REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/00340 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G3QZ

N° minute : 25/00069

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Association ALFA 3A

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [W] [Z], munie d’un pouvoir de représentation

et

DEFENDERESSE

Madame [H] [P] [T] épouse [M]

née le 08 Octobre 1967 à [Localité 5] (ROUMANIE)

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 09 Janvier 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025

copies délivrées le 13 FEVRIER 2025 à :

Association ALFA 3A

Madame [H] [P] [T] épouse [M]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 13 FEVRIER 2025 à :

Association ALFA 3A

RAPPEL DES FAITS

L’association ALFA 3A a donné à bail à Mme [H] [M] née [T] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 4] par contrat du 15 juin 2007, pour un loyer mensuel de 478,93 € charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, l’association ALFA 3A a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 5 avril 2023 ; puis elle a fait assigner Mme [H] [M] née [T] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire du tribunal de proximité de Belley, par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et la condamnation de celle-ci au paiement de l’arriéré locatif.

Par jugement du 9 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Belley s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse.

Les parties ont été avisées de la poursuite de l’affaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Bourg-en-Bresse pour l’audience du 5 décembre 2024 puis du 9 janvier 2025.

A cette audience, l’association ALFA 3A maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette locative. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de "constater que Mme [M] a enfreint les clauses du contrat de bail" et prononcer la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [H] [M] née [T], ainsi que tous occupants de son chef,

— de condamner Mme [H] [M] née [T] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner Mme [H] [M] née [T] à lui payer la somme de 21.729,03 € (décembre 2024 inclus) au titre de l’arriéré locatif, outre la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens.

Bien que régulièrement assignée le 22 mars 2024 à étude, puis avisée des renvois, Mme [H] [M] née [T] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 25 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’association ALFA 3A justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mars 2024 , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

En application de l’article 12 du code de procédure civile, il convient de requalifier la demande de « prononcé » de la résiliation en demande de « constat de résiliation », la demanderesse invoquant clairement au sein de son assignation la clause résolutoire et manifestant l’intention de se prévaloir du bénéfice de ladite clause.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”.

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 15 juin 2007 contient une clause résolutoire (article paragraphe X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 avril 2023, pour la somme en principal de 17.918,94 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 juin 2023.

En l’absence de demande de délais de la défenderesse, et au regard du montant de la dette, étant précisé que la situation continue de s’aggraver, le plan de surendettement n’étant pas respecté ni le loyer courant régulièrement réglé, l’expulsion de Mme [H] [M] née [T] sera ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’association ALFA 3A produit un décompte démontrant que Mme [H] [M] née [T] reste devoir la somme de 21.729,03€, dette arrêtée au 10 janvier 2025 incluant l’échéance de décembre 2024 et un prélèvement prévu le 10 janvier 2025 pour un montant de 401,17 €.

La défenderesse, non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 juin 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La défenderesse sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 21.729,03€, dette arrêtée au 10 janvier 2025 incluant l’échéance de décembre 2024 et un prélèvement prévu le 10 janvier 2025 pour un montant de 401,17 €, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [H] [M] née [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’association ALFA 3A, Mme [H] [M] née [T] sera condamné à lui verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2007 entre l’association ALFA 3A et Mme [H] [M] née [T] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 6 juin 2023 ;

AUTORISE l’association ALFA 3A à faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [M] née [T] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Mme [H] [M] née [T] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Mme [H] [M] née [T] à verser à l’association ALFA 3A la somme de 21.729,03 €, dette arrêtée au 10 janvier 2025 incluant l’échéance de décembre 2024 et un prélèvement prévu le 10 janvier 2025 pour un montant de 401,17 € ;

CONDAMNE Mme [H] [M] née [T] à payer à l’association ALFA 3A l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de janvier 2025 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou l’expulsion ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE Mme [H] [M] née [T] à verser à l’association ALFA 3A une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [H] [M] née [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 13 février 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,