TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [X] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Ali DERROUICHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09038 – N° Portalis 352J-W-B7I-C555Y

N° MINUTE : 8

JUGEMENT

rendu le 30 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO,

[Adresse 3]

représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [P],

[Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 janvier 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09038 – N° Portalis 352J-W-B7I-C555Y

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 9 novembre 2023, la société HÉNÉO a donné à bail à Monsieur [X] [P] un appartement meublé à usage d’habitation dans un logement-foyer situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant une redevance mensuelle révisable de 613,39 euros charges comprises.

Par contrat sous seing privé du 14 novembre 2023, la société HÉNÉO a par ailleurs donné à bail à Monsieur [X] [P] un emplacement de stationnement situé à la même adresse (référencé n° 52037002, groupe 5203, lot n°7002) moyennant un loyer mensuel de 91,98 euros.

Des redevances et des loyers étant demeurées impayés, la société HÉNÉO a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 378,90 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 15 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, la société HÉNÉO a fait assigner Monsieur [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le contrat de résidence et le contrat de location d’emplacement de stationnement et la résiliation des contrats au 15 août 2024,

— subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence et du contrat de location d’emplacement de stationnement à compter de la décision à intervenir,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [P] et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, sous astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de 48 heures de la signification du jugement à intervenir,

— ordonner le transport de séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques du défendeur,

— condamner Monsieur [X] [P] à payer la somme de 4 111,29 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance et du loyer courant jusqu’à la complète libération des lieux,

— rejeter toute demande de délais de grâce et dans l’hypothèse où ils seraient accordés prévoir une clause de déchéance du terme en cas de défaut de paiement,

— condamner Monsieur [X] [P] à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

A l’audience du 20 novembre 2024, la société HÉNÉO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 5 540,85 euros, selon décompte du 13 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Monsieur [X] [P], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 270 euros en plus des échéances courantes.

Il justifie les impayés par des dépenses occasionnées sur son véhicule et explique être gardien de la paix moyennant un salaire de l’ordre de 2 000 euros par mois, attendre le versement de primes d’installation et pour les jeux olympiques, vivre seul et s’acquitter de pensions alimentaires pour un total de 528 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2025.

MOTIFS

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [X] [P] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de résidence et du contrat de location d’emplacement de stationnement

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 9 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article 9) et il en est de même du contrat de location d’emplacement de stationnement (page 2) et un commandement visant ces clauses a été signifié le 15 juillet 2024 pour la somme en principal de 3 378,90 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances et des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspond bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevance et que Monsieur [X] [P] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois (aucune somme n’ayant été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans le contrat de résidence et le contrat de location d’emplacement de stationnement sont réunies à la date du 16 août 2024.

Monsieur [X] [P] étant sans droit ni titre depuis 17 août 2024 et aucun délai de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire ne pouvant lui être légalement accordés, le contrat de résidence n’étant pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 comme rappelé ci-dessus, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après) de nature à réparer le préjudice subi par la demanderesse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [P] est redevable des loyers et des redevances impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence et du contrat de location d’emplacement de stationnement en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il ressort de décompte produit que Monsieur [X] [P] est redevable à la date du 13 novembre 2024 de la somme de 5 540,85 euros au titre des redevances, loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à novembre 2024 inclus.

Monsieur [X] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à payer à la société HÉNÉO la somme de 5 540,85 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024 sur la somme de 3 378,90 euros, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [X] [P] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance et au montant du loyer, majorés des charges, si le contrat de résidence et le contrat de location d’emplacement de stationnement s’étaient poursuivis, jusqu’à la date de libération définitive des lieux.

Sur les délais de paiement non suspensifs des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la situation de Monsieur [X] [P] qui déclare percevoir un salaire de l’ordre de 2 000 euros par mois et les propositions qu’il a faites à l’audience justifient de tels délais, qui n’apparaissent pas contraires aux besoins du créancier.

Il convient donc de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif et de prévoir que tout défaut de paiement d’une mensualité justifiera de l’exigibilité totale de la somme due.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [P], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la société HÉNÉO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 9 novembre 2023 entre la société HÉNÉO et Monsieur [X] [P] concernant l’appartement meublé à usage d’habitation dans un logement-foyer situé [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 16 août 2024,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu le 14 novembre 2023 entre la société HÉNÉO et Monsieur [X] [P] concernant un emplacement de stationnement situé [Adresse 1] (référencé n° 52037002, groupe 5203, lot 7002) sont réunies à la date du 16 août 2024,

DÉBOUTE Monsieur [X] [P] de sa demande de délais de paiement suspendant les effets des clauses résolutoires insérées au contrat de résidence et au contrat de location d’emplacement de stationnement,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [P] de libérer les lieux (appartement meublé à usage d’habitation et emplacement de stationnement) et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HÉNÉO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux s’agissant de l’appartement à usage d’habitation, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DÉBOUTE la société HÉNÉO de sa demande de réduction du délai prévu par les articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE la société HÉNÉO de sa demande d’astreinte,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [X] [P] à verser à la société HÉNÉO la somme de 5 540,85 euros (décompte arrêté au 13 novembre 2024, incluant les mensualités de novembre 2024), correspondant à l’arriéré des redevances, loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au titre du contrat de résidence et du contrat de location d’emplacement de stationnement avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024 sur la somme de 3 378,90 euros,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE Monsieur [X] [P] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 230 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et dépens inclus,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital,

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d’exécution sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

RAPPELLE qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

CONDAMNE Monsieur [X] [P] à verser à la société HÉNÉO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat de résidence s’était poursuivi, à compter de l’échéance de décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE Monsieur [X] [P] à verser à la société HÉNÉO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat de location d’emplacement de stationnement s’était poursuivi, à compter de l’échéance de décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE Monsieur [X] [P] à verser à la société HÉNÉO une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [P] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.