TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 27 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00270 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CW22

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.A. 3F OCCITANIE

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Coralie CHEVALLEY, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [H]

né le 05 Juillet 1984

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant en personne

Les débats ont eu lieu en audience publique le 29 Septembre 2025 devant Fabienne HARBON CAMLITI, Vice-présidente assistée de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt sept Octobre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 juin 2023 avec une prise d’effet datée au 23 juin 2023, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à Monsieur [D] [H] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 7] [Localité 9] [Adresse 1]), pour un loyer mensuel de 329.41 € auquel s’ajoute des provisions pour charges locatives faisant l’objet d’une régularisation annuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier à Monsieur [D] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3012.91 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique en date du 27 mars 2025, la SA 3F OCCITANIE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, la SA 3F OCCITANIE a fait assigner Monsieur [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

•Demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

•D’ordonner l’expulsion de Madame Monsieur [D] [H] , et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée avec si besoin est, le concours de la force publique, et d’un serrurier;

•La condamner au paiement par provision de la somme principale de 3367.33 €, au titre des loyers impayés arrêtés au 15 juillet 2025, augmentée des intérêts au taux légal par application de l’article 1231-6 du code civil ;

•La condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges et taxes incluses, et ce jusqu’au départ effectif des lieux et celui de tout occupant de son chef, d’un montant de 390.26€ augmenté des intérêt au taux légal ;

•La condamner au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal ;

•La condamner au paiement des entiers dépens de l’instance, outre le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire qui s’élève à 149.33€ et le coût de la dénonce du commandement à la CCAPEX qui s’élève à 24.05€.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du GARD, le 25 juillet 2025.

A l’audience du 29 septembre 2025, la SA 3F OCCITANIE actualise l’arriéré locatif à la somme de 3101.86 euros. Elle fait savoir que les précèdents échéanciers n’ont pas été respectés. Toutefois, un plan d’apurement a été signé par Monsieur [H], qui s’engage à verser en sus de son loyer la somme de 100 euros. Le 1er règlement aura lieu le 1er octobre.

La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile est néanmoins maintenue.

Monsieur [D] [H] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il confirme l’accord.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Gard par la voie électronique le 25 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA 3F OCCITANIE, personne morale qui n’a pas la qualité de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 27 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera précisé que, conformément à la loi, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il sera rappelé que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

L’action est donc recevable.

II/ SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 15 juin 2023 avec prise d’effet le 23 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2025 , pour la somme en principal de 3012.91 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mai 2025.

III/ SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA 3F OCCITANIE produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [H] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3101.86 € à la date du 22 septembre 2025.

Monsieur [D] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à verser à la SA 3F OCCITANIE cette somme de 3101.86 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3012.91€ à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (27 mars 2025 ), sur la somme de 3367.33€ à compter de la date de la délivrance de l’assignation (24 juillet 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV/ SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, les parties s’accordent à la mise en place de délais de paiement conformément au plan d’apurement signé le 12 septembre 2025 et dont le premier règlement s’effectuera la 1er octobre 2025.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [D] [H] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V/ SUR LA SUSPENSION DE LA CLAUSE POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS :

Selon l’article 24 VII de la loi précitée « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, il est établi, que le plan d’apurement signé par les parties le 12 septembre 2025 prévoit un échéancier jusqu’au 1er août 2028 avec un premier versement au 1er octobre 2025.

Par conséquent, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Par ailleurs, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sont sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [D] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer et charges, soit à la somme de 390.26€.

VI/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de condamner le débiteur au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2023 avec prise d’effet le 23 juin 2023 entre la SA 3F OCCITANIE et Monsieur [D] [H] concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Adresse 10] [Localité 2] sont réunies à la date du 28 mai 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [H] à verser à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 3101.86 € (décompte arrêté au 22 septembre 2025, incluant une dernière facture à août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 sur la somme de 3012.91 €, sur la somme de 3367.33 € à compter du 24 juillet 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [D] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités de 100 € chacune et une 32ème mensualité à hauteur de 1.86 € qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [D] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 3F OCCITANIE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [D] [H] soit condamné à verser à la SA 3F OCCITANIE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit à la somme de 390.26 € jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [D] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 27 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fabienne HARBON-CAMLITI, Vice-Présidente, et par le greffier.

Le greffier, La Vice-Présidente,

Christine TREBIER Fabienne HARBON-CAMLITI