MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 23 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 21/01751 – N° Portalis DB2H-W-B7F-WG4O

AFFAIRE : [K] [N] divorcée [I] C/ Syndic. de copro. LA LOGGIA – [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ MEYNET, S.A.S. IMMOBILIER SERVICE Exerçant sous l’enseigne REGIE DES CELESTINS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Michel-Henry PONSARD, Vice-président

GREFFIER : Madame Sarah HUSSEIN-AGHA, lors du délibéré

Madame Florence FENAUTRIGUES, lors des débats

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [K] [N] divorcée [I]

née le 20 Août 1965 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Chloé PICARD de la SELEURL CAPLEX, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Syndic. de copro. [Adresse 8], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ MEYNET, domicilié : chez SELARL AJ MEYNET, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET – PELET, avocats au barreau de LYON

S.A.S. IMMOBILIER SERVICE Exerçant sous l’enseigne REGIE DES CELESTINS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julien MICHAL de la SELARL CABINET D’AVOCATS MICHAL ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 10 Mars 2025

Délibéré prorogé au 23 juin 2025

Notification le

à :

Maître [X] [U] de la SELARL CABINET D’AVOCATS [U] ET ASSOCIES – 170, CCC

Maître [Z] [A] de la SELEURL [Adresse 5]

Maître [W] [F] de la SELARL [F] – [T] – 485 CCC

EXPOSE DU LITIGE

Selon exploit en date du 14 octobre 2021 (numéro de rôle 21/1751), Madame [K] [N] a fait citer devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA LOGGIA aux fins de : vu les articles 835 du Code de procédure civile, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le requis, sous astreinte de 500 € par jour de retard courant à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant l’ordonnance à intervenir, à :

* réaliser des travaux de nature à mettre fin de façon définitive aux infiltrations d’eau provenant, d’une part, de la terrasse partie commune affectée à la jouissance privative du lot n°6 et, d’autre part, de la canalisation d’évacuation des eaux pluviales située le long de cette terrasse et en débord de toiture du lot n°1

* lui adresser une copie des procès-verbaux d’assemblée générale de 2016 à 2018 inclus, des décomptes individuels de régularisation de charges des exercices 2015 et 2016 des lots 1 et

* justifier des bases (transmission des documents et description du mode de calculs et de répartition) sur lesquelles il appelle des provisions et procède à la régularisation de consommations d’eau froide pour ses lots n°1 et 2

* lui transmettre les relevés d’index correspondant depuis 2015 jusqu’au dernier relevé

* programmer une visite sur place avec elle pour qu’elle accède aux compteurs d’eau

— se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte

— le condamner à lui payer, à titre provisionnel et en indemnisation du préjudice de jouissance subi, la somme de 23 200€ outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mai 2021

— condamner le requis à verser la somme de 2 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût des deux procès-verbaux de constat dressés par Maître [L] les 29 janvier et 20 septembre 2021.

Selon exploit en date du 30 mars 2021 (numéro de rôle 22/595), le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA LOGGIA a appelé en intervention forcée et garantie la société IMMOBILIER SERVICES exerçant sous l’enseigne REGIE DES CELESTINS.

Par ordonnance en date du 24 octobre 2022 les procédures 22/595 et 21/1751 ont été jointes, Monsieur [C] [R] a été désigné en qualité d’expert et il a été ordonné le sursis à statuer sur les autres demandes.

Monsieur [R] a déposé son rapport le 27 août 2024.

A la requête de Madame [K] [N] l’affaire était réinscrite.

Dans ses écritures Madame [K] [N] demande à la juridiction de :

— condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LA LOGGIA situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, sous astreinte de 500 € par jour de retard courant à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant l’ordonnance de référé à intervenir à réaliser des travaux de nature à mettre fin :

* aux désordres structurels et d’étanchéité affectant la terrasse

* aux désordres affectant la canalisation d’évacuation des eaux pluviales

— se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte,

— condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LA LOGGIA situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice et la société IMMOBILIER SERVICES à lui payer, à titre provisionnel et en indemnisation du préjudice de jouissance subi, la somme de 35 800 € outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mai 2021 et sous réserve d’actualisation à l’audience

— les condamner in solidum à payer la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant notamment le coût des deux procès-verbaux de constat dressés par Maître [L] les 29 janvier et 20 septembre 2021 et les frais d’expertise judiciaire.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, REGIE LESCUYER ET ASSOCIES :

— soulève l’existence de contestations sérieuses

— entend à tout le moins pour le cas où il serait fait droit aux demandes de Madame [K] [N] qu’il ne soit pas ordonné une astreinte, qu’un délai de 12 mois lui soit accordé pour réaliser les travaux et de 24 mois pour s’acquitter des sommes demandées

— entend que la société IMMOBILIER SERVICES soit condamnée à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre

— entend que la société IMMOBILIER SERVICES soit condamnée à lui verser la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

La société SAS IMMOBILIER SERVICES exerçant sous l’enseigne CITYA – REGIE DES CELESTINS dans ses écritures sollicite sa mise hors de cause et la condamnation de Madame [K] [N] au versement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 70 du CPC.

Madame [K] [N] dans des écritures qualifiées de récapitulatives, tout en maintenant ses demandes, porte à 38 400 € sa demande de provision arrêtée au 31 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’aux termes de l’article 835 du Code précité dispose que : "Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire".

Qu’il a déjà été jugé que le non respect d’un règlement de copropriété est constitutif d’un trouble manifestement illicite.

Que conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Attendu en l’espèce que Monsieur [C] [R] a relevé dans son rapport d’expertise que : "la terrasse n’est pas étanche et est dégradée depuis longtemps, la structure sera en ruine à court terme, comme celle supportant l’ancien WC qui menace ruine et a dû être étampée en urgence. Le zinc du caniveau d’évacuation des eaux pluviales est vétuste, partiellement percé, le caniveau n’est plus étanche. Le caisson en bois est dégradé. Il présente de nombreuses fuites, son support en planches bois est dégradé, le zinc percé n ‘assure plus l’étanchéité, l’eau se déversant partiellement dans le lot de Madame [N]".

Que l’expert conclut, après avoir relevé que la répétition dans le temps des infiltrations d’eau avait atteint la structure même de la terrasse et l’état de ruine de la structure porteuse du WC imposant un étampage en cours d’expertise, que l’origine de ces infiltrations d’eau provient d’une absence d’étanchéité de la terrasse et d’une absence d’étanchéité du caniveau d’évacuation des eaux pluviales.

Que Monsieur [R] préconise dès lors, s’agissant de la terrasse après avoir fait intervenir le Bureau d’Etudes CIMEO, « la démolition reconstruction de la terrasse qui semble la seule option technique permettant de satisfaire à la fois aux contraintes de résistance, de pérennité et mise en oeuvre de l’étanchéité » et s’agissant du caniveau d’évacuation des eaux pluviales, la dépose du caniveau existant et la réinstallation d’un nouveau chéneau zinc ou aluminium sur de nouveaux supports.

Attendu que l’origine des désordres affectant la propriété de Madame [K] [N] ne souffre dès lors d’aucune contestation à savoir le lot n°6 situé au 1er étage : appartement bénéficiant de « la jouissance privative d’une terrasse et d’un rangement extérieur », terrasse constituant une majeure partie du plafond du lot n°2 lui appartenant.

Qu’aux termes du règlement de copropriété, pages 8 et 9, sont parties communes " … les cours intérieures même si elles sont affectées à usage privatif, à l’exception des cours et toitures comprises dans un lot privatif… dans tous les cas, le gros oeuvre et le dispositif d’étanchéité des terrasses, même si elles sont affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire (à l’exception de tout revêtement de sol de ces dernières)… les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées".

Que le règlement de copropriété prévoit en son article 3131- Réparations et entretien (accès des ouvriers) que : "Les copropriétaires devront souffrir, sans indemnité, l’exécution des réparations ou des travaux d’entretien qui seraient nécessaires aux parties communes quelle qu’en soit la durée et, si besoin est, livrer accès au Syndic, aux architectes, entrepreneurs, techniciens et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces travaux.

Notamment, le propriétaire du lot [H] (6) devra faciliter l’accès à la terrasse pour permettre toute intervention concernant l’entretien de la dalle et de son étanchéité, ainsi qu’à la toiture le cas échéant".

Et en son article 3251 – Terrasses – [Localité 6] intérieures "Les copropriétaires ayant usage exclusif des terrasses et/ou cours intérieures supporteront personnellement la charge du nettoyage, de l’entretien courant des revêtements de sol et la réparation des dégradations qu’ils occasionneraient.

Les autres dépenses de réparation et de réfection, notamment les dépenses d’étanchéité, constitueront des charges communes au sens de l’article 3211 ci-dessus".

Que le trouble manifestement illicite allégué par Madame [K] [N] est dès lors avéré.

Qu’il convient dès lors de faire droit à sa demande, s’agissant de la réalisation des travaux de nature à mettre fin de façon définitive aux infiltrations d’eau provenant, d’une part, de la terrasse partie commune affectée à la jouissance privative du lot n°6 et, d’autre part, de la canalisation d’évacuation des eaux pluviales située le long de cette terrasse et en débord de toiture du lot n°1, selon les modalités énoncées au dispositif.

Qu’il n’y a pas lieu de fixer une astreinte de ce chef, les travaux nécessitant notamment de détruire la terrasse de l’appartement du 1er étage, de faire voter les avances de travaux et de recueillir les fonds, opérations qui ne peuvent être quantifiées en terme de planning prévisible.

Attendu que si en application des textes ci-dessus rappelés Madame [K] [N] est fondée à solliciter l’indemnisation du préjudice de jouissance subi, il convient de relever que tant les procès verbaux de constat de Maître [L] des 29 janvier et 21 septembre 2021 ne permettent pas à la juridiction d’évaluer utilement le quantum de la demande, s’agissant de locaux vétustes, non aménagés et inhabitables en l’état.

Qu’il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Que la demande de garantie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA LOGGIA à l’encontre de la société IMMOBILIER SERVICES exerçant sous l’enseigne REGIE DES CELESTINS devient par voie de conséquence, sans objet.

Que la demande en article 700 du CPC de cette dernière dirigée à l’encontre de Madame [K] [N] sera rejetée.

Attendu que l’équité commande, en l’espèce, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA LOGGIA sera condamné à verser à Madame [K] [N] la somme de 1 500 € de ce chef.

Que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA LOGGIA sera condamné aux dépens de l’instance en ce compris le coût des deux procès-verbaux de constat dressés par Maître [L] les 29 janvier et 20 septembre 2021 et les frais d’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en audience publique, en premier ressort, par décision contradictoire, tous droits et moyens des parties demeurant réservés ;

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent

Vu le rapport de Monsieur [R] déposé le 27 août 2024 ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA LOGGIA situé [Adresse 1], à réaliser des travaux de nature à mettre fin :

* aux désordres structurels et d’étanchéité affectant la terrasse du lot n°6 situé au 1er étage

* aux désordres affectant la canalisation d’évacuation des eaux pluviales de la terrasse et de la couverture en polycarbonate

DISONS n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte de ce chef ;

Nous DECLARONS incompétent pour connaître de la demande en dommages et intérêts de Madame [K] [N] dirigée tant à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA LOGGIA que de la société IMMOBILIER SERVICES exerçant sous l’enseigne REGIE DES CELESTINS ;

DISONS par voie de conséquence sans objet la demande de garantie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA LOGGIA à l’encontre de la société IMMOBILIER SERVICES exerçant sous l’enseigne REGIE DES CELESTINS ;

DEBOUTONS les parties pour le surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA LOGGIA à verser à Madame [K] [N] la somme de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA LOGGIA aux dépens de l’instance en ce compris le coût des deux procès-verbaux de constat dressés par Maître [L] les 29 janvier et 20 septembre 2021 et les frais d’expertise judiciaire.

Ainsi prononcé par Monsieur Michel-Henry PONSARD, Vice-président, assisté de Madame Sarah HUSSEIN-AGHA.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT