TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

☞ GREFFE CIVIL

RG N° N° RG 25/00695 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D7CL

Minute : 26/377

JUGEMENT

Du :30 Avril 2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 30 Avril 2026;

Sous la Présidence de Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Anne ROUX, Greffier;

Après débats à l’audience du 03 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Madame [W] [M], demeurant 6 route d’Aumetz – 57390 AUDUN-LE-TICHE

représentée par M^e Caroline RUMBACH, avocat au barreau de METZ

ET :

DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. 3B PATRIMOINE M. [Y] [B], demeurant Venant aux droits de la SCI DU STADE – 104 rue Cambronne – 75015 PARIS, non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2014, à effet au 1er juin 2014, la S.C.I. DU STADE a donné à bail à Mme [M] [W], pour une durée de 3 ans, un local à usage d’habitation situé 6 route d’Aumetz 57390 à AUDUN LE TICHE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 650 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 600 euros.

La SCI 3B PATRIMOINE a acquis l’immeuble de la SCI DU STADE par acte reçu le 8 septembre 2022.

Un arrêté de mise en sécurité d’urgence pour un danger imminent a été pris le 21 décembre 2022.

Un diagnostic de non décence et d’insalubrité a été posé le 29 août 2023 par la société SOLIHA.

Un constat de non décence a été pris par la CAF le 19 septembre 2023, le logement étant qualifié de non conforme.

Par acte de commissaire de justice du 13 août 2025 signifié par remise à personne habilitée, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Mme [M] [W] a assigné la S.C.I. 3B PATRIMOINE à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville et a sollicité de voir :

DIRE ET JUGER ses demandes recevables et bien fondées,

CONDAMNER la SCI 3B PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal, à exécuter ou à faire exécuter à sa charge les travaux suivants, dans le délai de 15 jours du prononcé du jugement et ensuite sous astreinte de 100 euros par jour de retard :

Reprise du plafond de la salle de bain Traitement des importantes moisissures et de salpêtre Isolation du logement Remplacement des menuiseries et de la porte d’entrée vétustes et non étanches à l’air et à l’eau Déblocage des volets dans les chambres Mise aux normes du système électrique Remplacement de la chaudière Mise en place d’un système d’eau suffisamment puissant (eau chaude et pression partout) Remise en état du système de chauffage Production d’un DPE Reprise du système de déversement des eaux uséesSE RÉSERVER la liquidation de l’astreinte.

AUTORISER Mme [M] [W] à consigner le montant du loyer auprès de la Caisse de dépôt et Consignation du jour du prononcé du jugement au jour du parfait achèvement des travaux de remise en état.

CONDAMNER la SCI 3B PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal, à lui payer la somme de 31.200 euros en réparation du préjudice de jouissance subi sur une période de 60 mois et ce avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la SCI 3B PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal, à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi et ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir ;

CONDAMNER la SCI 3B PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal, à lui payer la somme de 2 000 Euros, d’indemnisation au titre de la résistance abusive, et ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir.

CONDAMNER la SCI 3B PATRIMOINE à produire un compte entre les parties tenant compte de la déduction de 291 euros par mois depuis le 1er janvier 2024 jusqu’au prononcé du jugement et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement.

SE RÉSERVER la liquidation de l’astreinte.

CONDAMNER la SCI 3B PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Madame [M] [W] la somme de 1.500 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

FORMALISER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER la SCI 3B PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers frais et dépens de la présente instance.

A l’audience du 3 mars 2026, Mme [M] [W] a comparu représentée par son conseil. Elle a réitéré les termes de son assignation.

La SCI 3B PATRIMOINE n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions susvisées, il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

I. SUR LA CONDAMNATION AUX TRAVAUX

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. »

Il ressort des termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 indique que le logement doit permettre une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Par ailleurs, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats, et plus particulièrement du constat établi par la société SOLIHA le 29 août 2023 que le logement litigieux est affecté de multiples désordres :

effondrement du plafond de la salle de bain, présence de moisissures et de salpêtre, phénomène de condensation dans le logement, vétusté et dégradation des menuiseries extérieures, impossibilité de manoeuvrer les volets des menuiseries de la chambre donnant sur rue et de la chambre donnant sur la forêt ne permettant pas de maintenir un éclairage naturel suffisant dans ces pièces en pleine journée, ou d’assurer une pleine occultation de ces pièces la nuit,absence de tableau de répartition électrique dans le logement, prises électriques surchargées (risque d’incendie lié à un risque de surintensité,défaut de fonctionnement de la chaudière à gaz murale,production d’eau chaude sanitaire insuffisante,impossibilité de constater le bon fonctionnement du système de chauffage,refoulement abondant des eaux usées à l’arrière de l’immeuble.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le logement présente plusieurs points d’indécence et que Mme [M] [W] est fondée à solliciter la mise en conformité du logement sur les points suivants :

Reprise du plafond de la salle de bain Traitement des importantes moisissures et de salpêtre Isolation du logement Remplacement des menuiseries et de la porte d’entrée vétustes et non étanches à l’air et à l’eau Déblocage des volets dans les chambres Mise aux normes du système électrique Remplacement de la chaudière Mise en place d’un système d’eau suffisamment puissant (eau chaude et pression partout) Remise en état du système de chauffage Production d’un DPE Reprise du système de déversement des eaux usées

Compte tenu de l’ampleur des travaux nécessaires, l’obligation de faire sera à exécuter dans un délai de douze mois à compter de la signification de la présente décision. Elle sera assortie d’une astreinte, provisoirement fixée à 50 euros par jour de retard et ce sur une durée de six mois.

II. SUR LES DOMMAGES-INTÉRÊTS

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La responsabilité contractuelle sanctionne le dommage subi par une partie lors de l’inexécution d’un contrat. Elle nécessite pour être engagée la caractérisation d’un dommage, d’un fait dommageable et d’un lien de causalité.

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 du code civil révoit que le débiteur d’une obligation contractuelle peut être condamné à verser des dommages et intérêts en cas d’inexécution ou de retard, sauf s’il prouve que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, il est constant que le manquement de la SCI 3B PATRIMOINE à son obligation de délivrance d’un logement décent, ce qui a nécessairement causé un préjudice de jouissance à Mme [M] [W].

En l’espèce, si Mme [M] [W] fait valoir un préjudice de jouissance sur une période de cinq années, elle ne rapporte pas la preuve de l’existence de ces désordres sur toute l’étendue de la période. En outre, si elle indique avoir alerté le bailleur sur les désordres et sollicité à plusieurs reprises la remise en état du logement, elle n’en rapporte pas davantage la preuve.

Il ressort toutefois des pièces versées au débat que le logement présentait plusieurs points d’indécence dès le 29 août 2023, date à laquelle a été dressé le constat de non décence du logement par la société SOLIHA. Il ressort en outre du courrier de la CAF daté du 19 septembre 2023 que la SCI 3B PATRIMOINE s’est vue notifier la conservation de l’allocation logement si bien qu’elle ne pouvait ignorer à cette date les désordres et malfaçons dont est affecté le logement. Partant, cette date constitue le point de départ du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent. La SCI 3B PATRIMOINE ne rapportant nullement la preuve de travaux de mise en conformité du logement, il y a lieu de considérer que les désordres relevés persistent à ce jour.

Compte tenu de l’ampleur des désordres constatés qui ont privé la locataire de l’usage paisible de son logement, il convient d’évaluer le préjudice à un total de 80 % du loyer sur la période courant du 19 septembre 2023 à la date du présent jugement, soit la somme de 16.536 euros (650 (euros) / 30 (jours) x 954 (jours)x80 %).

La SCI 3B PATRIMOINE sera condamnée à verser la somme de 16.640 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral

En l’espèce, s’il est constant que la SCI 3B PATRIMOINE a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, il ne ressort pas des pièces versées au débat la démonstration d’un préjudice moral subi par Mme [M] [W] pas plus que du montant sollicité.

En conséquence, il y aura lieu de rejeter la demande d’indemnisation au titre d’un préjudice moral formulé par Mme [M] [W].

Sur la résistance abusive

En application de l’article 1240 du Code civil, la personne dont la faute cause à autrui un dommage s’oblige à le réparer.

La résistance abusive du défendeur, qui se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, peut constituer une faute ouvrant droit à réparation au sens de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, l’inaction de la SCI 3B PATRIMOINE en dépit des mises en demeure de mise en conformité adressées par la CAF et par le Président de la Communauté de Communes Pays Haut Val d’Alzette ont contraint Mme [M] [W] à intenter une action en justice pour faire valoir ses droits.

Ce comportement est constitutif d’une résistance abusive ouvrant droit à réparation pour la demanderesse.

La SCI 3B PATRIMOINE sera condamnée à verser à Mme [M] [W] la somme de 500 euros à ce titre.

III. SUR LA CONSIGNATION DES LOYERS

Aux termes de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’Prévisualiser : article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitationarticle L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. (…) »

Eu égard à l’indécence du logement, Mme [M] [W] sera autorisée à consigner les loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignations à compter du présent jugement et jusqu’à parfait achèvement des travaux de remise en état.

Il convient en outre d’ordonner la transmission du présent jugement au représentant de l’État.

IV. SUR LA PRODUCTION DE COMPTE SOUS ASTREINTE

L’alinéa 2 de l’article 11 du code de procédure civile prévoit que si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime.

Il ne saurait être fait droit à la demande de condamnation de production sous astreinte d’un compte entre les parties dès lors qu’aucune démarche amiable ne semble avoir été tentée et n’est en tout cas nullement démontrée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner la SCI 3B PATRIMOINE aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [M] [W], la SCI 3B PATRIMOINE sera condamnée à lui verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI 3B PATRIMOINE à exécuter ou faire exécuter à sa charge les travaux de remise en état du logement sis 6 route d’Aumetz 57390 à AUDUN LE TICHE, section 19 parcelle 28, selon les modalités décrites ci-après, dans le délai de 12 mois à compter de la signification de la présente décision et ce, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai de 12 mois, l’astreinte étant limitée à une durée de 6 mois ;

DIT que les travaux de mise en conformité porteront sur les éléments suivants :

Reprise du plafond de la salle de bain Traitement des importantes moisissures et de salpêtre Isolation du logement Remplacement des menuiseries et de la porte d’entrée vétustes et non étanches à l’air et à l’eau Déblocage des volets dans les chambres Mise aux normes du système électrique Remplacement de la chaudière Mise en place d’un système d’eau suffisamment puissant (eau chaude et pression partout) Remise en état du système de chauffage Reprise du système de déversement des eaux uséesORDONNE à la SCI 3B PATRIMOINE de communiquer le diagnostic de performance énergétique du logement à Mme [M] [W] dans un délai de 15 jours et ce sous astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard passé ce délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, l’astreinte étant limitée à une durée de 6 mois ;

DIT que le juge des contentieux de la protection de Thionville se réservera la liquidation de l’astreinte ;

AUTORISE Mme [M] [W] à consigner le montant des loyers à compter du présent jugement et jusqu’à parfait achèvement des travaux auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ;

REJETTE la demande de production sous astreinte du compte entre les parties ;

CONDAMNE la SCI 3B PATRIMOINE à verser à Mme [M] [W] la somme de 16.536 euros au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de condamnation formée par Mme [M] [W] au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la SCI 3B PATRIMOINE à verser à Mme [M] [W] la somme de 500 euros au titre de la résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ;

CONDAMNE la SCI 3B PATRIMOINE aux entiers frais et dépens ;

CONDAMNE la SCI 3B PATRIMOINE à verser à Mme [M] [W] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet de la Moselle ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par M^me Anne ROUX greffière.

La greffière, Le juge,