N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 07 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/02925 – N° Portalis DBYF-W-B7G-IN5D

DEMANDERESSE

S.A.S. MAISONS PIERRE

RCS [Localité 10]: 487 514 267, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Caroline CHALOPIN de la SCP BRILLATZ-CHALOPIN, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Maître Benoît CHIRON de la SCP JURILOIRE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [M]

né le 02 Février 1985 à [Localité 14], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Catherine SCHMITT de la SELARL LE CERCLE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

Madame [U] [O]

née le 18 Octobre 1984 à [Localité 13], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Catherine SCHMITT de la SELARL LE CERCLE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame V. GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

assistés de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et C.FLAMAND, Greffier, lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Septembre 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 26 octobre 2016, Monsieur [K] [M] et Madame [U] [O] ont confié la construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan, située [Adresse 7] à [Localité 12], à la SAS Maisons Pierre.

Le chantier a été déclaré ouvert par les maîtres de l’ouvrage le 28 novembre 2017.

Le 28 juin 2018, un premier rendez-vous aux fins de réception de la maison individuelle d’habitation a été convenu.

Monsieur [K] [M] et Madame [U] [O] assistés de Maître [D] huissier de justice, ont dressé un procès-verbal de réception non contradictoire.

Monsieur [K] [M] et Madame [U] [O] ont adressé des réserves complémentaires au visa de l’article L2 31-8 du code de la construction et de l’habitation les 23,24 et 25 juillet 2018.

Le 12 septembre 2019, le conseil de la SAS Maisons Pierre a notifié à Monsieur [K] [M] et à Madame [U] [O] que toutes les réserves étaient levées.

Monsieur [K] [M] et Madame [U] [O] n’ayant pas soldé les travaux, par acte du 7 avril 2021, la SAS Maisons Pierre les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de voir :

— condamner solidairement Monsieur [K] [M] et Madame [U] [O] à lui payer la somme de 5919,30€,

— condamner solidairement Monsieur [K] [M] et Madame [U] [O] à lui payer des intérêts contractuels sur la somme de 5919,30€, tels que prévus par l’article 8.2 des conditions générales du contrat, soit 1 % par mois de retard à compter de la mise en demeure du 12 septembre 2019 et ce jusqu’à complet paiement de la dette,

— condamner solidairement Monsieur [K] [M] et Madame [U] [O] à lui payer à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement en date du 16 juin 2022, le tribunal a ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience d’orientation du tribunal judiciaire de Tours du 9 novembre 2022 et dit que la procédure écrite avec représentation obligatoire, sera applicable en raison des demandes reconventionnelles faites par les défendeurs.

Il est précisé dans les motifs de cette décision que Monsieur [K] [M] et Madame [U] [O] ont formulé plusieurs demandes reconventionnelles à titre principal et qu’ils demandent également à voir “constater la nullité du contrat de construction souscrit avec la SAS Maisons Pierre” et à leur rembourser la somme de 112 466,70€ versée au titre des appels de fonds de ce contrat.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 2 octobre 2023, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS Maisons Pierre demande au tribunal de:

— DEBOUTER Mme [O] et M. [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER solidairement Mme [O] et M. [M] à payer à la société MAISONS la somme de 5919,30 €.

— CONDAMNER solidairement Mme [O] et M. [M] à payer à la société MAISONS PIERRE les intérêts contractuels sur la somme de 5919,30 €, tels que prévus par l’article 8.2 des conditions générales du contrat, soit 1% par mois de retard à compter de la mise en demeure du 12 septembre 2019 et ce jusqu’au complet paiement de la dette.

— CONDAMNER solidairement Mme [O] et M. [M] à payer à la société MAISONS PIERRE la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER solidairement Mme [O] et M. [M] en tous les dépens.

****

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 4 mars 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [K] [M] et Madame [U] [O] (les consorts [S]) demandent au tribunal de:

Vu l’article 38, 700 et 761 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1231-1, 1374 et 1792-4-3 du Code civil

Vu les articles L230-1, L231-2, L231-7, L231-8, L231-9, L271-1 et R231-8 du Code de la Construction

et de l’habitation,

Vu les articles 514-1 à 514-6 du Code de procédure civile,

A titre principal et reconventionnel :

— CONSTATER la nullité du contrat de construction souscrit entre la société MAISONS PIERRE Monsieur [M] [K] et Madame [O] [U] ;

En conséquence ,

— Condamner la société MAISONS PIERRE à rembourser à Monsieur [M] [K] et Madame [O] [U] la somme de 112.466,70 euros versée au titre des appels de fonds de ce contrat et désormais sans cause ;

— CONDAMNER la société MAISONS PIERRE à payer la somme de 3.000 euros au titre

du préjudice résultant de la nullité du contrat de construction d’une maison

individuelle avec fourniture de plan.

A titre subsidiaire et reconventionnel :

— CONDAMNER la société MAISONS PIERRE à verser aux concluants la somme de 3.607,20 euros de dommages et intérêts résultant du préjudice de jouissance en l’absence de moyen de chauffage ;

— CONDAMNER la société MAISONS PIERRE à verser aux concluants la somme de 2.000,00 euros pour les travaux qui n’ont jamais été réalisés mais ont été illégalement facturés ;

— CONDAMNER la société MAISONS PIERRE à verser aux concluants la somme de 4.322,18 euros au titre des travaux effectués sur les extérieurs ;

— CONDAMNER la Société MAISONS PIERRE à payer aux consorts [S] la somme de 2.000,00 euros au titre du dommage moral subi pour les efforts déployés par eux pour que l’ensemble des réserves soient levés ;

— ORDONNER la compensation entre les sommes retenues par huissier correspondant à 5% du prix total de vente et les dommages et intérêts tirés de l’inexécution contractuelle de la société MAISONS PIERRE ;

Dans tous les cas :

— ORDONNER la libération des sommes consignées auprès de l’étude ATEA entre les mains des concluants ;

— DEBOUTER la société MAISONS PIERRE de l’ensemble de ses demandes ;

— CONDAMNER la Société MAISONS PIERRE à payer aux consorts [S] la somme de 5.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens dont distraction conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2024 avec effet différé au 22août 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 5 septembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024.

MOTIFS

Les consorts [S] s’opposent à la demande en paiement de la société Maisons Pierre et invoquent à titre principal la nullité du contrat de construction de maison indviduelle avec fourniture de plans conclu le 20 octobre 2016.

Il convient donc d’examiner en premier lieu, ce chef de demande.

Sur la demande en nullité du contrat

Les consorts [S] invoquent la nullité du contrat de construction au visa des articles L231-2, L231-9 et R231-3 du code de la construction et de l’habitation qui, en vertu de l’article L230-1 du code de la construction, sont des dispositions d’ordre public.

L’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que:

« Le contrat visé à l’article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

… c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant :

— tous les travaux d’adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l’étude géotechnique mentionnée aux articles L. 112-22 et L. 112-23 du présent code, dont une copie est annexée au contrat ; -les raccordements aux réseaux divers ;

— tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ;

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :

— d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

— d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;”

Selon l’article L231-9 du Code de la construction et de l’habitation, il est prévu “qu’une notice d’information conforme à un modèle type agréé par arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de la consommation est jointe au contrat qui est adressé par le constructeur au maître de l’ouvrage par lettre recommandée avec avis de réception. ”

Enfin l’article R231-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit:

« qu’en application de l’article L. 231-2, à tout contrat, qu’il soit ou non assorti de conditions suspensives, doit être joint le plan de la construction à édifier, précisant les travaux d’adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances. Le plan indique en outre les raccordements aux réseaux divers décrits à la notice prévue à l’article R. 231-4 et les éléments d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de l’immeuble. Un dessin d’une perspective de l’immeuble est joint au plan.. »

Les consorts [O] -[M] indiquent qu’après avoir signé le contrat de construction du 20 octobre 2016 relatif au modèle Noctuelle 3.083GI, ils ont régularisé trois avenants successifs le 17/11/2016, le 25/09/2017 et le 28/01/2018.

Il est soutenu que conformément aux dispositions de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation les avenants devaient être notifiés par courrier recommandé avec avis de réception.

Or, il est de droit que la sanction du défaut de notification d’un avenant modifiant un des éléments visés à l’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation n’est ni la nullité ni l’inopposabilité de cet avenant mais que dans ce cas, le délai de rétractation ouvert à l’article L271-1 du même code n’a pas commencé à courir.

Il résulte de ces développements, que faute d’avoir exercé la faculté de rétractation, les consorts [S] ont bien consenti aux avenants signés les 17/11/2016, 25/09/2017 et le 28/01/2018 et qu’aucune nullité du contrat de construction ne résulte de la signature de ces trois actes modificatifs qui ont notamment réduit le prix initial de 123.491€ à la somme de 118.386€.

Les trois avenants mentionnent le modèle Noctuelle 3.082GI.

La société Maisons Pierre soutient qu’il s’agit d’une simple erreur matérielle qui n’entraîne aucune conséquence sur la nature des prestations commandées.

Les consorts [O] -[M] contestent cette affirmation et précisent que le plan contractuel signé le 26/10/2016 (pièce 30) comportait le garage en façade à droite et que la disposition des trois chambres situées en combles, ne correspond pas aux plans du permis de construire.

Il ressort en effet des plans du permis de construire accordé le 7 février 2017 (pièce31) que le garage est situé en façade avant, mais du coté gauche.

Les photographies de la maison prises lors du procès verbal de constat du 28 juin 2018 de Maître [D] font bien apparaître que la porte du garage se trouve du côté gauche en façade Sud.

En ce qui concerne la chambre 3 située à droite et d’une superficie de 7,14m2 sur le plan initial, elle est désormais notée sur le plan joint au permis de construire, sur la partie gauche des combles et avec une superficie de 7,03m2.

Il convient en outre de relever que les consorts [O] -[M] se prévalent du non respect des dispositions de l’article R231-3 du code de la construction et de l’habitation.

Toutefois, la société Maisons Pierre se prévaut du courrier recommandé du 4/11/2016 qui a été adressé aux consorts [S] et qui mentionne l’ensemble des documents et informations prévus par ce texte à savoir:

— le contrat de construction (conditions générales et particulières),

— la notice descriptive,

— les plans,

— le plan de masse avec implantation et les raccordements aux réseaux,

— la notice d’information relative au contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans,

— l’attestation d’assurance,

— l’attestation de garantie de livraison à prix et délais convenus,

— la garantie de remboursement d’acompte.

Il n’est cependant pas produit l’accusé de réception de cette notification.

Ces documents sont datés du 4/11/2016 de sorte qu’ils sont antérieurs à la rédaction des trois avenants des 17/11/2016, 25/09/2017 et du 28/01/2018.

Dans ces conditions, il est établi que les plans annexés au contrat intial du 26/10/2016 ne correspondent pas à ceux du permis de construire obtenu le 7 février 2017. Par ailleurs, il n’est pas démontré que les Consorts [S] ont lors de la signature des avenants, validé de nouveaux plans ce qui a nécessairement eu des répercussions sur les raccordements aux réseaux divers qui ne figurent pas sur les plans du 26/10/2016. Il n’est en outre pas précisé les travaux d’adaptation au sol.

Ainsi, les plans du 26/10/2016 sont incomplets et ne correspondent pas à la réalité des travaux de construction de la maison des consorts [S] de sorte qu’ils ne satisfont pas aux exigences légales.

La société Maisons Pierre soutient que la nullité du contrat est une nullité relative qui est par conséquent susceptible d’être couverte par la confirmation.

L’article 1182 alinéa 3du code civil dispose que “ l’exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation. …”

Ainsi pour que l’exécution du contrat par la partie titulaire de l’action en nullité relative puisse valoir confirmation de l’acte nul, il est nécessaire d’établir que les consorts [S] avaient connaissance de la nullité affectant le contrat de construction.

Or, aucune de leur correspondance ne fait état d’une quelconque nullité et il est de droit que la renonciation à se prévaloir d’une nullité d’ordre public ne se présume pas de l’exécution du contrat ni même de la réception des travaux.

La société Maisons Pierre ne peut donc pas prétendre que la réception intervenue avec réserves le 17 juillet 2018 à l’inititative des maîtres de l’ouvrage et leurs demandes de lever les réserves valent confirmation du contrat de construction et ce dès lors qu’il n’est pas démontré que les consorts [O] -[M] avaient conscience de la nullité du contrat de construction.

Il convient en conséquence d’annuler le contrat de construction de maison individuelle conclu le 26 octobre 2016 entre d’une part les consorts [O] -[M] et d’autre part la société Maisons Pierre.

Sur les conséquences de la nullité du contrat

Le contrat de construction étant annulé, la société Maisons Pierre n’est pas fondée à obtenir le paiement de la somme de 5919,30€ correspondant au solde du prix convenu dans le contrat.

La société Maisons Pierre sera donc déboutée de sa demande en paiement de la somme de 5919,30€.

L’annulation du contrat entraîne son anéantissement rétroactif, ce qui oblige les parties à des restitutions réciproques.

Les consorts [O] -[M] sollicitent à ce titre, le remboursement de l’ensemble des sommes versées à la société Maisons Pierre soit 112.466,70€ outre la somme de 3000€ à titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant de la perte de la garantie de livraison.

Il est constant que du fait de la nullité du contrat, les maîtres de l’ouvrage ont perdu la possibilité d’invoquer la garantie de livraison qui couvre notamment les mauvaises exécutions et les inexécutions contractuelles.

La perte de chance de faire valoir cette garantie, justifie d’allouer la somme de 3000€ de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par Monsieur [K] [M] et par Madame [U] [O].

Les maîtres de l’ouvrage n’ayant pas l’obligation de demander la démolition de l’immeuble, ils restent toutefois redevables du coût de la construction réalisée .

En effet, il est de droit qu’en l’absence de demande de démolition, la remise en état des parties dans la situation antérieure au contrat annulé justifie le remboursement au constructeur des sommes exposées lors de la construction de l’immeuble conservé par les maîtres de l’ouvrage.

Il convient par conséquent d’ordonner avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire afin de chiffrer le coût pour le constructeur des travaux réalisés sur la maison des consorts [O] -[M] ce qui s’entend uniquement du coût des matériaux et de la main d’oeuvre.

Il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS

le tribunal statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

Prononce la nullité du contrat de construction conclu le 26 octobre 2016 entre d’une part la SAS MAISONS PIERRE et d’autre part Monsieur [K] [M] et Madame [U] [O],

Déboute en conséquence la SAS MAISONS PIERRE de sa demande en paiement de la somme de 5919,30€,

Condamne la SAS MAISONS PIERRE à verser à Monsieur [K] [M] et à Madame [U] [O], la somme de 3000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la nullité du contrat de construction,

Avant dire droit,

Ordonne une expertise confiée à Monsieur [W] [F], demeurant [Adresse 8]

Tel [XXXXXXXX01]

Portable [XXXXXXXX02]

Mel: [Courriel 9]

avec pour mission de:

— se rendre sur place, [Adresse 5],

— de convoquer les parties,

— se faire communiquer par les parties, tous documents et toutes les pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— chiffrer le coût de la construction de la maison sise [Adresse 6] ce qui s’entend uniquement du coût des matériaux , de la main d’oeuvre, de la sous traitance éventuelle ainsi que du suivi du chantier,

— de faire, de manière générale, toutes observations utiles à la solution du litige,

Dit que l’expert donnera connaissance de ses conclusions aux parties et répondra à tous dires écrits de leur part formulés dans un délai de quatre semaines avant d’établir son rapport définitif qu’il déposera au secrétariat -greffe du Tribunal judiciaire de Tours, dans les SIX MOIS du jour où il aura été saisi de sa mission,

Dit que les opérations d’expertise se dérouleront sous le contrôle du juge en charge du contrôle des expertises,

Rappelle que les difficultés auxquelles se heurterait l’exécution de l’expertise seront réglées, à la demande des parties, à l’initiative de l’expert commis, ou d’office, par le juge en charge du contrôle des expertises,

Dit que les frais et honoraires de l’expertise seront avancés par la SAS MAISONS PIERRE,

Fixe à 2000€ (deux mille euros) la provision à valoir sur ses frais et honoraires qui devra être versée par la SAS MAISONS PIERRE, dans les DEUX MOIS de la présente décision, à l’ordre de la Régie du Tribunal judiciaire de Tours,

Rappelle à toutes fins qu’à défaut de consignation dans le délai ci-dessus, la présente désignation d’expert sera caduque de plein droit en vertu de l’article 271 du code de procédure civile, sauf pour la partie à laquelle incombe cette consignation à obtenir du juge en charge du contrôle de l’expertise la prorogation dudit délai ou un relevé de caducité,

Dit que, pour le cas où une provision complémentaire serait nécessaire, l’expert adressera aux parties et au juge en charge du contrôle de l’ expertise une note explicative détaillant ses frais et honoraires prévisibles, et qu’il appartiendra aux parties de faire parvenir leurs observations, dans un délai d’un mois, directement au juge en charge du contrôle de l’expertise ( Tribunal judiciaire de Tours , Service des Expertises- [Adresse 3]) au vu desquelles il sera statué,

Dit que dans sa lettre au juge en charge du contrôle de l’expertise, l’expert mentionnera l’envoi à toutes les parties de sa note de frais et honoraires prévisibles,

Dit que les opérations d’expertise se dérouleront au contradictoire de l’ensemble des parties,

Sursoit à statuer sur les autres demandes,

Renvoie l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 16 juin 2025,

Réserve les dépens.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

V. ROUSSEAU