N° RG 25/00279 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C57SC

MINUTE N° 25/

ARCHIVE N° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE [8] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MORBIHAN dont le siège est [Adresse 7]

représentée par Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER substitué par Maître Charlène CUISINIER, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDEUR :

Madame [P] [F], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 04 Décembre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 15 Janvier 2026 par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Le : 15/01/2026

Exécutoire à : M^e APCHER Gilles

Copie à : Mme [F] [P]

Madame [P] [F] est propriétaire des lots n° 12, 56, 92 et 107 au sein d’un immeuble en copropriété dénommé RESIDENCE [8] situé [Adresse 2] et [Adresse 5] ([Adresse 6]).

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé RESIDENCE [8] situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à LORIENT (le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic la SAS FONCIA MORBIHAN, a assigné Madame [P] [F] devant le tribunal judiciaire de LORIENT lui demandant de :

— condamner Madame [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6112,33 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et frais de recouvrement selon décompte arrêté au 1er novembre 2025 assorti des intérêts à compter du présent exploit ;

— condamner Madame [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

— condamner Madame [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner Madame [P] [F] aux dépens;

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

A l’appui de ses prétentions le syndicat des copropriétaires fait valoir que malgré de nombreuses démarches amiables, Madame [P] [F] reste débitrice de sommes au titre des charges de copropriété et frais afférents au logement susvisé.

À l’audience du 4 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a confirmé ses demandes.

Madame [P] [F], régulièrement assignée à étude n’était ni présente ni représentée.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement:

Sur les charges:

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes au soutien de ses prétentions :

— les procès verbaux d’assemblée générale en date des 19 juin 2024, 10 septembre 2025,

— les appels de fonds du 23 juin 2023, 21 octobre 2023, 21 septembre 2023, 14 mai 2024, 14 décembre 2023, 21 mars 2024, 18 juin 2024, 18 septembre 2024, 22 octobre 2024, 21 novembre 2024, 19 décembre 2024, 18 mars 2025, 16 juin 2025, 28 juillet 2025, 16 septembre 2025, 22 octobre 2025,

— les contrats de syndic,

— un décompte arrêté au 1er novembre 2025 portant mention d’un solde débiteur de 6112,33 euros.

Le solde débiteur s’élève en réalité à la somme de 5522,58 euros déduction faite des frais de recouvrement et d’auxiliaires de justice n’entrant pas dans le champ des charges de copropriété et qui seront étudiés ci-dessous.

Madame [P] [F] ne justifie pas du paiement de cette somme.

Le syndicat des copropriétaires démontre ainsi qu’en dépit de mise en demeure, et de l’assignation, demeurées sans effet, Madame [P] [F] n’a pas acquitté sa quote-part des charges de copropriété.

Sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété apparaît donc bien fondée en son principe à hauteur de 5522,58 euros.

Sur les frais exposés par la copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965:

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant

Enfin, s’agissant du coût des actes dont le remboursement est demandé au titre des frais, si celui-ci ne peut être arrêté et mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres étant régis uniquement par le règlement de copropriété, en revanche le syndicat des copropriétaires, qui lui en supporte le coût sur ce fondement contractuel, peut en demander le remboursement au copropriétaire débiteur dès lors que ceux-ci sont justifiés au regard des diligences réellement accomplies.

En l’espèce, il ressort du décompte de la créance du syndicat des copropriétaires que celui-ci réclame paiement des sommes suivantes :

— mise en demeure du 8 février 2024 versée aux débats d’un montant de 46,00 euros,

— mise en demeure du 29 février 2024 d’un montant de 36 euros,

— frais “constitution dossier avocat” en date du 4 juin 2025 d’un montant de 499,79 euros,

— frais de LRAR du 25 juin 2025 pour 7,96 euros ne rentrant pas dans le champ des frais prévus par l’article 10-1 précité.

Les frais de mise en demeure, justifiés par les pièces produites, apparaissent inhabituels et nécessaires au recouvrement de la créance.

Les frais de constitution du dossier pour avocat seront considérés comme nécessaires au recouvrement pour une somme de 499,79 euros conformément au contrat de syndic.

Il sera cependant relevée que la somme réclamée aux intérêts de retard pour un montant de 9,65 n’est pas justifiée dans son quantum. Elle sera donc rejetée.

Au total il est justifié de frais inhabituels et nécessaires au recouvrement de la créance pour la somme de 581,79 euros.

Par conséquent, Madame [P] [F] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6104,37 € (5522,58+ 581,79) arrêtée au 1er novembre 2025, au titre des charges impayées et frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2025 date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive:

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce une telle preuve n’est rapportée par le syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [P] [F] succombant à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît équitable d’octroyer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort:

CONDAMNE Madame [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé RESIDENCE TOURVILLE représenté par son syndic la SAS FONCIA MORBIHAN la somme de 6104,37 euros arrêtée au 1er novembre 2025, au titre des charges impayées et frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2025 date de l’assignation.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé RESIDENCE TOURVILLE représenté par son syndic la SAS FONCIA MORBIHAN de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNE Madame [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé RESIDENCE TOURVILLE représenté par son syndic la SAS FONCIA MORBIHAN la somme de 1000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [F] aux entiers dépens.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE