MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 13 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/05716 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2YLH

AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7] sis [Adresse 1] à [Localité 8] C/ [P] [F], [U] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7] sis [Adresse 1] à [Localité 8],

représenté par son syndic la société IMMOBILIER SERVICE, agissant sous le nom commercial CITYA LES CELESTINS,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Sylvain BRILLAULT, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [P] [F]

né le 23 Février 1973 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [F]

née le 13 Janvier 1981 à [Localité 5] (TUNISIE),

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Débats tenus à l’audience du 08 Septembre 2025

Notification le

à :

Maître [C] [S] – 1128, Expédition

I. ELEMENTS DU LITIGE

Par acte en date du 20 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7], sis [Adresse 1] a assigné Monsieur [P] [F] et Madame [U] [F] devant le président dans le cadre de la procédure accélérée au fond aux fins de :

CONDAMNER solidairement ou in solidum Monsieur [P] [F] et Madame [U] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7], sis [Adresse 1], selon décompte arrêté au 12 mai 2025, la somme totale de 2.493,49 €, outre intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024, date de la première mise en demeure, se décomposant comme suit :

—  719,32 € au titre des provisions échues de l’exercice 2024,

—  208,29 € au titre des provisions échues de l’exercice 2025,

—  1.337,20 € au titre des frais de l’article 10-1

—  228,68 € au titre des provisions à échoir de l’exercice en cours,

ORDONNER la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil,

DIRE ET JUGER que Monsieur [P] [F] et Madame [U] [F] devront régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7], sis [Adresse 1] les frais de contentieux facturés à la copropriété ;

CONDAMNER solidairement ou in solidum Monsieur [P] [F] et Madame [U] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7], sis [Adresse 1] les provisions sur charges de copropriété et les provisions sur charges dues et actualisées au jour de l’audience ;

CONDAMNER solidairement ou in solidum Monsieur [P] [F] et Madame [U] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7], sis [Adresse 1] une somme de 8.000,00€ à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER solidairement ou in solidum Monsieur [P] [F] et Madame [U] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7], sis [Adresse 1] une somme de 1.200,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût des actes extrajudiciaires qui ont dû être délivrés par le syndicat

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7] expose que Monsieur [P] [F] et Madame [U] [F] sont propriétaires des lots n°04 et 05 dans une copropriété située [Adresse 1], cadastrée section [Cadastre 4], que depuis le mois de janvier 2022, Monsieur [P] [F] et Madame [U] [F] procèdent irrégulièrement au règlement de leurs charges de copropriété, que depuis juin 2024, les époux ne règlent plus leurs charges de copropriété, que des mises en demeure ont été adressées les 18 juillet 2024, 12 août 2024, 18 octobre 2024, 28 novembre 2024, 16 décembre 2024 en vain, qu’une ultime mise en demeure visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 a été adressée par courrier du 13 mai 2025 qui n’a pas donné lieu à paiement, qu’à la date du 12 mai 2025, Monsieur [P] [F] et Madame [U] [F] restent devoir une somme en principal de 2.264,81 € déduction faite des frais de commissaires de justice compris dans les dépens.

Au regard de la résistance de Monsieur [P] [F] et Madame [U] [F] à s’acquitter de leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires se voit contraint d’agir en justice.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7] soutient que la résistance abusive de Monsieur [P] [F] et Madame [U] [F] crée un préjudice à la copropriété qui, outre le fait d’engager des frais pour la présente procédure en recouvrement, doit faire l’avance des sommes que refuse de régler le copropriétaire, que cette attitude met en difficulté la copropriété pour le règlement de ses charges et de ses fournisseurs, la communauté devant faire l’avance et prendre en charge les impayés de Monsieur [P] [F] et Madame [U] [F], que le retard systématique pour le paiement des charges sans justification de la part du débiteur cause un préjudice financier à la copropriété distinct de celui compensé par les intérêts moratoires de l’article 1231-6 du Code civil en ce qu’il représente la privation d’une partie de son fonds de roulement et l’obligation de faire l’avance de ces fonds, qu’il convient en conséquence de condamner solidairement ou in solidum Monsieur [P] [F] et Madame [U] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7] une somme de 8.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7] soutient que le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune autre somme à ce titre, que Monsieur [P] [F] et Madame [U] [F] ont fait l’objet de frais de recouvrement exceptionnels pour tenter le recouvrement de la créance, qui sont conformes au contrat de syndic et doivent être mis à la charge des débiteurs, soit :

• Mise en demeure du 18/07/2024 : 45,60 €

• Mise en demeure du 12/08/2024 : 50,00 €

• Mise en demeure du 18/10/2024 : 45,60 €

• Mise en demeure du 28/11/2024 : 50,00 €

• Transmission du dossier au Commissaire de Justice : 495,00 €

• Transmission du dossier à l’Avocat : 495,00 €

• Lettre comminatoire du 13/01/2025 : 186,00 €

Soit un total de 1.367,20 €.

Monsieur [P] [F] et Madame [U] [F] ne se sont pas présentés à l’audience et n’ont pas constitué avocat, mais ayant été régulièrement assignés, le présent jugement sera réputé contradictoire.

L’audience a eu lieu le 8 septembre 2025, le délibéré a été fixé au 13 octobre 2025.

II. MOTIFS DE LA DÉCISION

A/ Sur la demande de paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 expose que “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [7] verse aux débats :

— le relevé de propriété de Monsieur [P] [F] et Madame [U] [F]

— les procès verbaux des assemblées générales des 13 septembre 2024 et 2 avril 2025

— le contrat de syndic

— le relevé de compte du 12 mai 2025 concernant Monsieur [P] [F] et Madame [U] [F]

— les mises en demeure antérieures

Il ressort de ces documents que Monsieur [P] [F] et Madame [U] [F] sont copropriétaires au sein de la copropriété de l’immeuble [7], que les comptes annuels de la copropriété ainsi que les budgets prévisionnels des charges et travaux ont été approuvés en 2024 et 2025 et que Monsieur [P] [F] et Madame [U] [F] ont des charges impayées.

sur ce le président

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours concernant cette provision, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire dans le paiement de la provision due, peut condamner ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence, pour que la demande de paiement des charges, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, soit recevable sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, cela suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après que le copropriétaire a été mis en demeure de payer spécifiquement cette provision.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande.

Or, en l’espèce, la mise en demeure de payer du 13 mai 2025 concerne la provision d’un montant de 208,29 euros mais aussi la somme de 1337,20 euros au titre de frais de recouvrement sans qu’il soit distingué la nécessité de payer uniquement la provision dans un délai d’un mois dont seule la défaillance permet la saisine du président dans le cadre de la procédure accélérée au fond.

Par conséquent, les présentes demandes ne sont pas recevables devant le président statuant dans la cadre de la procédure accélérée au fond car la mise en demeure concernait le paiement d’une somme relative aux frais de recouvrement distinct des sommes dues au titre des charges de l’exercice en cours.

Il convient donc de déclarer irrecevables les demandes du Syndicat des copropriétaires [7], de rejeter la demande de frais irrépétibles et de laisser les dépens à la charge du Syndicat des copropriétaires [7].

PAR CES MOTIFS

Erick MAGNIER, statuant par mise à disposition du greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7] dans le cadre de la présente procédure accélérée au fond,

REJETTE la demande de frais irrépétibles,

LAISSE les dépens à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7].

Ainsi jugé et prononcé à LYON, par mise à disposition au greffe, le 13 octobre 2025

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et par la Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT