MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 09 Septembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 23/01450 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YFXU

AFFAIRE : Syndic. de copro. l’Immeuble [Adresse 4] C/ SEMCODA – SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN,

Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. l’Immeuble [Adresse 4],

représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE CENTRALE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET – PELET, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

SEMCODA – SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Mathilde BOUCHET de la SELARL BOUCHET & CHAUMAS AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 01 Juillet 2024

Notification le

à :

Maître [U] [J] – 2799, expédition

Maître Lydie DREZET – 485, expédition et grosse

ELEMENTS DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], situé à [Localité 5], [Adresse 1], a fait assigner selon la procédure accélérée au fond par acte du 10 août 2023 la Société d’Economie Mixte de Construction du Département de l’Ain (SEMCODA), prise en son établissement secondaire situé à [Localité 6], pour la voir condamner à lui payer la somme de 16668,71 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété dues au 1er juillet 2023, appel de provision du 1er juillet 2023 compris, avec intérêts à compter du 25 janvier 2023, la somme de 2442,96 euros au titre de l’appel de provision du 1er octobre 2023 devenu exigible en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée et la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

La SEMCODA est propriétaire des lots 5, 14, 23, 28, 32, 43 et 45 au sein de cet immeuble, et ne règle pas de façon régulière ses charges de copropriété depuis plusieurs années. La sommation de payer du 25 janvier 2023 a été vaine, qui visait l’article 19-2 qui mentionnait que le défaut de paiement dans le délai de 30 jours entraînerait l’exigibilité des provisions votées et non encore échues.

Aux termes de se dernières conclusions, la SEMCODA sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui communiquer tout document démontrant le solde antérieur au 1er janvier 2020 prétendument débiteur de 197,34 euros, tout document démontrant la prise en compte par l’Agence Centrale du trop appelé de 409,35 euros en faveur de la SEMCODA au titre de l’exercice 2019, les appels de fonds et justificatifs comptables au titre des frais de mise en demeure de 45 euros, de la régularisation de la consommation de chauffage de 2020 d’un montant de 3794,22 euros, de la régularisation de l’appel de fonds du 1er trimestre 2021 de la consommation de chauffage d’un montant de 1164,43 euros, de l’émetteur fourni par France Portail d’un montant de 49,28 euros, les justificatifs comptables de l’annulation de la régularisation de charges d’un montant de 4559,76 euros “Calories 2020 lot 45". Elle demande à titre subsidiaire de condamner le syndicat des copropriétaires à corriger le décompte en ne retenant que les charges valablement justifiées, sollicite le rejet des demandes et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles.

Si le tribunal faisait droit aux demandes au titre de la régularisation de la consommation de chauffage 2020 et de l’appel de fonds du 1er trimestre 2021, elle demande de dire que les sommes considérées soient laissées à la charge du syndicat des copropriétaires dès lors qu’elle ne pourra plus les répercuter sur les locataires en raison de l’acquisition de la prescription.

La société Agence Centrale a été désignée syndic à compter du 29 décembre 2020. Le syndicat des copropriétaires lui demande actuellement la somme principale échue de 16668,71 euros. La SEMCODA n’est pas en mesure de vérifier la réalité des sommes qui lui sont réclamées faute des appels de fonds et justificatifs comptables afférents aux charges contestées. Sur l’exercice 2019, l’extrait du grand livre produit n’a pas de valeur probante et le demandeur ne produit pas les appels de fonds de l’année concernée. Sur l’exercice 2020, il existe un delta de 386,14 euros qui n’est pas expliqué. Le syndicat des copropriétaires reconnaît que l’ancien syndic a commis des erreurs concernant les consommations de chauffage des lots 23 et 45, mais la SEMCODA n’est pas en mesure de s’assurer de ce qu’il en est faute de possession des relevés des index et d’explications, alors qu’elle-même ne peut plus répercuter sur ses locataires les charges 2019 en raison de l’acquisition de la prescription. Sur l’exercice 2021, il n’est pas tenu compte de son paiement de la somme de 836,84 euros en date du 19 septembre 2023, qui doit être déduite. La demande de la somme de 4559,76 euros sur une régularisation “Calories 2020 lot 45" n’est pas claire, dès lors que cette somme avait été portée à son bénéfice dans un premier temps. Sur l’exercice 2022, ses virements apparaissent et laissent apparaître un solde de charges de 2491,95 euros dans la colonne crédit. Sur l’exercice 2023, elle a effectué un total de virements de 7778,30 euros. Elle a réglé le 24 novembre 2023 l’appel de fonds du 4ème trimestre. Elle n’a pas eu communication des justificatifs comptables nécessaires sur les montants qu’elle conteste et l’Agence Centrale a indiqué ne pas être en mesure de lui adresser des documents antérieurs à la période du 12 mars 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SEMCODA à lui payer la somme de 12718,74 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû au 1er avril 2024, appel du 2ème trimestre 2024 compris, avec intérêts à compter du 25 janvier 2023, et maintient ses autres demandes.

Les règlements invoqués ont été pris en compte et les justificatifs des sommes dues produits.

SUR CE

Le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales des 28 décembre 2020, 15 juillet 2021, 5 juillet 2022, 20 juin 2023, qui ont approuvé les comptes des exercices clos ainsi que les budgets prévisionnels jusqu’à la période du 1er janvier au 31 décembre 2024 arrêté à la somme de 40520 euros, la sommation de payer délivrée le 25 janvier 2023 la somme de 15944,32 euros arrêtée au 19 janvier 2023 précisant qu’en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le défaut de paiement des sommes dues dans un délai de trente jours entraînerait l’exigibilité immédiate des sommes votées et non encore échues. Il produit les appels de fonds, les décomptes de charges, l’état des dépenses de la copropriété, des extraits du Grand Livre, les éléments du relevé des compteurs, tous éléments propres à justifier sa créance. De son côté, la SEMCODA ne justifie pas avoir réglé les sommes qui lui ont été demandées avec plusieurs relances qui auraient dû l’y conduire. Le syndicat des copropriétaires justifie d’une erreur aussitôt corrigée quant au crédit de la somme de 4559,76 euros portée au débit à la suite. Il se trouve de même qu’en 2020 les lots 23 et 45 de la SEMCODA se sont vu appliquer lors de la régularisation des charges annuelles une consommation de chauffage de 0 ne correspondant pas à la réalité, qui a été corrigée par une écriture comptable du 27 novembre 2020. Ainsi elle était dès cette période en mesure de payer ses charges et ne pas supporter la situation actuelle relative à la conservation à sa charge de cette somme qu’elle ne peut plus répercuter sur ses locataires de son propre fait.

La demande de communication de pièces de la SEMCODA est rejetée dès lors qu’elles lui ont été soit déjà communiquées, soit qu’elles n’existent pas.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande et de condamner la SEMCODA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12718,74 euros au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 25 janvier 2023 à titre de dommages-intérêts moratoires.

La SEMCODA est en outre condamnée à payer la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive dès lors que les autres copropriétaires subissent un préjudice du fait de ses défauts de paiement répétés depuis plusieurs années.

La SEMCODA, qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens.

Elle est condamnée à payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

CONDAMNE la Société d’Economie Mixte de Construction du Département de l’Ain à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé à [Localité 5], [Adresse 1], la somme de 12718,74 (douze mille sept cent dix-huit euros soixante-quatorze cents) euros au titre des charges de copropriété dues jusqu’au 1er avril 2024 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023.

CONDAMNE la Société d’Economie Mixte de Construction du Département de l’Ain à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé à [Localité 5], [Adresse 1], la somme de 300 (trois cents) euros à titre de dommages-intérêts.

REJETTE la demande de communication de pièces de la SEMCODA.

CONDAMNE la Société d’Economie Mixte de Construction du Département de l’Ain aux dépens.

CONDAMNE la Société d’Economie Mixte de Construction du Département de l’Ain à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé à [Localité 5], [Adresse 1], la somme de 800 (huit cents) euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assistée de Madame Catherine COMBY, Greffier.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente décision.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT