TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07564 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TAI

N° MINUTE : 5/2025

JUGEMENT

rendu le 09 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, [Adresse 5], représentée par M^e Ali DERROUICHE, avocat au barreau de Paris, [Adresse 4], Toque P 0500

DÉFENDERESSE

Madame [V] [L], demeurant [Adresse 2], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection

assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 30 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 09 janvier 2025 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de CROUZIER Caroline, Greffière

Décision du 09 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07564 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TAI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2022, la SAS HENEO a consenti un titre d’occupation pour un logement meublé à Mme [V] [L] sur des locaux situés dans une résidence sociale pour jeunes travailleurs au [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 1] Logement n°1104, moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 589,91 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1929,82 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 29 juillet 2024, la SAS HENEO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance mensuelle à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à libération des lieux,

-2509,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 30 octobre 2024, la SAS HENEO maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 octobre 2024, s’élève désormais à 1671,98 euros. Elle rappelle que le titre d’occupation pour un logement meublé de la résidence sociale pour jeunes travailleurs signé par la défenderesse ne bénéficie pas des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Elle déclare, néanmoins accepter le plan d’apurement de la dette proposé par la défenderesse et la suspension de la clause résolutoire sollicitée.

Mme [V] [L] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 150 euros, en plus du règlement de la redevance.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [V] [L] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation, en vertu de l’article L.632-3 du même code, ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989, en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 27 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article 7).

Il est constaté que Mme [L] n’a pas réglé dans le délai d’un mois la somme visée par le commandement de payer en date du 7 février 2024.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 mars 2024.

Mme [V] [L] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Cependant, la SAS HENEO après avoir rappelé que le titre d’occupation pour un logement meublé de la résidence sociale pour jeunes travailleurs signé par la défenderesse ne bénéficie pas des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 a déclaré néanmoins accepter le plan d’apurement de la dette proposé par la défenderesse et la suspension de la clause résolutoire sollicitée.

Eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient en conséquence de suspendre la résiliation du contrat au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant la redevance et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le contrat sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS HENEO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 octobre 2024, Mme [V] [L] lui devait la somme de 1671,98 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [V] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [V] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel de la redevance, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 161,52 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’était la redevance, à partir du 8 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAS HENEO ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la SAS HENEO concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 27 décembre 2022 entre la SAS HENEO, d’une part, et Mme [V] [L], d’autre part, concernant les locaux situés dans la résidence sociale des jeunes travailleurs au [Adresse 3] à [Localité 8] Logement n°1104 est résilié depuis le 8 mars 2024,

CONDAMNE Mme [V] [L] à payer à la SAS HENEO la somme de 1671,98 euros (mille six cent soixante et onze euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024,

AUTORISE Mme [V] [L] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 11 mois, en plus de la redevance courante, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que la redevance, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

CONSTATE l’accord de la SAS HENEO pour voir suspendre la clause résolutoire,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [V] [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre de la redevance courante ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 mars 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [L] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [V] [L] sera condamnée à verser à la SAS HENEO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance mensuelle qui aurait été due en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [V] [L] à payer à la SAS HENEO la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 février 2024 et celui de l’assignation du 29 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge