RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 23/00353 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HFZJ

NAC : 56C Demande en dommages-intérêts contre le prestataire de services pour mauvaise exécution

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 08 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. DES ECRIVIERES

Dont le siège social est sis :

[Adresse 4]

— [Localité 3]

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Marie LEPRETRE, avocat au barreau de L’EURE (avocat postulant) et par M^e Maître Gaël BALAVOINE, membre de la SELARL Inter-barreaux KÆM’S AVOCATS, avocat au Barreau de CAEN (avocat plaidant)

DEFENDEURS :

S.C.P C2R – [E] – [A] – [D]

Société civile professionnelle d’Huissiers de justice associés

Dont le siège social est sis :

— [Adresse 5],

[Localité 2]

Représentée par M^e Carine DESROLLES, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par M^e Sylvie GUILLEVIC, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

Madame [L] [E]

Agissant en qualité d’Huissier de justice Associé,

demeurant [Adresse 5],

[Localité 2]

Représentée par M^e Carine DESROLLES, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par M^e Sylvie GUILLEVIC, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

Madame [G] [D]

Agissant en qualité d’Huissier de justice Associé ainsi qu’en qualité d’ayant droit de Monsieur [K] [A],

demeurant [Adresse 5],

[Localité 2]

Représentée par M^e Carine DESROLLES, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par M^e Sylvie GUILLEVIC, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Société d’assurances mutuelles

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés du MANS sous le numéro: 775 652 126

Sise [Adresse 1]

— [Localité 9]

Représentée par M^e Carine DESROLLES, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par M^e Sylvie GUILLEVIC, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

S.A. MMA IARD

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés du MANS sous le numéro : 440 048 882

Dont le siège social est sis :

[Adresse 1]

— [Localité 9]

Représentée par M^e Carine DESROLLES, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par M^e Sylvie GUILLEVIC, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

PARTIES INTERVENANTES VOLONTAIRES

Madame [L] [E]

En qualité d’associé, représentant la société de fait “Régie d’Immeubles [E] [A] [D]”, administrateur de biens sis [Adresse 7]

née le 15 Octobre 1987 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 5],

[Localité 2]

Représentée par M^e Carine DESROLLES, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par M^e Sylvie GUILLEVIC, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

Madame [G] [D]

Prise personnellement ainsi qu’en qualité d’ayant-droit de [K] [A]

En qualité d’associé, représentant la société de fait “Régie d’Immeubles [E] [A] [D]”, administrateur de biens sis [Adresse 7]

née le 01 Novembre 1969 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 5],

[Localité 2]

Représentée par M^e Carine DESROLLES, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par M^e Sylvie GUILLEVIC, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

JUGE UNIQUE : Madame Elsa SERMANN, Présidente

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Christelle HENRY

DÉBATS :

En audience publique du 06 Mai 2025, date à laquelle l’affaire a été mise au délibéré au 08 juillet 2025.

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— rédigé par Madame Elsa SERMANN,

— signé par Madame Elsa SERMANN, juge et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier lors de la mise à disposition de la décision au greffe.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société Des Ecrivières est propriétaire d’un appartement situé au [Adresse 6] à [Localité 13].

Elle a conclu un contrat de gérance immobilière pour ce bien auprès de M. [R] et M. [T], puis auprès de M. [R] exclusivement.

Par courrier du 10 juillet 2017, M. [R] a informé la société Des Ecrivières que la société C2R, société civile professionnelle d’huissiers de justice, composée de Maître [E], Maître [A] et Maître [D], allait lui succéder.

Puis, par courrier non daté, ces derniers ont précisé à la société Des Ecrivières, que la régie d’immeubles [E] [A] [D] prenait la succession du cabinet de M. [R] en tant qu’administrateur de biens et syndic de copropriétés.

Par acte du 19 décembre 2017, la société Des Ecrivières a donné à bail l’appartement susmentionné à M. [S] et à Mme [M]. Mme [S] et M. [Y] se sont portés cautions solidaires.

A la suite d’impayés de loyers, la société Des Ecrivières a assigné M. [S] et Mme [M], en leur qualité de locataires, ainsi que Mme [S] et M. [Y], en leur qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection afin de voir ordonner le paiement des loyers et l’expulsion des locataires.

Par jugement du 10 septembre 2020 et par jugement en rectification d’erreur matérielle du 4 mars 2021, le juge des contentieux de la protection a fait droit à leurs demandes.

Par arrêt du 26 janvier 2023, la cour d’appel de Caen a confirmé ces décisions.

Estimant que la régie d’immeubles [E] [A] [D] a commis une faute en lui proposant Mme [M] en tant que locataire, la société Des Ecrivières a sollicité auprès d’elle l’indemnisation de ses préjudices.

La société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA IARD, assureurs responsabilité civile professionnelle de la Chambre nationale des commissaires de justice, a répondu négativement à cette demande.

Ainsi, et par actes des 1er et 5 juillet 2022, la société Des Ecrivières a fait assigner la société C2R [E] [A] [D] (ci-après désignée la société C2R), Mme [E], M. [A], Mme [D] en leurs noms propres et les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD devant le tribunal judiciaire de Caen afin de les voir condamner à réparer ses préjudices financier et moral.

Par ordonnance du 7 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Caen a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire d’Evreux en application de l’article 47 du code de procédure civile.

M. [A] est décédé le 27 septembre 2023, laissant pour lui succéder son épouse Mme [D] et ses deux enfants.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 12 septembre 2024, la société Des Ecrivières au tribunal, de :

Donner acte à Mme [D] de son intervention volontaire en sa qualité d’ayant-droit de M. RozecDébouter les défendeurs de leur de demande tendant à voir constater l’extinction de l’instance à l’égard de M. RozecRejeter les demandes de mise hors de cause de Mme [E], Mme [D] en son nom propre et en sa qualité d’ayant droit de M. [A], et de la société C2R [E] [A] RolandCondamner in solidum Mme [E], Mme [D] en son nom propre et en sa qualité d’ayant droit de M. [A], la société C2R [E] [A] [D] et les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD, à lui payer la somme de 7 393,44€ sauf à parfaire au jour du jugement à intervenir, en réparation de son préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 novembre 2021 et capitalisationA titre subsidiaire, condamner in solidum Mme [E], Mme [D] en son nom propre et en sa qualité d’ayant droit de M. [A], la société C2R [E] [A] [D] et les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD, à lui payer la somme de 6 654,09€, sauf à parfaire au jour du jugement à intervenir, en réparation de la perte de chance de recouvrer les loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 novembre 2021 et capitalisation

condamner in solidum Mme [E], Mme [D] en son nom propre et en sa qualité d’ayant droit de M. [A], la société C2R [E] [A] [D] et les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD à lui payer la somme de 3 000€ en réparation de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 novembre 2021 et capitalisationdébouter Mme [E], Mme [D] en son nom propre et en sa qualité d’ayant droit de M. [A], la société C2R [E] [A] [D] et les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD de leurs demandescondamner in solidum Mme [E], Mme [D] en son nom propre et en sa qualité d’ayant droit de M. [A], la société C2R [E] [A] [D] et les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD à lui payer la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 21 janvier 2025, la société C2R [E] [A] [D], Mme [E], Mme [D] en son nom propre et en sa qualité d’ayant droit de M. [A], la société MMA IARD Assurances Mutuelles et la société MMA IARD demandent au tribunal et au visa des articles 384 et 329 du code de procédure civile, de :

constater l’extinction de l’instance à l’égard de M. [A],prononcer la mise hors de cause de la société C2R [E] [A] [D],prononcer la mise hors de cause de Mme [E] et de Mme [D] en son nom propre et en sa qualité d’ayant droit de M. [A],déclarer recevable l’intervention volontaire de Mme [E] et Mme [D], agissant en qualité d’associées de la société de fait Régie d’immeubles [E] [A] [D], ainsi que l’intervention volontaire de Mme [D] en sa qualité d’ayant droit de M. [A], associé de la société de fait Régie d’immeubles [E] [A] [D],débouter la société Des Ecrivières de ses demandescondamner la société Des Ecrivières à leur payer la somme de 3 000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs dernières écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2025, l’affaire appelée lors de l’audience du 6 mai 2025, puis mise en délibéré au 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1.Sur l’intervention volontaire de Mme [D] en sa qualité d’ayant droit de M. [A]

Il résulte de l’article 384 du code de procédure civile qu’en dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l’instance s’éteint accessoirement à l’action par l’effet de la transaction, de l’acquiescement, du désistement d’action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d’une partie.

L’article 373 du même code dispose en outre qu’à la suite d’une interruption d’instance par le décès d’une partie, l’instance peut être volontairement reprise dans les formes prévues pour la présentation des moyens de défense.

A défaut de reprise volontaire, elle peut l’être par voie de citation.

En l’espèce, M. [A] est décédé le 27 septembre 2023, laissant notamment pour lui succéder son épouse Mme [D], laquelle est intervenue volontairement au litige.

En conséquence, il y a lieu de constater que l’instance n’est pas éteinte à l’égard de la succession de M. [A] et de constater l’intervention volontaire de Mme [D] en sa qualité d’ayant droit de ce dernier.

2.Sur la demande en paiement au titre du préjudice financier

2.1 Sur la responsabilité

Il résulte de l’article 1301 du code civil que celui qui, sans y être tenu, gère sciemment et utilement l’affaire d’autrui, à l’insu ou sans opposition du maître de cette affaire, est soumis, dans l’accomplissement des actes juridiques et matériels de sa gestion, à toutes les obligations d’un mandataire.

Les articles 1301-1 et 1301-4 du même code précisent qu’il est tenu d’apporter à la gestion de l’affaire tous les soins d’une personne raisonnable ; il doit poursuivre la gestion jusqu’à ce que le maître de l’affaire ou son successeur soit en mesure d’y pourvoir.

L’intérêt personnel du gérant à se charger de l’affaire d’autrui n’exclut pas l’application des règles de la gestion d’affaires.

Dans ce cas, la charge des engagements, des dépenses et des dommages se répartit à proportion des intérêts de chacun dans l’affaire commune.

En l’espèce, l’entête figurant au bail d’habitation en date du 19 décembre 2017 est le suivant " Cabinet C2R [E] [A] [D] – Administrateurs de biens – [Adresse 7] ", précision faite que la dernière ligne de cet entête est illisible.

En outre, l’entête du courrier non daté envoyé à la société Des Ecrivières par Mme [E], M. [A] et Mme [D] est le suivant " Régie d’immeubles [E] [A] [D] – administrateurs de biens – [Adresse 7] ".

L’extrait du site internet « Pages Jaunes » laisse également apparaître que l’adresse du [Adresse 8] à [Localité 14] (anciennement Saline) correspond à « C2R – Agences immobilières ».

La demanderesse produit également un extrait du site internet « Google map street view », qui a cette même adresse permet de démontrer qu’un panneau « huissier de justice » est apposé sur la devanture du local.

Enfin, il est versé un courriel en date du 9 juin 2020, adressé à M. [F] par la Régie d’immeubles [E] – [A] – [D], domiciliée au [Adresse 7] à [Localité 14], lequel courriel avait précédemment été envoyé de l’adresse suivante : [Courriel 12].

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments que les activités de la société C2R et de la Régie d’immeubles [E] – [A] – [D] ne sont pas dissociées, entraînant une confusion pleine et entière sur leurs existences distinctes, la première agissant en tant que gérant d’affaire de la seconde.

Si les défendeurs excipent du statut des huissiers de justice tel qu’il résulte de l’ordonnance du 2 novembre 1945 et de son décret d’application du 29 février 1956, afin de justifier que cette confusion ne pouvait pas légalement exister, force est de constater que les faits démontrent pourtant que les activités des deux sociétés se confondent.

Enfin, il n’est pas contesté que la Régie d’immeubles [E] – [A] – [D] est une société créée de fait, c’est-à-dire qu’elle n’a pas fait l’objet d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés, de sorte qu’elle ne dispose pas de la personnalité morale et qu’en application de l’article 1872-1 du code civil, chacun de ses associés est engagé en son nom personnel à l’égard des tiers s’agissant des actes pris.

En conséquence, la société Des Ecrivières est bien fondée à demander tant à la société C2R qu’aux associés de la Régie d’immeubles [E] – [A] – [D], pris en leur nom propre, la réparation d’un préjudice résultant d’un manquement de la seconde.

Ainsi, la société C2R ne saurait être mise hors de cause. Enfin il sera précisé que l’intervention volontaire de Mme [D] en sa qualité d’associée et en sa qualité d’ayant droit de M. [A] associé de la Régie d’immeubles [E] – [A] – [D], et Mme [E] en sa qualité d’associée de cette même Régie d’immeubles, n’a pas d’effet, les associés d’une société créée de fait devant être attraits en justice en leur nom personnel.

L’article 1991 alinéa 1er du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du même code poursuit, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

En l’espèce, la société Des Ecrivières verse aux débats le procès-verbal d’expulsion en date du 3 octobre 2017 de Mme [M], lequel a été réalisé par la société C2R. Il résulte de cette pièce et des motifs susvisés que la Régie d’immeubles ne pouvait ignorer, par l’effet de la confusion entre ses activités et celles de la société C2R, que Mme [M] avait fait l’objet d’une expulsion de son dernier logement. Or, elle a proposé cette même personne comme locataire du bien appartenant à la société Des Ecrivières moins de trois mois après cette expulsion.

Si la société C2R et ses membres, soumis au secret professionnel, ne pouvaient divulguer l’existence de cette expulsion, ils devaient cependant, ayant connaissance de cet élément, s’assurer de l’état de solvabilité de Mme [M]. En effet, ils pouvaient amplement soupçonner que cette dernière se trouvait dans une situation financière délicate et redevable d’une dette locative. En outre, ils auraient également dû s’interroger sur la fiabilité de Mme [M] en tant que locataire.

Les défendeurs produisent le dossier de M. [S] et de Mme [M], dont il ressort que, selon leurs déclarations, les revenus mensuels du couple étaient de 2 056€, sans que l’ensemble des éléments n’ait été vérifié. Ainsi, ne figurent pas de relevé des prestations versées par la CAF ou d’éléments permettant de justifier du versement d’une pension alimentaire à Mme [M] pour un montant de 310€ par mois. Les défendeurs n’ont donc pas satisfait, contrairement à ce qu’ils affirment, à la vérification du fait que les locataires qu’ils proposaient bénéficiaient de ressources trois fois supérieures au montant du loyer, quand bien même ils attestent de l’existence d’une caution.

Il ressort ainsi de ces éléments que les défendeurs ont manqué à leur obligation de conseil, en proposant Mme [M] comme locataire sans s’assurer plus en avant de son état de solvabilité, et en ne sollicitant pas l’ensemble des pièces permettant d’attester des revenus du couple.

En conséquence, la Régie d’immeubles prise en la personne de ses associés, la société C2R, et leurs assureurs seront tenus in solidum de réparer le préjudice en résultant.

La société Des Ecrivières reproche également aux défendeurs d’avoir tarder à signifier un commandement de payer à M. [S] et à Mme [M], laissant ainsi la dette locative augmenter.

Toutefois le commandement de payer produit en date du 7 août 2019 est une dénonciation à caution, ainsi la société Des Ecrivières ne démontre pas que les défendeurs ont tardé à délivrer un commandement de payer à M. [S] et à Mme [M].

Enfin, les défendeurs produisent un relevé de comptes permettant d’établir que les premiers retards de loyers intervenus en 2018, avaient été régularisés par les locataires.

Ainsi, aucun manquement contractuel n’est démontré quant à la tardivité de la mise en œuvre des procédures nécessaires à l’obtention de l’arriéré locatif.

2.2 Sur le préjudice

La société Des Ecrivières justifie des sommes qu’elle n’a pas recouvré en suite de la procédure judiciaire en expulsion et paiement des loyers, par la production d’un décompte établi par la société Leroy et Blais, huissiers chargés du recouvrement des créances. Le solde s’élève ainsi à 4 961,42€.

Toutefois, le préjudice de la société Des Ecrivières résultant du manquement contractuel des défendeurs s’analyse en une perte de chance d’avoir pu percevoir les loyers ainsi que d’avoir dû ester en justice afin de faire valoir ses droits. Cette perte de chance sera évaluée à 60%.

Elle sollicite également l’indemnisation de son préjudice moral, ce qui est justifié par la nécessité d’avoir dû ester en justice à plusieurs reprises afin de faire valoir ses droits. Cette indemnisation sera évaluée à la somme de 1 500€.

Les défendeurs contestent l’existence de ce préjudice, soutenant qu’il n’existe pas de lien de causalité et qu’il s’agirait d’une double indemnisation.

Cependant, le lien de causalité entre le manquement de ces derniers et le préjudice financier résulte bel et bien dans la perte de chance pour la demanderesse d’avoir conclu un bail avec des locataires solvables et fiables. De plus, tenue de répondre de leurs manquements, les défendeurs bénéficient d’un mécanisme de subrogation envers les créanciers communs des parties au présent au litige.

En conséquence, l’ensemble des défendeurs sera condamné in solidum à verser à la société Des Ecrivières la somme de 2 976,85€ (4 961,42€ x 60%) au titre de son préjudice financier, ainsi que la somme de 1 500€ au titre de son préjudice moral.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 novembre 2021 en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, la capitalisation des intérêts sera ordonnée, en application de l’article 1343-2 du même code.

3.Sur les frais du procès

3.1Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société C2R, Mme [E], Mme [D] en son nom propre et en sa qualité d’ayant droit de M. [A], la compagnie d’assurance MMA IARD Assurances Mutuelles et la société MMA IARD, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens.

3.2Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Parties condamnées aux dépens, la société C2R, Mme [E], Mme [D] en son nom propre et en sa qualité d’ayant droit de M. [A], la compagnie d’assurance MMA IARD Assurances Mutuelles et la société MMA IARD seront condamnés in solidum à verser à la société Des Ecrivières la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONSTATE que l’instance n’est pas éteinte à l’égard de la succession de M. [K] [A] ;

CONSTATE l’intervention volontaire de Mme [G] [D], en sa qualité d’ayant droit de M. [K] [A] ;

REJETTE la demande de mise hors de cause de la société C2R [E] – [A] – [D] ;

REJETTE la demande de mise hors de cause de Mme [G] [D], en sa qualité d’ayant droit de M. [K] [A] et en son nom propre, ainsi que la demande de mise hors de cause de Mme [L] [E] en son nom propre;

CONDAMNE in solidum la société C2R [E] – [A] – [D], Mme [L] [E] en son nom propre, Mme [G] [D] en son nom propre et en sa qualité d’ayant droit de M. [K] [A], la société MMA IARD Assurances Mutuelles et la société MMA IARD à verser à la société Des Ecrivières les sommes suivantes :

2 976,85 euros au titre de son préjudice financier

1 500 euros au titre de son préjudice moral

DIT que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2021, date de la mise en demeure ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE in solidum la société C2R [E] – [A] – [D], Mme [L] [E] en son nom propre, Mme [G] [D] en son nom propre et en sa qualité d’ayant droit de M. [K] [A], la société MMA IARD Assurances Mutuelles et la société MMA IARD aux dépens ;

N° RG 23/00353 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HFZJ jugement du 08 juillet 2025

CONDAMNE in solidum la société C2R [E] – [A] – [D], Mme [L] [E] en son nom propre, Mme [G] [D] en son nom propre et en sa qualité d’ayant droit de M. [K] [A], la société MMA IARD Assurances Mutuelles et la société MMA IARD à verser à la société Des Ecrivières la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier, La Présidente,