N° RG 25/00639 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C56JB 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2026/

N° ARCHIVES 2026/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Madame [N] [V], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

à :

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [K], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 11 Décembre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 22 Janvier 2026 contradictoirement et en dernier ressort.

Le 22/01/2026 :

Exécutoire à [N] [V]

Copie à [B] [K]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 février 2023, Monsieur [B] [K] a donné à bail à Madame [N] [V] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 392 euros outre 22 euros de charges.

Madame [N] [V] a versé la somme de 392 euros au titre du dépôt de garantie, aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 18 mai 2025 entre les parties.

Par requête reçue au greffe le 8 octobre 2025, Madame [N] [V] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT aux fins d’obtenir la condamnation de Monsieur [B] [K] à lui verser les sommes de:

-392 euros,

-163,62 euros de dommages et intérêts.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 11 décembre 2025.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Madame [N] [V], comparante en personne, a indiqué renouveler l’ensemble de ses demandes actualisant à la somme de 224 euros la somme due au titre des majorations de retard pour la restitution tardive du dépôt de garantie. Elle a expliqué que rien ne justifiait l’absence de restitution de ce dépôt de garantie de 392 euros.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [B] [K] a contesté devoir les sommes réclamées. Il a admis avoir tardé pour effectuer le calcul des charges en raison de problème de santé. Il a produit aux débats un décompte de charge au soutien de son argumentaire. Il a sollicité à titre reconventionnel la condamnation de Madame [N] [V] à lui verser la somme de 27,12 euros au titre des charges impayées outre la somme de 320 euros de dommages et intérêts.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la pénalité relative à la non restitution du dépôt de garantie:

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

En l’espèce, il est constant que Madame [N] [V] a versé lors de son entrée dans les lieux la somme de 392 euros au titre du dépôt de garantie. Il est également constant que cette somme n’a pas été restituée après le départ des lieux de la locataire et qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé. Le bien immobilier loué est donc présumé avoir été en bon état lors de l’entrée dans les lieux.

Monsieur [B] [K], propriétaire, indique que la non restitution du dépôt de garantie est justifiée au regard de la régularisation des charges composées de la taxe d’ordures ménagères, des factures d’eau et d’électricité.

Le document 5 qu’il produit aux débats fait état d’une facture d’eau avec un solde débiteur d’un montant de 363,44 euros. Il convient de relever que les photographies de relevé de compteur produites aux débats ne sauraient avoir une quelconque valeur probatoire ne pouvat être localisées dans le temps et dans l’espace.

Le contrat de bail prévoyait un versement de 7 euros tous les mois au titre de l’eau froide de la ville.

Monsieur [B] [K] produit également aux débats en pièce numéro 3 une facture d’eau et d’assainissement d’un montant de 703,63 euros pour la période du 25 juin 2024 au 3 mars 2025.

Les pièces qui sont produites aux débats ne permettent néanmoins pas de justifier de ce que la provision sur charge versée mensuellement par la locataire aurait été insuffisante au regard de la consommation réelle.

Or, il appartient au propriétaire, qui entend retenir sur le dépôt de garantie au titre des charges certaines sommes d’en justifier du bien fondé.

Dès lors, il convient de relever que la retenue au titre de consommation d’eau opérée par le bailleur n’est pas justifiée.

S’agissant de la somme réclamée au titre de la taxe d’ordures ménagères, Monsieur [B] [K] réclame le paiement d’une somme de 208,04 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères 2023 et 2024.

Il ne peut cependant qu’être relevé une nouvelle fois que les pièces produites aux débats ne permettent pas de justifier de ce que la provision sur charge de 5 euros versée mensuellement à ce titre aurait été insuffisante.

Dès lors, il convient de retenir ce calcul comme non justifié.

S’agissant de la somme réclamée au titre de l’électricité dans les parties communes, force est de relever que les douments produits aux débats ne permettent pas de justifier du montant réclamé à ce titre sur la seule base de la facture.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [B] [K] ne justifie pas de ce que Madame [N] [V] serait redevable d’une somme totale de 385,52 euros au titre de la régularisation des charges.

Par voie de conséquent, l’absence de restitution du dépôt de garantie par le bailleur à la locataire n’est pas justifiée. Il appartenait en conséquence à Monsieur [B] [K] de restituer le dépôt de garantie à la locataire avant le 18 juin 2025.

Monsieur [B] [K] reste donc redevable, outre la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 392 euros, d’une indemnité de 10 % du montant du loyer mensuel de base par mois de retard, soit, 10% X 409,06 euros sur 6 mois, pour un total de 245,43 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [N] [V] a réclamé à l’audience une somme de 224 euros sur ce fondement. Il ne saurait dès lors lui être octroyée une somme supérieure.

Monsieur [B] [K] sera donc condamné à verser à Madame [N] [V] les sommes de 392 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et 224 euros au titre de la pénalité pour restitution tardive du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles:

Sur la demande de condamnation en paiement de la somme de 27,12 euros:

L’article 1353 du code civil prévoit que Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [B] [K], qui ne justifie pas du bien fondé du montant des sommes qu’il réclame au titre des régularisations de charges ne justifie pas de ce que Madame [N] [V] lui serait redevable de la somme de 27,12 euros. Il sera donc débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [B] [K], qui succombe au principal, ne justifie pas de l’existence d’une faute commise par la demanderesse à l’origine pour lui d’un préjudice.

Il sera donc débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [K] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire, en dernier ressort et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [B] [K] à régler à Madame [N] [V] les sommes de:

-392 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

-224 euros au titre de la restitution tardive du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Déboute Monsieur [B] [K] de l’ensemble de ses demandes.

Condamne Monsieur [B] [K] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience et par C. AUDRAN Greffière

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT