MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 07 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/02112 – N° Portalis DB2H-W-B7I-Z4OT

AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLE “HARMONIE” sis n°[Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son Syndic en exercice la société RHÔNE SAÔNE HABITAT C/ [T] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN,

Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Sarah HUSSEIN-AGHA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE “HARMONIE” sis [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son Syndic en exercice la société RHÔNE SAÔNE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée Maître [Z] [G] de la SELAS LEGA-CITE – 502

DEFENDEUR

Monsieur [T] [M]

né le 01 Septembre 1977 à [Localité 9] (MAROC), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-christophe BESSY – avocat au barreau de LYON-1575,

Débats tenus à l’audience du 16 Juin 2025

Notification le

à :

M^e Jean-christophe BESSY – 1575, CCC

Maître [Z] [G] de la SELAS LEGA-CITE – 502 Grosse + CCC

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Harmonie”, situé à [Adresse 5], a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 18 novembre 2024 [T] [M] pour le voir condamner à lui payer les sommes provisionnelles de 13166,23 euros coût de reconstruction des trois conduits shunt, de 7700 euros de travaux annexes, de 3600 euros coût de l’intervention d’un maître d’oeuvre pour coordonner les travaux, de trois fois la somme de 1408 euros au titre de la désobstruction des trois conduits shunt des 1er au 3ème étages de l’immeuble, de 2336,40 euros coût de la recherche de la présente d’amiante dans les conduits sollicité par l’expert judiciaire, de 2453 euros au titre de la remise en état des trois conduits de ventilation dans l’appartement du rez-de-chaussée, de 1813,79 euros pour l’inspection par caméra des conduits shunt, le voir condamner à laisser l’accès à son logement lot de copropriété n°102 situé au 3ème étage de l’immeuble situé au [Adresse 8], au syndic et à toutes entreprises mandatées par celui-ci pour procéder à l’exécution et à la réception des travaux de remise en état, d’autoriser après deux refus de monsieur [M] le syndicat des copropriétaires à ouvrir et pénétrer dans le logement pour procéder à ces travaux, condamner monsieur [M] à lui payer la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [M] est propriétaire depuis le 25 septembre 2018 des lots n°102, appartement de type F4, et 142, à savoir une cave. Le syndic a été informé début 2019 de la réalisation par monsieur [M] sans autorisation de travaux dans son logement, qui ont porté atteinte aux parties communes de l’immeuble en supprimant, au niveau de son lot n°102, les conduits maçonnés collectifs de type shunt n°1 (salle de bains), 2 (WC et cuisine) et 3 (séjour).

Ces conduits permettent la ventilation naturelle des logements, avec évacuation de l’air en toiture. Ces conduits constituent des parties communes de la copropriété. Le rapport d’intervention de l’entreprise société Carreau du 9 avril 2021 a constaté l’absence de solution de ventilation dans le logement de monsieur [M] au 3ème étage, ce qui prive les logements des étages inférieurs de cette solution de ventilation. Il a préconisé une reconstruction à l’identique des massifs de conduit shunt dans le logement de monsieur [M]. Le syndicat des copropriétaires a été contraint d’agir judiciairement et a obtenu la désignation par ordonnance de référé du 6 février 2023 d’une mesure d’expertise confiée à monsieur [Y], pour constater ces atteintes au fonctionnement de la ventilation naturelle de l’immeuble et chiffrer les travaux nécessaires à la remise en état de ce fonctionnement.

L’expert a déposé son rapport le 15 avril 2024. Il conclut que l’ensemble des appartements comportent bien ces gaines techniques qui appartiennent aux parties communes de l’immeuble, que les démolitions opérées ont occasionné des gravats qui sont tombés aux étages inférieurs ou se trouvent bloqués, que ces travaux ont porté atteinte à la ventilation naturelle des logements inférieurs, et il a chiffré le coût des remises en état antérieur.

Aux termes de ses dernières conclusions, [T] [M] demande d’ordonner la jonction entre le présent dossier et celui enregistré sous le n°RG 25/819. Il sollicite le rejet des demandes, à titre subsidiaire la limitation des condamnations à la somme de 3012 euros correspondant aux travaux de reprise permettant de limiter les shunts et d’enlever les gravats, l’octroi d’un délai de paiement de deux ans pour payer le coût des travaux de reprise des seules parties communes, le rejet de toute autre demande et la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [M] a consenti le 19 novembre 2018 un bail commercial sur le local à la société Immo Foncier, de nom commercial SIA Immobilier, avec une exemption des loyers durant 18 mois en contrepartie de la prise en charge d’une partie des travaux d’aménagement. La société Immo Foncier a signé le 21 novembre 2018 un devis avec monsieur [U] pour la démolition et l’évacuation de cloisons/ murs en brique. Monsieur [M] n’a jamais demandé la destruction des shunts qui relève de l’initiative de monsieur [U]. Le rapport d’expertise judiciaire est particulièrement vague sur les travaux à réaliser. Monsieur [M] a fait chiffrer le coût de la réfection des shunts, qui s’élève à la somme de 3012 euros, et comprend le retrait des gravats pour 660 euros. Certains travaux de reprises demandés concernent des parties privatives du logement de monsieur [M], ainsi sa propre cuisine et des travaux annexes de second oeuvre dans l’appartement de monsieur [M]. L’intervention d’un maître d’oeuvre n’est pas nécessaire. La désobstruction des conduits shunt n’est nécessaire que pour un seul montant de 1408 euros. Monsieur [M] s’oppose à ce que le syndicat des copropriétaires puisse se rendre chez lui alors qu’il existe des contestations sérieuses sur les travaux de reprise nécessaires. Les revenus de monsieur [M] sont limités ainsi qu’en attestent ses avis d’imposition.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires s’oppose à la jonction du présent dossier avec l’appel en cause de monsieur [U] par monsieur [M], et porte à 5000 euros sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’indemnisation sollicitée ne concerne que les seules parties communes.

Monsieur [M] ne justifie pas connaître des difficultés financières, il est d’ailleurs propriétaire du logement.

SUR CE :

Il convient de refuser la jonction entre le présent dossier et celui relatif aux appels en cause, de manière à éviter les délais inhérents à cette procédure accessoire pour le syndicat des copropriétaires demandeur.

L’alinéa 2 de l’article 835 du Code de Procédure Civile permet au président du tribunal judiciaire d’accorder en référé une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il est ici constant que monsieur [M] a autorisé la réalisation de travaux d’importance à son locataire commercial dans son appartement situé au 3ème étage lot n°102, rénovation complète entraînant l’exemption de loyer pendant 18 mois.

L’expertise judiciaire diligentée par monsieur [Y] a confirmé que ces travaux avaient entraîné la suppression des trois conduits de ventilation, permettant ainsi d’agrandir d’autant la superficie de l’appartement. Cette suppression, commise sur des parties communes de l’immeuble, sans autorisation du syndicat des copropriétaires, a pour conséquence la suppression de la ventilation naturelle de cet appartement ainsi que celle des appartements situés en dessous aux 2ème, 1er étages et rez-de-chaussée.

L’expert explique que dès lors l’apport d’air hygiénique n’est pas assuré et qu’il existe un risque sanitaire lié à l’atteinte à la santé des personnes.

Il convient de faire droit à la demande de condamnation de monsieur [M] à payer la somme provisionnelle de 13166,23 euros au vu du devis de la société Ballada validé par l’expert de création de la gaine de ventilation dans le logement de monsieur [M] pour rétablir ces gaines parties communes.

La demande de 7000 euros concerne la nécessaire réfection des parties de l’appartement atteintes par les travaux dans l’appartement de monsieur [M], aussi il convient de la rejeter en ce qu’elle concerne ses parties privatives et qu’il lui appartiendra d’en faire son affaire.

Il en est de même de la demande de 3600 euros pour un coordinateur de travaux.

La demande au titre de la désobstruction des conduits shunt n’est retenue que pour la seule somme de 1408 euros dès lors que les travaux visant à reconstruire les trois conduits vont permettre d’ôter ces obstructions.

Le coût de la recherche d’amiante dans les conduits sollicité par l’expert judiciaire doit être mise à la charge de monsieur [M] [D] la somme justifiée de 2336,40 euros, de même que l’inspection par caméra justifiée par facture de 1813,79 euros et la remise en état des trois conduits de ventilation dans l’appartement du rez-de-chaussée suivant devis de la société Déco Lyonnaise du 30 mai 2024 d’un montant de 2453 euros.

C’est ainsi la somme provisionnelle totale de 21177,42 euros que monsieur [M] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires, qui n’apparaît pas sérieusement contestable.

Il convient également en application des mêmes dispositions, qui permettent d’ordonner l’exécution de l’obligation de faire, de faire droit à la demande d’autorisation de pénétrer de force dans le logement de monsieur [M] pour y réaliser les travaux s’il s’y venait à s’y opposer, en cas de deux abstentions non justifiées de sa part, en raison de l’opposition déjà mise par celui-ci à l’ouverture de sa porte, pour y réaliser les investigations justifiées par ses actions non autorisées.

La durée de la procédure, alors que les travaux litigieux ont été menés en 2019 et que monsieur [M] est propriétaire de l’appartement et dispose donc d’un capital, justifie le refus de l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [M], qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens.

Il est condamné à payer la somme de 3000 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent

REJETONS la demande de jonction de la présente procédure avec la procédure ouverte sous le n°RG 25/819.

CONDAMNONS [T] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Harmonie la somme provisionnelle de 21177,42 (vingt-et-un mille cent soixante-dix-sept euros quarante-deux cents) euros.

CONDAMNONS [T] [M] à laisser l’accès à son logement lot n°102 situé au 3ème étage de l’ensemble immobilier situé à [Adresse 6], au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et à toutes entreprises ou prestataires qu’il a mandatées pour procéder à l’exécution et à la réception des travaux de remise en état des shunts.

AUTORISONS à défaut d’accord entre les parties sur les dates d’intervention et après deux refus de [T] [M], non justifiées par un cas de force majeure, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à ouvrir et à pénétrer dans le logement, ainsi que toutes entreprises ou prestataires qu’il aura mandatées pour procéder à l’exécution et à la réception des travaux de remise en état visés, au besoin avec l’assistance d’un commissaire de justice, de la force publique et d’un serrurier.

CONDAMNONS [T] [M] aux dépens.

CONDAMNONS [T] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Harmonie” la somme de 3000 (trois mille) euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assisté de Madame Sarah HUSSEIN-AGHA.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT