TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Loyers Commerciaux

N° RG 21/00009 – N° Portalis DB2H-W-B7F-VWNZ

Jugement du 05 Novembre 2024

N° minute :

Notifié le :

Copie exécutoire

et expédition à :

Maître [Y] METRAL de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES – 773

Expédition à :

Maître [Z] [W] de la SELARL DPG – 1037

Expédition :

Régie

Expert

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 05 Novembre 2024 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Valérie IKANDAKPEYE, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 01 Octobre 2024 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. SERM, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.P. PIERRE-PLUS, représentée par sa gérante la SA AEW CILOGER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Bruno METRAL de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

1

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier du 10 mars 2021, la société SERM a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux la société PIERRE-PLUS aux fins de :

— fixer le prix du bail renouvelé à compter du 7 mars 2021 à la somme annuelle de 37 200 € hors taxes et hors charges, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées

— condamner la requise au paiement de la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement en date du 6 septembre 2022 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure, le tribunal après avoir constaté l’absence d’accord des parties sur le montant du loyer de renouvellement et que la règle du plafonnement du loyer ne s’appliquait pas en l’espèce, la location ayant été consentie pour une durée de 10 années à compter du 7 mars 2011 pour se terminer le 6 mars 2021,a ordonné une expertise confiée à Monsieur [X] [L] pour fournir les éléments déterminant la valeur locative des locaux au 7 mars 2021.

L’expert a déposé son rapport le 7 août 2023.

Dans son mémoire après expertise numéro 2 la société SERM demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer à la somme de 41 871 € par an, en principal, la valeur locative du bail renouvelé entre les parties au 7 mars 2021, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées

— condamner la société AEW COMMERCES EUROPE, anciennement dénommée PIERRE-PLUS à lui verser une indemnité de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la procédure qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire.

La société AEW COMMERCES EUROPE entend pour sa part dans son dernier mémoire numéro 3 que :

— le loyer soit fixé à la somme annuelle de hors taxes hors charges de 68 703 € au 7 mars 2021, soit 67 203 € pour les locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée et 1 500 € pour l’emplacement de parking situé au sous-sol

— la société SERM soit déboutée de l’intégralité de ses demandes et qu’elle soit condamnée au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé à titre liminaire qu’il a déjà été constaté que la durée contractuelle étant de 10 ans, la règle du plafonnement du loyer ne s’applique pas.

Qu’il convient dès lors de se prononcer sur la valeur locative applicable au nouveau bail.

Attendu que l’expert judiciaire aux termes de son rapport, a relevé que :

— les locaux sont situés dans un vaste ensemble immobilier des années 1980 dénommé le Mercière Jacobins. L’ensemble immobilier est à usage mixte, commerces, bureaux, logements, résidence hôtelière et forme l’extrémité d’un îlot avec la [Adresse 12] à l’Ouest, la [Adresse 15] au Nord et la [Adresse 14] à l’Est

Les locaux de l’espèce forment l’angle de la [Adresse 12] et de la [Adresse 15].

— ils sont accessibles par une porte vitrée à deux vantaux en façade sur la [Adresse 12], l’entrée principale dans la Véranda. Il présente également deux accès secondaires, l’un sur la [Adresse 15] également sur la Véranda, le second sur la [Adresse 12] pour les livraisons. Globalement, les locaux se composent de trois zones : une véranda en angle à usage de salle de restaurant avec un coin bar (hors périmètre) Cette partie est dehors du périmètre de notre intervention. La véranda est située sur le terrain de la copropriété, sur les parcelles AE n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] (plan cadastral en annexe) / la continuité de la salle de restaurant dans les locaux de l’espèce / les cuisines, chambre froide et local réserve

— la surface utile s’élève à 158,1 m2 et la surface pondérée à 134,20 m2

— les linéaires de façade des locaux s’élèvent à 25 m ([Adresse 12] : 12m / [Adresse 15] : 9 m / [Adresse 15] angle : 4 m

— les linéaires de façade de la véranda sont de 33 m ([Adresse 12] : 15m / [Adresse 15] : 14 m / [Adresse 15] angle : 4 m)

— le dernier loyer au 1er trimestre 2021 est de 63 826,68 €

Attendu que les pondérations appliquées par l’expert judiciaire sont conformes aux préconisations de la charte de l’expertise en évaluation immobilière (mars 2017) et tiennent compte de l’intérêt commercial de chaque surface des locaux.

Que Monsieur [L] a intégré dans son rapport les observations de la société SERM et ramené à 0,30 le coefficient appliqué pour les locaux sociaux.

Qu’il a différencié à juste mesure, les coefficients pour la zone d’angle Ouest (1,30) et Est (1,10) pour tenir compte de leurs qualités commerciales spécifiques en raison de la configuration des locaux donnant sur la rue piétonne (à l’Ouest sur la [Adresse 12] et à l’Est sur la [Adresse 15]).

Que la surface utile s’élève dès lors à 158,1 m2 et la surface pondérée à 134,2 m2.

Attendu que la destination des lieux n’a pas connu de modification durant le bail expiré, à savoir : usage exclusif de Restauration traditionnelle, épicerie fine, traiteur, bar.

Que la taxe foncière est remboursée au Bailleur et que l’assurance de l’immeuble du Bailleur est remboursée par le Preneur.

Que s’agissant des fadeurs locaux de commercialité, l’expert judiciaire a relevé que : les locaux sont implantés dans le [Localité 4] [Localité 11]. Ils forment l’angle de deux rues piétonnes, la [Adresse 12] et la [Adresse 15]. C’est une localisation au coeur de la Presqu’lle, au sein d’un secteur piéton et où tous les pieds des immeubles anciens de caractère sont occupés par des bars et des restaurants. On peut citer, dans le voisinage immédiat, CASA SOHO (bar restaurant), King Arthur (Pub), Café Leone (bar Tapas), CASABEA (bar restaurant), le Welsh Beer Bar (bar), L'[Localité 9] Di Vin (bar à vins), L’épicerie de Ginette- Bistrot à Tartines, Le Bistrot de [Localité 11] (brasserie). Un environnement de bar -restaurant avec les [Adresse 16], [Adresse 18], [Adresse 10] qui forment un cheminement piéton entre la [Adresse 13] et les quais de [Localité 17]".

Que s’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, Monsieur [L] a étudié les termes de comparaison fournis par les experts amiables des parties, s’agissant du Cabinet [K] de février 2020 et de Monsieur [J] de mars 2021.

Qu’il a étudié trois autres références portant sur les bars ([Adresse 7]) et sur un restaurant ([Adresse 6] et [Adresse 8]).

Qu’il a déterminé au vu de ces multiples références portant sur des locaux et une et activités comparables un prix au mètre carré pondéré de 450 € HT HC, soit un nouveau bail au 7 mars 20221 de 60 400 € (134,2 m2p x 450 € ).

Attendu que pour tenir compte des spécificités du bail en cause et de leur incidence sur le loyer du bail à renouveler, il convient d’appliquer à cette valeur locative un abattement de 3% tenant compte du fait que les frais d’assurance incombant au bailleur sont remboursés par le preneur (- 1 800 €), que les parties ont contractuellement convenu qu’en cas de destruction et de reconstruction d’une nouvelle terrasse, le bail initial serait de 60 000 €, soit un impact de + 14,2 % = 8 600 € et que le Bailleur bénéficiant d’un droit de préemption sur la cession de fonds de commerce, avec un droit de substitution à un tiers, il convient d’appliquer un abattement de 2% = – 1 200 €, soit pour un montant total de + 5 600 €.

Attendu qu’il n’y a pas lieu de tenir compte des travaux d’aménagements et d’améliorations réalisés par le preneur, en l’absence de communication par le bailleur de plan antérieur, ni d’autorisation spécifique du bailleur alors même qu’aux termes du contrat de bail : « Tous travaux comportant changement de distribution, démolitions ou percements de murs, de poutres ou de planchers, installation de machinerie quelle qu’en soit la source d’énergie, devront faire l’objet d’une autorisation préalable et écrite du Bailleur ».

Que c’est à bon droit et alors même que les termes de comparaison retenus par l’expert incluent le montant de la taxe foncière, qu’il n’y a pas lieu de la déduire une seconde fois pour le commerce considéré sauf à fausser mécaniquement la valeur de renouvellement.

Que l’expert a tenu compte à juste mesure du droit de terrasse conformément à la commune intention des parties

Qu’il sera enfin rappelé que les parties se sont accordées devant l’expert judiciaire sur un loyer de parking en sous-sol de 1 500 € HT HC / an.

Que compte tenu de ces éléments, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 3 mars 2021 à la somme de 67 500 € HT et HC (60 400 € + 5 600 € + 1 500 €).

Que l’instance ayant été rendue nécessaire au vu des prétentions manifestement infondées de la société SERM, laquelle sollicitait un loyer de renouvellement minoré de 37 200 €, porté ensuite à 41 871 €, il convient de la condamne aux dépens de l’instance en ce compris les seuls frais d’expertise.

Que l’équité commande en l’espèce, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Que la société SERM sera condamnée à verser à la société AEW COMMERCES EUROPE la somme de 1 500 € de ce chef.

Qu’il n’y a pas lieu de l’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, compte tenu de l’ancienneté du renouvellement.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

RAPPELLE que le déplafonnement du loyer a déjà été constaté dans notre précédent jugement du 6 septembre 2022 ;

FIXE à la somme de 67 500 € HT et HC le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 7 mars 2021, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance d’arriéré, conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code civil et capitalisés selon les modalités de l’article 1154 du Code civil

CONDAMNE la société SERM à verser à la société AEW COMMERCES EUROPE la somme de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SERM aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

Ladite décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT