N° RG 23/00179 – N° Portalis DB2M-W-B7H-DQ3R

N° :

Code : 50Z Autres demandes relatives à la vente

,

[Z], [U] veuve, [J],, [B], [J]

c/

,

[K], [O], [S], [H],, [V], [W]

Copie exécutoire + 1 copie

délivrées le

à

M^e Eric BRAILLON

M^e Antoine CARDINAL

M^e Emmanuelle COMBIER

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON

1ère chambre civile

JUGEMENT DU 12 JANVIER 2026

ENTRE :

DEMANDEURS AU PRINCIPAL

Madame, [Z], [U] veuve, [J]

née le 29 Décembre 1971 à, [Localité 1]

demeurant, [Adresse 1]

Madame, [Z], [U] veuve, [J] ès-qualités de représentante légale de Monsieur, [B], [J]

né le 12 Janvier 2011 à, [Localité 2]

demeurant, [Adresse 1]

représentés par M^e Antoine CARDINAL, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

ET :

DEFENDEURS AU PRINCIPAL

Monsieur, [K], [O], [S], [H]

né le 16 Juillet 1951 à, [Localité 3]

de nationalité française, demeurant, [Adresse 2]

représenté par M^e Emmanuelle COMBIER, avocat postulant au barreau de MACON, M^e Aurélie MONTANÉ-MARIJON de la SELARL VERBATEAM LYON, avocat plaidant au barreau de LYON,

Maître, [V], [W]

demeurant, [Adresse 3]

représenté par M^e Eric BRAILLON, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

❖

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

Audrey LANDEMAINE, Juge.

Aurélie LAGRANGE, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 novembre 2025 devant Audrey LANDEMAINE, Juge, statuant à juge unique, en application des articles R. 212-8 et R. 212-9 du code de l’organisation judiciaire.

Le juge a fait un rapport oral conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile. Les avocats de la cause ont été entendus en leurs plaidoiries.

JUGEMENT :

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 alinéa 2 et 451 du code de procédure civile le 12 janvier 2026 par Audrey LANDEMAINE, Juge, qui a signé le jugement avec la greffière.

❖

FAITS ET PROCEDURE

Par ordonnance du 8 juillet 2022, le juge des tutelles mineur du Tribunal judiciaire de MACON a autorisé Madame, [Z], [U] veuve, [J], ès-qualités de représentante légale de son fils mineur, [B], [J], à vendre de gré à gré à Monsieur, [K], [H] un bien immobilier dans lequel le mineur a des droits, situé à, [Adresse 4] pour un prix de 163.500 euros.

Suivant compromis du 2 août 2022, Madame, [Z], [U] veuve, [J] à titre personnel et en qualité de représentante légale de son fils, [B], a cédé à Monsieur, [K], [H] le bien immobilier précité pour un prix total de 163.500 euros.

L’acte prévoyait notamment que les sommes à percevoir au titre d’un sinistre en cours pris en charge par l’assureur du vendeur et portant sur des vitres et ardoises, seraient versées directement au vendeur qui assurerait le suivi des travaux et le paiement des factures. Le compromis précisait “si la vente doit être réalisée avant la fin des travaux de réparation, l’acquéreur devra assurer le suivi, lesdits travaux restant à la charge du vendeur par le biais de sa compagnie d’assurance.”

Aux termes de l’avant-contrat, l’acquéreur devait verser un dépôt de garantie entre les mains de Maître, [X], [E] notaire instrumentaire à, [Localité 4] d’une somme de 8.175 euros et la vente devait être réitéré par acte authentique au plus tard dans les trois du compromis en l’absence de condition suspensive de prêt.

Par courrier des 8 et 9 novembre 2022, Monsieur, [K], [H] a invoqué auprès de Maître, [W] la caducité du compromis au regard de la défaillance des vendeurs dans la réalisation des travaux prévus sur la toiture et a sollicité la restitution du dépôt de garantie.

Selon acte extra-judiciaire du 10 novembre 2022, Me, [W] a fait sommation à Monsieur, [K], [H] de se présenter le 16 novembre 2022 afin de signer l’acte définitif de vente du bien immobilier.

Par acte du 16 novembre 2022, le notaire instrumentaire a dressé un procès-verbal de carence au regard de l’opposition de Monsieur, [K], [H] à la réitération de la vente.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 novembre 2022, le conseil de Madame, [Z], [J] a mis en demeure Monsieur, [K], [H] de réitérer la vente sous peine d’engager une procédure judiciaire.

C’est dans ce contexte que Madame, [M], [U] veuve, [J] a, en son nom personnel et ès-qualités de représentante légale de Monsieur, [B], [J], par exploit du 24 février 2024, fait assigner Monsieur, [K], [H] devant le Tribunal judiciaire de MACON aux fins de voir ordonner la caducité du compromis et le condamner au paiement de la clause pénale.

Suivant exploit du 21 septembre 2023, Monsieur, [K], [H] a fait assigner Maître, [V], [W] devant le Tribunal judiciaire de MACON aux fins de garantie.

Les deux affaires ont fait l’objet d’une jonction par ordonnance du juge de la mise en état du 6 novembre 2023.

La clôture de l’affaire a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 6 janvier 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 décembre 2024, Madame, [Z], [U] veuve, [J] en son nom personnel et en qualité de représentante légale de Monsieur, [B], [J] demande au Tribunal de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

— ordonner la résolution de plein de droit du compromis de vente signé le 2 août 2022 du fait du refus de Monsieur, [K], [H] de procéder à sa réitération par acte authentique dans les délais requis ;

— condamner Monsieur, [K], [H] à lui payer la somme de 16.350 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente, laquelle viendra en déduction la somme de 8.175 euros séquestrée entre les mains de Maître, [W] notaire à, [Localité 4] ;

— ordonner à Maître, [W], notaire à, [Localité 4], de procéder au versement de la somme de 8.175 euros séquestrée entre ses mains par Monsieur, [K], [H] à son profit ;

— condamner Monsieur, [K], [H] à lui payer la somme de 2.500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses intérêts, elle fait valoir que :

— elle est bien fondée, au visa des articles 1103 et 1231-1 et suivants du code civil, à solliciter la condamnation de Monsieur, [K], [H] au paiement de la clause pénale alors que son refus de régulariser la vente n’était pas justifiée, la réalisation des travaux de toiture ne constituant pas un obstacle à la réitération ;

— Monsieur, [K], [H] a bien été mis en demeure de réitérer la vente, la pénalité est donc due conformément à l’article 1231-5 du code civil ;

— le refus de Monsieur, [K], [H] lui a causé une anxiété importante liée à la non-réalisation de la vente et la perte financière en résultant, outre la nécessité d’une procédure judiciaire, sa demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral étant donc justifiée.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 septembre 2024, Monsieur, [K], [H] demande au Tribunal de :

— déclarer irrecevable Madame, [M], [U] veuve, [J] et Monsieur, [B], [J] en leurs demandes au motif que la clause ne saurait être mise en oeuvre pour défaut de mise en demeure préalable ;

— débouter Madame, [M], [U] veuve, [J] et Monsieur, [B], [J] de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— réduire le quantum de la clause pénale à de plus justes proportions ;

— condamner le notaire rédacteur du compromis, Maître, [W] à le relever et garantir de toute condamnations en pécuniaires qui serait mises à sa charges ;

En tout état de cause,

— condamner Madame, [M], [U] veuve, [J] et Monsieur, [B], [J] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi ;

— condamner Madame, [M], [U] veuve, [J] et Monsieur, [B], [J] à enjoindre le notaire, Maître, [W] à déliver le séquestre d’un montant de 8.525 euros au bénéfice de Monsieur, [K], [H] ;

— rejeter toutes demandes plus amples ou contraires, formulées par Madame, [M], [U] veuve, [J] et Monsieur, [B], [J] et Maître, [W] ;

— condamner Madame, [M], [U] veuve, [J] et Monsieur, [B], [J] à lui payer la somme de 3.500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses intérêts, il fait valoir que :

— il a été mis en demeure de réitérer la vente à deux reprises mais non de régler la clause pénale, qui ne peut donc trouver application en l’espèce ; la demande de ce chef est donc irrecevable et il sera enjoint à Me, [W] de délivrer le séquestre à son profit ;

— plus subsidiairement, aucun préjudice n’a été subi par Monsieur et Madame, [J] dès lors que la maison a été cédée avant la demande de résolution de plein droit, ils seront donc déboutés de la demande de versement de la clause pénale, devenue sans objet ;

— le notaire a manqué à son devoir de conseil et d’efficacité de l’acte instrumenté, dès lors qu’il n’a pas érigé la réalisation des travaux de toiture en condition suspensive de la vente, de sorte qu’il est bien fondé à solliciter – au visa des articles 1231-1 et 1240 du code civil – garantie de Me, [W] au titre des condamnations éventuellement prononcées à son encontre étant précisé que la mention initiale concernant la durée des travaux a été supprimée ; il n’est pas démontré qu’il aurait fait un choix conscient d’accepter un aléa sur ce point, alors qu’il n’avait aucune maîtrise des démarches de réparations précédemment engagées et d’acquérir un immeuble avec un toit bâché pour une durée indéterminée ;

— en tout état de cause et au visa de l’article 1240 du code civil, il est bien fondé à solliciter la condamnation des consorts, [J] à lui payer la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral du fait de l’impossibilité d’acquérir un bien conforme aux accords initiaux, soit avec un toiture réparée à court délai.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 21 mars 2024, Maître, [W] demande au Tribunal de :

— débouter Monsieur, [K], [H] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Monsieur, [K], [H] à lui payer la somme de 3.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses intérêts, elle fait valoir que :

— Monsieur, [H] ne démontre pas avoir informé le notaire de ce qu’il aurait fait l’acquisition de la maison pour en disposer le temps de la réalisation d’importants travaux de réfection dans son domicile ; il a maintenu son choix de signer le compromis en connaissance de cause alors que de nombreuses toitures de la région de, [Localité 4] avaient été touchées par l’orage de grêle engendrant un afflux de commandes de chantier ;

— les remarques formulées par Monsieur, [H] au sujet de la modification intervenue entre le projet de compromis et le compromis final ne sont pas plus pertinentes mais résultent du choix des parties ; aucune mention ne permet de retenir qu’il était de l’intention des parties que les travaux soient réalisés avant réitération de la vente ; la mention relative à la réalisation des travaux par l’acquéreur en cas de non réalisation au moment de la vente est présente tant dans le projet de compromis que dans sa version finale ; il est établi que Monsieur, [K], [H] avait accepté de courir le risque d’acquérir le bien quand bien même les travaux ne seraient pas achevés dès lors qu’ils étaient financés par l’assureur ; il ne pouvait ignorer enfin que le délai de réalisation n’était pas maîtrisable au regard des nombreux sinistres dans la région.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 novembre 2025 et mise en délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur les demandes formées par les consorts, [J]

Sur la demande de résolution de plein droit et la demande au titre de la clause pénale

L’article 1103 du code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » tandis que l’article 1104 dispose que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Selon l’article 1217, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1228 du code civil dispose que :

“Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts”.

Il résulte de l’article 1231-5 du code civil que :

“Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

En l’espèce, il est constant que les consorts, [J] et Monsieur, [K], [H] ont régularisé un compromis de vente portant sur un bien immobilier sis à, [Localité 4] par acte du 2 août 2022.

Il y a lieu d’observer qu’aucune condition suspensive n’a été prévue au contrat au titre de sa réitération fixée dans les trois mois de la signature du compromis.

Il n’est pas contesté enfin que la réalisation de travaux de réparation de la toiture visés dans l’avant-contrat et ayant fait l’objet d’un sinistre préalable à sa signature, n’avait pas été érigée en condition suspensive de la vente.

Au contraire, le compromis prévoyait :

“si la vente doit être réalisée avant la fin des travaux de réparation, l’acquéreur devra assurer le suisi, lesdits travaux restant à la charge du vendeur par le biais de sa compagnie d’assurance”.

En conséquence, c’est à bon droit que les consorts, [J] estiment que le compromis a été résolu de plein droit aux torts de Monsieur, [K], [H], qui a refusé de finaliser la vente en raison du défaut de réalisation des travaux de toiture avant la date fixée pour la réitération, alors que la réalisation de ces travaux ne constituait pas une condition de la vente.

Il convient donc de constater la résolution de plein droit du compromis.

Il y a lieu de relever que l’avant-contrat contenait une clause ainsi rédigée :

“au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne saisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de SEIZE MILLE TROIS CENT CINQUANTE EUROS (16.350 EUR) à titre de dommages-intérêts conformément à l’article 1235-1 du code civil. (…)” en rappelant que “sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

La mise en demeure préalable, exigence préalable pour obtenir paiement de la clause pénale n’est pas une fin de non recevoir, qui reléverait alors de la compétence exclusive du juge de la mise en état. En revanche, elle est une condition de son bien-fondé.

Force est de relever en l’espèce que, par deux courriers recommandés des 10 et 29 novembre 2022, Me, [W] puis le conseil des consorts, [J] ont mis en demeure Monsieur, [K], [H] de réitérer la vente.

Les deux courriers rappelaient en outre expréssement la clause pénale stipulée dans le compromis de vente à hauteur de 16.350 euros.

Ce faisant, les consorts, [J] sont bien fondés à solliciter application de cette clause, la mise en demeure préalable étant établie.

Il y a lieu d’observer que la durée d’immobilisation du bien a été limitée et le Tribunal ignore si le bien immobilier a été cédé depuis le refus de Monsieur, [K], [H] et à quelle date. L’étendue du préjudice des consorts, [J] ne peut donc être apprécié justement.

Au regard de ces éléments, la clause apparaît manifestement excessive et sera réduite à la somme de 10.000 euros.

Monsieur, [K], [H] sera donc condamné à payer cette somme à Madame, [Z], [J] pour son compte personnel et en qualité de représentante légale de son fils.

En outre, Maître, [W] devra procéder au versement de la somme de 8.175 séquestrée entre ses mains au profit de Madame, [Z], [U] veuve, [J], en son nom personnel et en qualité de représentante légale de son fils,, [B], [J].

Sur la demande de dommages et intérêts

Madame, [Z], [J], au titre de ses deux qualités, sollicite l’attribution d’une somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en raison du stress occasionné par l’absence de réitération de la vente.

Or, il n’est pas démontré que les demandeurs auraient subi un préjudice distinct de celui couvert par la clause pénale, aucune pièce n’étant en outre produite aux débats à ce titre.

En conséquence, les consorts, [J] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral.

Sur les demandes formées par Monsieur, [K], [H]

Sur la demande de garantie à l’encontre du notaire

Conformément à l’article 1240 du code civil :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Les obligations du notaire, qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle.

Le notaire , officier public ministériel authentifiant les actes qu’il rédige ou auxquels il prête son concours, est débiteur d’un devoir de conseil, tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Il doit à ce titre veiller à ce que les parties disposent des clés juridiques nécessaires pour comprendre la portée ou les risques des actes qu’elles concluent par son intermédiaire, peu important les compétences personnelles de celles-ci ou leur assistance par un autre conseil.

En l’espèce, il est acquis que le compromis de vente entre les parties a été rédigé par Me, [W] qui était donc tenue à leur égard d’une obligation de conseil et de mise en garde.

Monsieur, [K], [H] fait grief au notaire de ne pas lui avoir conseillé d’ériger la réalisation des travaux par le vendeur avant réitération de la vente en condition suspensive et ne pas avoir prévu un délai de réparation ou un délai raisonnable, contrairement à sa volonté explicite.

Il y a lieu de relever en effet que la réalisation des travaux de réparation de la toiture, dégradée après un sinistre résultant d’intempérie en juin 2022 n’a pas été érigée en condition suspensive de la vente.

Toutefois, Monsieur, [K], [H] ne produit aucun élément aux débats permettant de déterminer qu’il avait informé le notaire de ce que la réalisation des travaux avant réitération aurait été une condition de son engagement.

Au contraire, la clause visée au compromis de vente visait une alternative soit la réalisation des travaux par le vendeur avant la réitération soit, à défaut par l’acquéreur mais aux frais du vendeur par l’intermédiaire de son assureur, la clause apparaissant parfaitement claire :

“les sommes à recevoir de la compagnie d’assurance en réparation du sinistre dont il s’agit seront versées directement au VENDEUR qui assurera le suivi des travaux et le paiement des factures.

Il n’y aura aucune modification du prix à ce titre.

Si la vente doit être réalisée avant la fin des travaux de réparation, l’acquéreur devra assurer le suivi desdits travaux restant à la charge du vendeur par le biais de sa compagnie d’assurance”.

Il y a lieu d’observer de surcroît que le projet de compromis avait été soumis à observations des parties notamment s’agissant de cette clause qui n’était pas intégralement rédigée.

Or, force est de relever que Monsieur, [K], [H] n’établit pas avoir fait d’observations s’agissant de la partie qui prévoyait déjà dans le projet qu’il devrait assurer le suivi des travaux dans l’hypothèse où la vente serait réalisée avant la fin desdits travaux.

Au regard de la volonté des parties clairement exprimée après soumission d’un projet d’avant-contrat, il ne peut être fait grief au notaire de ne pas avoir conseillé à Monsieur, [K], [H] d’ériger la réalisation des travaux de réparation de la toiture en condition suspensive ou de ne pas avoir prévu un délai de réalisation des travaux, alors de surcroît que lesdits travaux étaient pris en charge par le vendeur via son assureur.

Le manquement du notaire à ses obligations n’est donc pas établi et Monsieur, [K], [H] sera débouté de sa demande de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts

Au regard de ce qui précède et en l’absence de démonstration d’une faute de la part des consorts, [J] au visa de l’article 1240 du code civil, Monsieur, [K], [H] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Monsieur, [K], [H] succombant, il sera condamné aux dépens de l’instance au visa de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de condamner Monsieur, [K], [H] à payer à Madame, [Z], [J] en son nom personnel et ès-qualités, la somme de 1.500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour les mêmes raisons d’équité, il y a lieu de débouter les autres parties de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résolution de plein du droit du compromis du 2 août 2022 entre Madame, [Z], [U] veuve, [J], en son nom personnel et en qualité de représentante légale de son fils,, [B], [J], et Monsieur, [K], [H] aux torts de ce dernier ;

CONDAMNE Monsieur, [K], [H] à payer à Madame, [Z], [U] veuve, [J], en son nom personnel et en qualité de représentante légale de son fils,, [B], [J], la somme de 10.000 euros au titre de la clause pénale visée au compromis de vente du 2 août 2022 ;

ORDONNE à Maître, [W], notaire à, [Localité 4], de procéder au versement de la somme de 8.175 euros séquestrée entre ses mains par Monsieur, [K], [H] au profit de Madame, [Z], [U] veuve, [J], en son nom personnel et en qualité de représentante légale de son fils,, [B], [J], cette somme venant en déduction des condamnations prononcées ;

DÉBOUTE Madame, [Z], [U] veuve, [J], en son nom personnel et en qualité de représentante légale de son fils,, [B], [J], de sa demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral ;

DÉBOUTE Monsieur, [K], [H] de sa demande de garantie à l’encontre de Maître, [W] ;

DÉBOUTE Monsieur, [K], [H] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre des consorts, [J] en réparation d’un préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur, [K], [H] à payer à Madame, [Z], [U] veuve, [J], en son nom personnel et en qualité de représentante légale de son fils,, [B], [J], la somme de 1.500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [K], [H] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi, la présidente a signé ainsi que la greffière.

La greffière, La présidente,