MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 04 Novembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 23/02068 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YR4C

AFFAIRE : S.C.I. ROSELEND INVEST C/ S.A.R.L. AUTO PARCK, [S] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie IKANDAKPEYE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ROSELEND INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

S.A.R.L. AUTO PARCK, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Pierre BATAILLE, avocat au barreau de LYON

Monsieur [S] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Débats tenus à l’audience du 09 Septembre 2024

Notification le

à :

Maître Jérôme ORSI Toque – 680, Expédition et Grosse

Maître Pierre BATAILLE Toque – 1507, Expédition

ELEMENTS DU LITIGE

La société ROSELEND INVEST SCI a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 17 novembre 2023 la société AUTO PARCK SARL et Monsieur [S] [Y] pour voir constater la résiliation du bail commercial qu’elle a consenti à la société AUTO PARCK dont monsieur [Y] s’est porté caution des engagements, le 1er mars 2011 sur les locaux situés à [Adresse 3] pour un loyer annuel de 20400 euros HT et HC payable par mois d’avance, pour défaut de paiement des causes du commandement délivré le 2 août 2023 de payer la somme principale de 10331,65 euros au titre des loyers et des charges dus au mois d’août 2023, visant la clause résolutoire du bail, voir autoriser son expulsion sous astreinte, la voir condamner à lui payer la somme provisionnelle de 14094,35 euros au titre des loyers et des charges échus au 31 octobre 2023, une clause pénale de 1490,43 euros soit 10% des échéances impayées, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de euros jusqu’à la libération effective des lieux outre la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société AUTO PARCK sollicite le rejet des demandes, subsidiairement l’octroi de délais de paiement sur quatre mois et la suspension des effets de la clause résolutoire, à titre reconventionnel la consignation des loyers sur un compte CARPA dans l’attente de l’exécution par la bailleresse des travaux de réparation de la toiture, la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle subit depuis fin 2021 des fuites de la toiture qui semblent consécutives à des travaux de réfection de celle-ci et de changement des descentes d’eaux pluviales.

Les véhicules de luxe qu’elle commercialise subissent ces infiltrations et des feuilles qui proviennent des arbres aux alentours.

Par ordonnance en date du 28 février 2023, elle a obtenu que le juge des référés désigne un expert, monsieur [C] [E], dont les opérations sont toujours en cours, mais qui a constaté l’importance des désordres d’humidité sur la totalité des murs du local et des éléments d’éclairages et trableaux électriques. Suite à la présente assignation, elle a néanmoins payé la somme de 14000 euros aux mois de mai et septembre 2023.

Le bailleur a fait pratiquer une saisie conservatoire qui a permis d’immobiliser la somme de 17190,70 euros.

La société AUTO PARCK soutient que l’action est irrecevable pour concerner le bail du 1er mars 2011, qui depuis a été résilié du fait d’un nouveau bail consenti le 1er mars 2020.

Les demandes se heurtent à l’existence de contestations sérieuses, dès lors que le commandement se rapporte au bail du 1er mars 2011 qui n’est plus en vigueur et qu’il a été délivré le 2 août 2023, période de fermeture annuelle, ne permettant pas au preneur de réagir dans le délai d’un mois, ce qui caractérise la mauvaise foi du bailleur.

Le juge des référés n’est pas compétent pour trancher l’exception d’inexécution fondée sur le manquement du bailleur à son obligation d’entretien concernant le défaut d’étanchéité de la toiture qui rend le local commercial impropre à sa destination.

Le local constitue en effet une surface de vente de véhicules de luxe affecté par l’invasion des feuilles et par des salissures.

La dette locative est en outre affectée d’erreurs dans le calcul de l’indexation et s’élève à la somme de 23251,74 euros au mois de septembre 2024 et non pas à 27151,54 euros comme soutenu.

Enfin la société AUTO PARCK subit des répercussions sur son activité dans la jouissance du local, ce qui justifie l’octroi de délais de paiement.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société ROSELEND INVEST porte sa demande de condamnation à la somme de 19267,49 euros, soit 17515,90 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges au 31 mai 2024 et 1751,59 euros au titre de la clause pénale.

Elle ignorait la conclusion d’un nouveau bail que sa venderesse la société SMS ne lui avait pas communiqué, mais qui comprend les mêmes stipulations relatives à la clause résolutoire. Quant à l’exception d’inexécution, la locataire a renoncé à tout recours contre son bailleur aux termes du bail en cas de troubles de jouissance dans les lieux loués. D’autre part cette exception ne peut être retenue que si le trouble invoqué rend les lieux loués impropres à leur usage, ce qui n’est pas ici le cas, la société AUTO PARCK n’ayant jamais cessé d’exploiter son activité. Il est dû une indemnité forfaitaire aux termes du bail.

Régulièrement cité par application des dispositions de l’article 659 du Code de Procédure Civile, Monsieur [S] [Y] ne comparaît pas.

MOTIFS DE LA DECISION

La demanderesse produit le bail conclu avec la société SMS le 1er mars 2011, portant l’engagement de caution solidaire manuscrit de monsieur [Y], quatre commandements de payer successifs visant la clause résolutoire du bail de 2011, le relevé néant des inscriptions hypothécaires du 18 octobre 2023, les décomptes des sommes dues arrêtés au 5 septembre 2024 pour une dette de 21090,77 euros.

La société AUTO PARCK produit le bail conclu le 1er mars 2020 avec la société SMS, propriétaire antérieure des locaux, qui prévoit la même clause résolutoire et les mêmes obligations de la caution que le bail initialement consenti par cette même bailleresse.

Le commandement de payer basé sur le premier bail motivé par le défaut de paiement des loyers et des charges est donc valable mais il est probable que le calcul des sommes dues ne soit pas conforme aux stipulations du second bail qui prévoit un loyer annuel de 24000 euros.

La date de sa délivrance ne permet pas de conclure à la malignité du bailleur alors que ce commandement suit trois commandements antérieurs depuis 2022 et que ce n’est qu’au mois de décembre 2023 que la société AUTO PARCK a réglé la somme de 14000 euros après accroissement de la dette. L’action est donc recevable.

Les infiltrations d’eau et l’entrée de feuilles dans le local donné à bail lors des pluies violentes sont établies par les photographies, le procès-verbal de constat d’huissier de Maître [D] en date du 9 juin 2022 et le premier compte-rendu d’expertise judiciaire du 3 novembre 2023 de Monsieur [E] désigné par ordonnance du 28 février 2023. Il n’est pas cependant établi ni soutenu que ces désordres aient eu une répercussion notable sur l’exploitation de la société AUTO PARCK, qui la poursuit dans les conditions habituelles même avec désagrément. Il n’est pas ainsi établi un défaut de délivrance des locaux pouvant justifier d’une exonération de paiement des loyers totale ni même partielle.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des causes du commandement dans le délai d’un mois et de condamner la société AUTO PARCK, solidairement avec monsieur [Y] caution, à payer la somme provisionnelle demandée diminuée de la somme de 3899,80 euros dès lors que la locataire conteste le décompte de l’indexation du bail de ce montant. C’est donc la somme de 13616,10 euros que la société AUTO PARCK et monsieur [Y] sont condamnés à payer au titre des loyers et des charges arrêtés au mois de septembre 2024, qui ne souffre pas de contestation sérieuse, outre une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges du mois d’octobre 2024 jusqu’à la libération effective des locaux et la restitution des clés.

Il ne convient pas d’accorder de délais de paiement à la société AUTO PARCK, qui ne justifie ni n’invoque de difficultés financières mais explique son défaut de paiement par son mécontentement quant à l’état dégradé de la toiture.

L’expulsion de la locataire est donc ordonnée, sans nécessité de mesure d’astreinte, dès lors qu’elle est suffisamment garantie par la possibilité de recourir à la force publique.

La demande formée au titre de l’application de la clause pénale est rejetée, dès lors que seul le juge du fond a toujours la possibilité de la moduler en fonction des éléments de l’espèce, ce qui rend son application sujette à contestation sérieuse par le juge des référés.

Les défendeurs, qui succombent à l’instance, doivent en supporter les dépens.

Ils sont condamnés à payer la somme de 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de la société Roselend Invest.

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 3 septembre 2023.

CONDAMNONS solidairement la société AUTO PARCK et Monsieur [S] [Y] à payer à la société ROSELEND INVEST la somme provisionnelle de 13616,10 (treize mille six cent seize euros dix cents) euros au titre des loyers et des charges arrêtés au mois de septembre 2024

.

REJETONS la demande de délais de paiement.

CONDAMNONS la société AUTO PARCK et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d’un serrurier.

DISONS n’y avoir lieu à astreinte.

DISONS n’y avoir lieu à application de la clause pénale.

CONDAMNONS solidairement les défendeurs à payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui des loyers hors taxes et des charges du mois d’octobre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux.

CONDAMNONS in solidum les défendeurs aux dépens.

CONDAMNONS in solidum la société AUTO PARCK et Monsieur [S] [Y] à payer à la société ROSELEND INVEST la somme de 800 (huit cents) euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assistée de Madame Valérie IKANDAKPEYE.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT