RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00870 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G3ZQ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 16 DECEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER GIE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [C] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4] (RÉUNION)

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 28 Octobre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La société CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [V] [C] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] selon contrat du 12 juin 2023, moyennant un loyer mensuel, de 494,27 euros, provision sur charges comprise.

La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 26 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.900,39 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 09 septembre 2024, la société CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [V] [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 mars 2024, subsidiairement, le prononcé de la résiliation ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [C] [S] sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— l’autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [V] [C] [S] ;

— la condamnation de Monsieur [V] [C] [S] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 6.338,36 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 janvier 2024 sur la somme de 2.900,39 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, révision comprise et augmentée des charges locatives jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (180,80 euros).

A l’audience du 28 octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 7.474,82 euros.

Monsieur [V] [C] [S] a comparu à l’audience. Il a indiqué avoir eu des difficultés.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 11 septembre 2024 soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée le 19 janvier 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 12 juin 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [V] [C] [S] le 26 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.900,39 euros.

Il convient de préciser que seules les dispositions contractuelles laissant un délai de deux mois au débiteur, pour apurer sa dette s’appliquent, les contrats pouvant déroger aux dispositions de la loi du 27 juillet 2023 prévoyant désormais un délai de six semaines, s’agissant d’un ordre public de protection.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 26 mars 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société CDC HABITAT est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [V] [C] [S] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 26 mars 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société CDC HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [C] [S] était débiteur, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 7.294,02 euros à la date du 22 octobre 2024.

Monsieur [V] [C] [S], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester la dette locative.

En conséquence, il convient de le condamner à verser à la société CDC HABITAT la somme de 7.294,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 22 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.900,39 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement d’office à Monsieur [V] [C] [S].

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [V] [C] [S] sera également condamné à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [C] [S], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de l’équité et des situations financières respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [V] [C] [S] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société CDC HABITAT sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juin 2023 entre la société CDC HABITAT et Monsieur [V] [C] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] sont réunies au 26 mars 2024.

CONDAMNE Monsieur [V] [C] [S] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 7.294,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 22 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024, sur la somme de 2.900,39 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [V] [C] [S].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [V] [C] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la société CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [C] [S] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [V] [C] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

CONDAMNE Monsieur [V] [C] [S] à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle révisable, à compter du 26 mars 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [V] [C] [S] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE