de mise en demeure et de relance, justifiés par les pièces produites, apparaissent inhabituels et nécessaires au recouvrement de la créance.

Les intérêts qui ne sont justifiés ni dans dans leur principe ni dans leur montant seront rejetés.

Les frais de commissaire de justice n’ayant abouti à aucune démarche concrète à l’exception d’un commandement de payer n’apparaissent pas, dans leur ensemble, nécessaires au recouvrement de la créance et seront donc rejetés.

Les frais de 499,79 euros correspondant à la constitution du dossier transmis à l’avocat sont justifiées et apparaissent nécessaires au recouvrement de la créance ayant abouti à la présente procédure.

Au total il est justifié de frais inhabituels et nécessaires au recouvrement de la créance pour la somme de 643,79 euros.

★★★

Par conséquent, M [N] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 3212,37€ (2568,58+ 643,79) arrêtée au 6 janvier 2025 comprenant l’appel de fonds pour charges courantes et fond de travaux du 1er janvier 2025, au titre des charges impayées et frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2025 date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce une telle preuve n’est rapportée par le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 5] .

Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M [N] [Y] succombant à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît équitable d’octroyer au syndicat des copropriétaires de la résidence située situé [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 1000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE M [N] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 3212,37€ arrêtée au 6 janvier 2025 comprenant l’appel de fonds pour charges courantes et fond de travaux du 1er janvier 2025, au titre des charges impayées et frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2025.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNE M [N] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 1000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M [N] [Y] aux entiers dépens.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par L.PETEAU, Président d’audience et par C.AUDRAN, Greffière

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT