TRIBUNALJUDICIAIRE

DE LYON

Loyers Commerciaux

N° RG 22/00022 – N° Portalis DB2H-W-B7G-W5C6

Jugement du 03 Septembre 2024

N° minute :

Notifié le :

Copie exécutoire

et expédition à :

Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS – 1216

Expédition :

Maître Marie BRISWALDER de la SELARL AKLEA – 1050

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 03 Septembre 2024 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Catherine COMBY, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 04 Juin 2024 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. GLOBAL EXPLOITATION,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [W] [N]

né le 27 Février 1975 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Marie BRISWALDER de la SELARL AKLEA, avocats au barreau de LYON

1

ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier du 10 mai 2022 (numéro de rôle 22/00022), la société GLOBAL EXPLOITATION a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux Monsieur [W] [N] aux fins de :

— fixer le loyer annuel du bail renouvelé le 2 mai 2021 à la somme de 3 989,05 € HT et hors charges ensuite de la demande de renouvellement notifiée le 17 février 2017

— condamner le requis au paiement des intérêts au taux légal sur chacune des échéances dues à compter de cette date avec capitalisation

— ordonner à titre subsidiaire une expertise aux frais du bailleur et fixer en ce cas le loyer provisionnel à la somme de 3 989,05 €.

Par jugement en date du 8 novembre 2022 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure, une expertise a été confiée à Monsieur [O] [X] pour fournir les éléments déterminant la valeur locative des locaux au 2 mai 2021 en appliquant la méthode hôtelière.

L’expert a déposé son rapport le 24 mai 2023.

Dans son mémoire après expertise la société GLOBAL EXPLOITATION demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le montant du loyer à la somme de 3 900,00 € hors taxes par an payable en douze fractions égales mensuellement à terme échu à compter du 2 mai 2021, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées

— condamner Monsieur [N] au paiement des intérêts au taux légal sur chacune des échéances dues à compter du 2 mai 2021 et ce en application de l’article 1155 du Code civil

— ordonner la compensation des sommes dues avec les loyers à échoir

— juger que ces intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du Code civil pour ceux correspondant à la créance de loyers due depuis plus d’un an au jour de la décision à intervenir

— condamner Monsieur [N] à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais afférents à l’expertise judiciaire et les frais d’huissier nécessaires aux actes préalable à la saisine de la présente juridiction.

Dans son mémoire Monsieur [W] [N] entend que :

— il soit jugé que la société Global Exploitation ne justifie pas de sa demande de fixation du loyer à la somme annuelle de 3 989,05€ hors taxes et que le loyer actuellement dû sera maintenu;

— la société GLOBAL EXPLOITATION soit déboutée de ses demandes et condamnée à payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que les conclusions de l’expert judiciaire sont les suivantes :

— loyer actuel hors charges : 5 824 €

— chiffre d’affaires théorique du lot 2 situé au rez-de-chaussée : 7 099,60 €, soit loyer HT et HC de 622,72 € x 12 mois x 0,95 (taux d’occupation)

— taux d’effort : 0,55 %

soit une valeur locative au 2 mai 2021 s’élevant à 3 904 € (7099,64 x 0,55).

Que ses conclusions parfaitement explicitées n’appellent aucune observation particulière, état rappelé que le conseil de Monsieur [W] [N] n’avait présenté aucun dire et que ce n’est qu’après dépôt du rapport qu’il en a contesté les conclusions.

Que si le T1 de Monsieur [W] [N] est légèrement plus grand que les autres, soit pour une superficie supérieure de l’ordre de 1m2 à 6 m2, c’est en raison du fait qu’il est classé en T1 PMR pour les personnes à mobilité réduite et que la salle de bain est plus grande pour leur permettre d’utiliser les sanitaires. Qu’il ne s’agit pas dès lors d’un espace de vie utilisable supplémentaire, mais d’une nécessité technique de manipulation d’un fauteuil roulant.

Qu’il sera rappelé que l’immeuble en cause a 16 ans. Que c’est dès lors à bon droit que l’expert judiciaire a noté « bon état d’entretien ».

Que l’appartement de Monsieur [W] [N] se situe au rez-de-chaussée et est dès lors peu recherché.

Que le standing de la résidence ne peut être qualifié de supérieure, compte tenu de son ancienneté et alors même que le preneur a dû recourir aux services de vigile afin de mettre un terme aux effractions et dégradations en son sein.

Que les références de Monsieur [X], expert, sont conforme au logement de Monsieur [N], étant observé qu’il s’est placé à la date du 2 mai 2021 conformément à sa mission.

Que l’expert n’a pas retenu le taux d’occupation le plus faible. Qu’il s’en explique dans son rapport en précisant que le taux d’occupation pour ce type de résidence se trouve entre 90 % et 99 %, mais que compte tenu du marché actuel, il convient de retenir un taux de 95% pour tenir compte de la vacance technique habituelle dans ce type de résidence.

Que sur une résidence de 80 logements comme c’est le cas en l’espèce, si seulement la moitié des logements sont vacants pendant l’été, soit 9 semaines, cela représente en cumulé la vacance totale et annuelle de 7 logements, 8% de la résidence, soit une vacance technique de 5 % cohérente et conforme aux usages pour ce type d’expertise.

Que le taux d’effort contesté par Monsieur [N] n’est pas argumenté par ce dernier.

Que les références produites par Monsieur [N] ne sont pas pertinentes en ce que :

— la résidence se trouve au [Adresse 2] alors même que celle qu’il communique se trouve dans une autre résidence située au [Adresse 4]

* la référence n° 3 concerne une résidence au [Adresse 1] construite en 1981-1991 alors même que la résidence, objet du présent litige, résidence [7] a été édifiée en 2008

— les références 1 et 4 sont des logements au sein de la résidence voisine située au [Adresse 1].

Que compte tenu de ces éléments, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 2 mai 2021 à la somme de 3 900 € hors taxes par an payable en douze fractions égales mensuelles à terme échu à compter du 2 mai 2021, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées.

Que Monsieur [W] [N] sera condamné au paiement des intérêts au taux légal sur chacune des échéances dues à compter du 2 mai 2021 et ce en application de l’article 1155 du Code civil et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil pour ceux correspondant à la créance de loyers due depuis plus d’un an au jour de la décision à intervenir.

Qu’il convient enfin d’ordonner la compensation des sommes dues avec les loyers à échoir.

Attendu que l’instance ayant été rendue nécessaire par la résistance manifestement excessive de Monsieur [W] [N] quant au montant du nouveau loyer sollicité, il convient de le condamner aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Que Monsieur [W] [N] sera par ailleurs condamné à verser à la société GLOBAL EXPLOITATION la somme de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Qu’il n’y a pas lieu de l’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, compte tenu de l’ancienneté du renouvellement.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 2 mai 2021 à la somme de 3 900 € hors taxes par an payable en douze fractions égales mensuelles à terme échu à compter du 2 mai 2021, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées ;

CONDAMNE Monsieur [W] [N] au paiement des intérêts au taux légal sur chacune des échéances dues à compter du 2 mai 2021 et ce en application de l’article 1155 du Code civil et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil pour ceux correspondant à la créance de loyers due depuis plus d’un an au jour de la décision à intervenir ;

ORDONNE la compensation des sommes dues avec les loyers à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [W] [N] à verser à la société GLOBAL EXPLOITATION la somme de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [N] aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

Ladite décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT