N° RG 25/00214 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C55IW

MINUTE N° 25/

ARCHIVE N° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MORBIHAN dont le siège est [Adresse 7]

représentée par Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER substitué par Maître Charlène CUISINIER, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [S], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 04 Décembre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 15 Janvier 2026 par décision contradictoire et en premier ressort.

Le : 15/01/2026

Exécutoire à : M^e APCHER Gilles

Copie à : M. [S] [T]

Monsieur [T] [S] est propriétaire des lots n° 103 et 122 au sein d’un immeuble en copropriété dénommé RESIDENCE [5] situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Adresse 8] [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé RESIDENCE [5] situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Adresse 8] (56600) (le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, la SAS FONCIA MORBIHAN, a assigné Monsieur [T] [S] devant le tribunal judiciaire de LORIENT lui demandant de :

— condamner Monsieur [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4930,98 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et frais de recouvrement selon décompte arrêté au 16 juillet 2025 assorti des intérêts à compter du présent exploit ;

— condamner Monsieur [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Monsieur [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [T] [S] aux dépens;

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

A l’appui de ses prétentions le syndicat des copropriétaires fait valoir que malgré de nombreuses démarches amiables, Monsieur [T] [S] reste débiteur de sommes au titre des charges de copropriété et frais afférents au logement susvisé.

À l’audience du 4 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a confirmé ses demandes. Il a actualisé la dette à la somme de 5867,09 euros suivant décompte arrêté au 6 novembre 2025.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [T] [S], comparant en personne, a indiqué contester le montant réclamé. Il a précisé avoir fait plusieurs versements mais que les sommes réclamées ne sont pas clairement justifiées. Il a produit aux débats différents justificatifs de versements qu’il a effectués estimant que sa dette ne peut être supérieure à la somme de 1900 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes en paiement:

Sur les charges:

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes au soutien de ses prétentions :

— les procès verbaux d’assemblée générale en date des 16 juin 2022 et 26 juin 2023,

— les appels de fonds du 23 juin 2023, 21 septembre 2023, 14 décembre 2023, 20 février 2024, 21 mars 2024, 21 avril 2024, 18 juin 2024, 18 septembre 2024, 19 décembre 2024, 22 janvier 2025, 24 janvier 2025 et 18 mars 2025,

— les contrats de syndic,

— un décompte arrêté au 6 novembre 2025 portant mention d’un solde débiteur de 5867,09 euros.

Le solde débiteur s’élève en réalité à la somme de 4488,36 euros déduction faite des frais de recouvrement et d’auxiliaires de justice n’entrant pas dans le champ des charges de copropriété et qui seront étudiés ci-dessous.

Monsieur [T] [S] ne justifie pas du paiement de cette somme. S’il a produit aux débats des justificatifs de versements qu’il a effectués au profit du syndicat des copropriétaires, force est de relever que l’ensemble des versements allégués ont bien été pris en compte dans le calcul du solde débiteur.

Le syndicat des copropriétaires démontre ainsi qu’en dépit de mise en demeure, et de l’assignation, demeurées sans effet, Monsieur [T] [S] n’a pas acquitté sa quote-part des charges de copropriété.

Sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété apparaît donc bien fondée en son principe à hauteur de 4488,36 euros.

Sur les frais exposés par la copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965:

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant

Enfin, s’agissant du coût des actes dont le remboursement est demandé au titre des frais, si celui-ci ne peut être arrêté et mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres étant régis uniquement par le règlement de copropriété, en revanche le syndicat des copropriétaires, qui lui en supporte le coût sur ce fondement contractuel, peut en demander le remboursement au copropriétaire débiteur dès lors que ceux-ci sont justifiés au regard des diligences réellement accomplies.

En l’espèce, il ressort du décompte de la créance du syndicat des copropriétaires que celui-ci réclame paiement des sommes suivantes :

— mise en demeure du 10 août 2023 versée aux débats d’un montant de 46,00 euros,

— mise en demeure du 6 mai 2024 versée aux débats d’un montant de 46 euros,

— intérêts de retard du 28 mai 2024 d’un montant de 16,76 euros dont le calcul n’est pas justifié et qui ne seront pas accordés,

— relance après mise en demeure du 28 mai 2024 d’un montant de 36 euros,

— frais “constitution dossier huissier ” en date du 2 juillet 2024 d’un montant de 499,79 euros,

— facture huissier commandement de payer d’un montant de 156,36 euros,

— constitution dossier avocat du 29 avril 2025 d’un montant de 499,79 euros, dont il n’est pas justifié de ce que ce montant ne fait pas doublon avec les frais de constitution du dossier avocat, cette somme ne sera donc pas accordée,

— frais de LRAR du 21 mai 2025 pour 7,96 euros et facture droit de plaidoirie d’un montant de 13 euros ne rentrant pas dans le champ des frais prévus par l’article 10-1 précité,

— facture contentieux du 3 septembre 2025 pour un montant de 56,48 euros, non justifiée car non produite aux débats,

— facture contentieux du 3 septembre 2025 pour un montant de 0,57 euros, non justifiée car non produite aux débats.

Les frais de mise en demeure, justifiés par les pièces produites, apparaissent inhabituels et nécessaires au recouvrement de la créance.

Les frais de constitution du dossier pour huissier seront considérés comme nécessaires au recouvrement pour une somme de 499,79 euros conformément au contrat de syndic.

Au total il est justifié de frais inhabituels et nécessaires au recouvrement de la créance pour la somme de 784,15 euros.

Par conséquent, Monsieur [T] [S] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5272,51 € (4488,36 + 784,15) arrêtée au 6 novembre 2025, au titre des charges impayées et frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2025 date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive:

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce une telle preuve n’est rapportée par le syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [S] succombant à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît équitable d’octroyer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort;

CONDAMNE Monsieur [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 10] à [Localité 9] représenté par son syndic la SAS FONCIA MORBIHAN la somme de 5272,51 € arrêtée au 6 novembre 2025, au titre des charges impayées et frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2025 date de l’assignation.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 10] à [Localité 9] représenté par son syndic la SAS FONCIA MORBIHAN de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNE Monsieur [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 10] à [Localité 9] représenté par son syndic la SAS FONCIA MORBIHAN la somme de 1000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [S] aux entiers dépens.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience, et par C.TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE