TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/03992 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HHHU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Magali PALEE, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Commune DE [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2]

comparante en personne

représentée par M. [T] [Y] , mairie de la commune

DÉFENDEUR :

Monsieur [S], [V], [E] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 10 Février 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

Par acte sous seing privé du 5 septembre 2019, la commune de [Localité 2] représentée par son Maire a consenti un bail d’habitation à M. [S] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 505 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 19190 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La CCAPEX a été informée de la situation de M. [S] [U] le 18 mars 2025.

Par assignation du 3 juillet2025, la commune de Tavers représentée par son maire a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans afin qu’il :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à titre principal avec prise d’effet au 10 septembre 2019 ; Ordonne l’expulsion de M. [S] [U] et de tout occupant de son chef si besoin avec le concours de la force publique ;Condamne M. [S] [U] au paiement de la somme de 20447,97 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer; Condamne M. [S] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 505 euros à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés ;Condamne M. [S] [U] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne M. [S] [U] aux entiers dépens ;

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juillet 2025.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives a été reçu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 10 février 2026, la commune de [Localité 2] représentée par son maire a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative était de 20447,97 euros, somme demandée dans l’assignation.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice, M. [S] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la commune de [Localité 2] justifie d’une saisine de la CCAPEX le 18 mars 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 3 juillet 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la commune de [Localité 2] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 3 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 février 2026.

La demande est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 17 mars 2025 et que la somme de de 19190 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Il conviendra de faire application du délai de 2 mois afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 19190 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la commune de [Localité 2] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

2. Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la commune de [Localité 2] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 juin 2025, M. [S] [U] lui devait la somme de 20447,97 euros, incluant le loyer de juin 2025 et soustraction faite des frais de procédure et des pénalités locatives.

Par son absence, M. [S] [U] prive la juridiction de tout élément de nature à remettre en cause ce constat et il sera condamnée payer cette somme au bailleur ; portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 505 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la commune de [Localité 2].

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [U], qui succombe à la cause, sera condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 septembre 2019 entre la commune de [Localité 2] représentée par son maire, d’une part, et M. [S] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 18 mai 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [S] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [S] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [S] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 505 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [S] [U], à payer à la commune de [Localité 2] représentée par son maire la somme de 20447,97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 juin 2025, portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer,

DÉBOUTE la commune de [Localité 2] représentée par son maire de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [U] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge