TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 25 Novembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01405 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ETQE

Prononcé le 25 Novembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 septembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 25 Novembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. LES PADOUENS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [G] [K] muni d’un pouvoir spécial

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[I] [O], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

La SCI LES PADOUENS a donné à bail à Monsieur [I] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] par contrat en date du 24 juin 2012, pour un loyer mensuel de 600 € et aucunes provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LES PADOUENS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 mars 2025 pour un montant en principal de 1 337,14 €.

La SCI LES PADOUENS a ensuite fait assigner Monsieur [I] [O] par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

A l’audience du 23 septembre 2025, la SCI LES PADOUENS – représentée par Monsieur [G] [K], gérant associé – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [O] ; et de condamner ce dernier au payement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1 744,71 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 400 € à titre de dommages et intérêts, 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SCI LES PADOUENS indique être prête à accepter des délais de payement à hauteur de 300 € par mois.

*

En défense, Monsieur [I] [O] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en versant la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré en sus du payement du loyer courant.

Le locataire indique avoir repris le payement du loyer courant en août et septembre 2025. Il reconnaît ne pas avoir réglé le loyer certains mois en raison d’importants frais de réparation sur son véhicule. S’il reconnaît que, en raison son métier de saisonnier, les impayés locatifs sont réguliers, il affirme qu’ils sont toujours régularisés par les APL en fin d’année.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 12 septembre 2025.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 23 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LES PADOUENS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu le 24 juin 2012 contient une clause résolutoire (article 8. Clause résolutoire et clauses pénales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 mars 2025, pour la somme en principal de 1 337,14 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur le montant de l’arriéré locatif

La SCI LES PADOUENS produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [O] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1 744,71 € à la date du 23 juillet 2025.

Monsieur [I] [O] reconnaît le principe et le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné en derniers ou quittance au payement de cette somme de 1 744,71 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 337,14 € à compter du commandement de payer (26 mars 2025) et sur la somme de 407,57 € à compter de l’assignation (23 juillet 2025), conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de payement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [I] [O] sollicite à l’audience des délais de payement à hauteur de

100 € par mois. Il affirme être saisonnier et avoir rencontré au cours de l’année écoulée des difficultés dans le règlement du loyer courant en raison de dépenses imprévues pour l’entretien de son véhicule, outre des difficultés d’ouverture de ses droits auprès de France Travail. S’il reconnaît que, en raison de son métier de saisonnier, les impayés locatifs sont réguliers, il affirme qu’ils sont toujours régularisés par les APL en fin d’année.

En l’espèce, Monsieur [I] [O] affirme avoir repris le payement du loyer courant pour les mois d’août et septembre 2025, ce que le bailleur ne conteste pas.

La SCI LES PADOUENS ne s’oppose pas à la demande de délais de payement, sollicitant seulement que la mensualité de remboursement ne soit pas inférieure à 300 €.

Compte tenu des déclarations de Monsieur [I] [O] à l’audience, selon lesquelles ses impayés locatifs sont régularisés chaque fin d’année civil par le versement de son complément au droit APL et la date à laquelle la décision sera rendue, il y a lieu de considérer que le défendeur devrait, théoriquement, pouvoir apurer la dette en un seul et unique versement.

Compte tenu de l’accord des parties, Monsieur [I] [O] sera cependant autorisé à se libérer du montant de sa dette à l’aide de mensualités de 300 €, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de payement des loyers et charges courants d’une part, des délais de payement d’autre part, permettra à la clause résolutoire de retrouver son plein effet et justifiera la condamnation de Monsieur [I] [O] au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à la somme de 668,57 € et non indexée.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS :

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, devenu l’article 1231-6 alinéa 3 du même code, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, la SCI LES PADOUENS ne justifie pas du préjudice indépendant du retard dans le payement des loyers qu’elle aurait subi en lien avec le comportement de Monsieur [I] [O].

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 mars 2025, de sa notification à la CCAPEX le 28 mars 2025, de l’assignation du 23 juillet 2025 et de sa notification à la Préfecture le même jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LES PADOUENS, Monsieur [I] [O] sera condamné à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juin 2012 entre la SCI LES PADOUENS et Monsieur [I] [O] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies à la date du 27 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] à verser en deniers ou quittances à la SCI LES PADOUENS la somme de 1 744,71 € (mille sept cent quarante-quatre euros et soixante-et-onze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 23 juillet 2025, incluant un dernier appel de 668,57 € pour le mois de juillet 2025 et un dernier payement de 668,57 € enregistré pour le mois de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025 sur la somme de 1 337,14 € et sur la somme de 407,57 € à compter du 23 juillet 2025;

AUTORISE Monsieur [I] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 300 € (trois cent euros) chacune et une 6ème mensualité de 244,71 €(deux cent quarante-quatre euros et soixante-et-onze centimes) qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI LES PADOUENS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [I] [O] soit condamné à verser à la SCI LES PADOUENS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 668,57 € (six cent soixante-huit euros et cinquante-sept centimes), jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la SCI LES PADOUENS de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 mars 2025, de sa notification à la CCAPEX le 28 mars 2025, de l’assignation du 23 juillet 2025 et de sa notification à la Préfecture le même jour ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] à verser à la SCI LES PADOUENS une somme de 200 € (deux cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge