TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A5

JUGEMENT N°

du 10 Mars 2025

Enrôlement : N° RG 24/06781 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5BHF

AFFAIRE : S.D.C. LA SIMIANE sis [Adresse 3] ( la SELARL C.L.G.)

C/ M. [S] [T] ()

A l’audience publique d’orientation tenue le 25 novembre 2024 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

A l’issue de laquelle, le délibéré de l’affaire a été fixé au 27 février 2025, prorogé au 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépot des dossiers de plaidoirie avant le 10 décembre 2024.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 mars 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 5], sise [Adresse 3], représentée par son syndic en exercice, la SARL CITYA PARADIS, inscrite au RCS de [Localité 6] sous le numéro 32 590 616 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [S] [T], né le 15 octobre 1962 à [Localité 4] (Mali), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 2]

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [S] est propriétaire du lot n° 86 au sein de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 3].

Par acte d’huissier en date du 12 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le Cabinet CITYA PARADIS, a fait citer Monsieur [T] [S], devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER Monsieur [S] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 3] :

La somme en principal de 9 160,23 € au titre des charges de copropriété dues au 29 mai 2024 ;

La somme de 1 394.92 € au titre des frais nécessaires ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 13 Décembre 2023, date de la mise en demeure.

CONDAMNER Monsieur [S] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 3] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Monsieur [S] [T] au paiement d’une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/06781.

L’acte a été signifié par remise à étude.

Monsieur [T] [S] est défaillant.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 25 novembre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025, prorogé au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [T] [S] a été régulièrement cité par remise à étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile.

Le défendeur n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 9.160,23 euros au titre des charges de copropriété impayées au 29 mai 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, un relevé de propriété, un décompte arrêté au 29 mai 2024, les procès-verbaux des assemblées générales du 23 avril 2021, du 17 décembre 2021, du 8 juillet 2022, du 16 mars 2023 et du 7 février 2024, les décomptes individuels de charges des années 2028 à 2023, ainsi que les appels de fonds de 2021 à 2024.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2020 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2020 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ainsi que les budgets prévisionnels pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2025. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés.

Il ressort donc de ces éléments que les assemblées générales ainsi notamment que les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à Monsieur [T] [S].

Toutefois, il ressort des documents produits par le syndicat des copropriétaires, notamment du décompte arrêté au 29 mai 2024, que le montant des charges de copropriété du au 29 mai 2024 s’élève à 8.742,37 euros et non à 9.160,23 euros tel qu’il a été indiqué par le syndicat des copropriétaires.

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à l’égard de Monsieur [T] [S] est donc certaine, liquide et exigible à hauteur de cette somme.

Monsieur [T] [S] devra donc payer 8.742,37 euros au titre des charges de copropriété dues au 29 mai 2024.

Concernant la somme réclamée au titre des honoraires de contentieux, de mise en demeure, de recouvrement ou de relance, il y a lieu de rappeler que l’article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, qui sont à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance une somme totale de 1.394,92 euros.

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 29 mai 2024 que le montant des frais nécessaires s’élève à 914,92 euros, et non 1.394,92 euros tel que l’indique le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment, « Mise en demeure 12/11/2021 » et « Mise en demeure 17/12/2021 », sachant qu’aucune disposition légale n’impose la multiplication des mises en demeure, « 2eme assignation » et « hypothèque légale » portés au débit du compte du défendeur correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété, des dépens ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 867,28 euros.

Monsieur [T] [S] devra donc payer au syndicat des copropriétaires la somme de 47,64 euros au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il est démontré que Monsieur [T] [S] a déjà été condamné à ce titre par jugement du 23 novembre 2020.

Le caractère répété de ses défaillances démontre l’existence d’une particulière mauvaise foi de ce copropriétaire qui crée un préjudice au syndicat des copropriétaires.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 2.000,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [T] [S], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [T] [S] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [T] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le Cabinet CITYA PARADIS :

La somme de 8.742,37 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 29 mai 2024 ;

La somme de 47,64 euros au titre des frais nécessaires ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023, date de la mise en demeure.

CONDAMNE Monsieur [T] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LA SIMIANE sise [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le Cabinet CITYA PARADIS, la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE Monsieur [T] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LA SIMIANE sise [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le Cabinet CITYA PARADIS, la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Monsieur [T] [S] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 10 mars 2025.

Le Greffier Le Président