N° RG 25/00718 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C566V 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2026/

N° ARCHIVES 2026/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 12 Février 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [I], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

à :

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [Y], demeurant [Adresse 2]

représenté par Madame [W] [Z] munie d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 08 Janvier 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 12 Février 2026 contradictoirement et en dernier ressort.

Le 12/02/2026 :

Exécutoire à [M] [I]

Copie à [X] [Y]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 décembre 2019, Monsieur [X] [Y] a donné à bail à Monsieur [U] [T] et Monsieur [M] [I] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 580 euros charges comprises.

Un dépôt de garantie de 550 euros a été versé lors de la remise des clés.

Par requête reçue au greffe le 23 juillet 2025, Monsieur [M] [I] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT aux fins d’obtenir la condamnation de Monsieur [X] [Y] à lui verser la somme de 1900 euros.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 2 octobre 2025.

Monsieur [M] [I] n’a pas comparu à l’audience.

Le juge des contentieux de la protection a rendu une décision de caducité le 2 octobre 2025.

Par courrier reçu au greffe le 30 octobre 2025, Monsieur [M] [I] a sollicité un rapport de la décision de caducité.

Par ordonnance en date du 4 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection a rapporté la décision de caducité rendue le 2 octobre 2025 et convoqué les parties à l’audience du 8 janvier 2026.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [M] [I], comparant en personne, a indiqué renouveler l’ensemble de ses demandes. Il a expliqué que rien ne justifiait l’absence de restitution intégrale de ce dépôt de garantie.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [X] [Y], régulièrement représenté par sa soeur, Madame [Z] [F] a contesté devoir les sommes réclamées. Il a expliqué que certaines mentions n’avaient pas été indiquées par erreur sur l’état des lieux de sortie, ce qui expliquait l’absence de restitution intégrale du dépôt de garantie. Il a par ailleurs souligné le caractère tardif de la demande de condamnation en paiement.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de condamnation en paiement:

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

Sur la demande de restitution du reliquat du dépôt de garantie:

En l’espèce, il est constant que Monsieur [U] [T] et Monsieur [M] [I] ont versé lors de leur entrée dans les lieux la somme de 550 euros au titre du dépôt de garantie. Il est également constant que cette somme n’a pas été restituée en intégralité après le départ des lieux des locataires puisqu’une retenue de 200 euros a été conservée par le bailleur.

Il sera relevé à titre liminaire que si Monsieur [X] [Y] a pu s’interroger à l’audience sur la légitimité de Monsieur [M] [I] à réclamer seul, en l’absence de Monsieur [U] [T], le reliquat du dépôt de garantie, cette contestation ne saurait à bon droit prospérer. En effet, Monsieur [M] [I], en sa qualité de locataire est bien fondé à réclamer la restitution du dépôt de garantie, à charge pour les co locataires de régler dans un second temps entre eux le partage éventuel de cette somme.

Monsieur [M] [I] indique au soutien de sa demande que l’état des lieux de sortie était conforme à l’état des lieux d’entrée. Il en conclut que le dépôt de garantie aurait dû lui être restitué en intégralité. Or , une retenue de 200 euros a été opérée par le bailleur. Il réclame donc la condamnation du défendeur à lui verser la somme de 200 euros.

S’agissant de l’absence de restitution intégrale du dépôt de garantie, Monsieur [X] [Y] indique que l’état des lieux de sortie a eu lieu le 20 août 2022, en fin de journée avec un retard important. Il ajoute que les dégradations locatives ont été discutées oralement et que ces éléments, qui n’ont pas été indiqués sur l’état des lieux de sortie ont été communiqués par écrit à Monsieur [M] [I] le 5 septembre 2022, soit dans un délai raisonnable.

En l’espèce, il résulte des textes et principes susvisés qu’il appartient au bailleur, qui entend retenir à l’encontre du locataire l’existence de dégradations locatives, de justifier du bien fondé de ses affirmations. Or, il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie qu’aucune dégradation locative n’est retenue lors du départ du locataire.

Si Monsieur [X] [Y] affirme que des dégradations locatives peuvent néanmoins être retenues, affirmations contestées par le locataire, force est de relever qu’il ne démontre pas le bien fondé de ses affirmations. Ces dégradations locatives auraient dues être mentionnées dans l’état des lieux de sortie qui était contradictoire.

S’il est exact que Monsieur [M] [I] a saisi la juridiction plusieurs mois après l’échec de la tentative de conciliation, il n’est pour autant pas démontré l’existence d’une faute commise par ce dernier et il n’a pas été sollicité reconventionnellement l’octroi de dommages et intérêts.

Par voie de conséquence, l’absence de restitution du dépôt de garantie par le bailleur à son locataire n’est pas justifiée. Il appartenait à Monsieur [X] [Y] de restituer le reliquat du dépôt de garantie de 200 euros versé par le locataire dans un délai d’un mois soit avant le 20 septembre 2022.

Il convient en conséquence de relever que Monsieur [X] [Y] reste redevable, outre la restitution du reliquat du dépôt de garantie d’un montant de 200 euros, d’une indemnité de 10 % du montant du loyer mensuel de base par mois de retard, soit, 10% X 500 euros sur 34 mois, pour un total de 1700 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [X] [Y] sera donc condamné à verser à Monsieur [M] [I] la somme de 1900 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [Y] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire, en dernier ressort et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [X] [Y] à régler à Monsieur [M] [I] la somme de 1900 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Condamne Monsieur [X] [Y] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience et par C. AUDRAN Greffière

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT